27 oktober 2014

Zijn de woningen in ons land de jongste jaren te duur geworden? Niet als je ze vergelijkt met de ontleningscapaciteit van de gezinnen: zo bekeken zijn ze onder- noch overgewaardeerd. Het valt te verwachten dat na het wegvallen van de woonbonus de prijzen relatief snel evenredig gaan dalen. Zo stellen onderzoekers van de KU Leuven.

De onderzoekers van het Centrum voor Economische Studiën en het Steunpunt Wonen steken in hun studie van wal met de vaststelling dat de nominale woningprijzen in ons land de jongste tien jaar met liefst 67 procent zijn gestegen.

Was dat te snel? Tegenover de evolutie van het gemiddeld beschikbaar gezinsinkomen wel. De onderzoekers werpen echter op dat er geen bewijs is dat op lange termijn de prijzen de evolutie van de inkomens volgen. Zij bepleiten dat die prijs veeleer de evolutie van de ontleningscapaciteit volgt.

En die ontleningscapaciteit hangt niet alleen af van het gezinsinkomen, maar ook van de rentevoet en van fiscale maatregelen. Een daling van de rentevoet met 1 procentpunt leidt tot een toename van de ontleningscapaciteit met 10 procent. Hoe lager de rente daalt, hoe meer men kan lenen zonder dat de maandelijkse afbetalingslast toeneemt.

Daar komen nog fiscale maatregelen bovenop. In casu, in ons land, de invoering van de woonbonus - die een verhoging van de fiscale aftrek inhoudt - sinds 2005. Doordat het belastingvoordeel stijgt, kunnen gezinnen wat meer lenen. Bovendien werd de looptijd van leningen gemiddeld wat langer, mede omwille van de fiscale optimalisatie.

En dan blijkt dat de woningprijzen vrij nauw de evolutie van de ontleningscapaciteit volgen. (zie grafiek, klik voor vergroting) 'Het is de ontleningscapaciteit die de evolutie van de woningprijzen op lange termijn verklaart', zo vatten de onderzoekers het samen. Ze stellen dat de gezinnen de fiscale voordelen gebruiken om het bod voor hun gewenste woning op te drijven. Lees: meer fiscaal voordeel leidt tot hogere woningprijzen. 'Daardoor is de effectiviteit van een dergelijke maatregel, namelijk wonen betaalbaar maken, zeer gering', luidt het.

Toekomst
Gezien de woningprijzen en de ontleningscapaciteit in mekaars zog evolueren, besluiten de onderzoekers dat er 'voor België op dit moment geen sprake is van een structurele over- of onderwaardering van de woningmarkt'.

Komt er dan volgend jaar bij het wegvallen van de woonbonus redelijk snel een prijsdaling? 'Op basis van het model kan je een prijsdaling verwachten van 6,5 à 7 procent. Op lange termijn is immers te verwachten dat er een prijsaanpassing komt in de richting van de ontleningscapaciteit', zegt onderzoeker Frank Vastmans, rekening houdend met het feit dat er nog wel een fiscaal voordeel blijft, minder groot dan nu maar voordeliger dan voor 2005. 'We zijn zelf ook benieuwd naar het effect op korte termijn. Hoe snel gaan de prijzen dalen? Komt er een overreactie? Of blijven de prijzen een paar jaar stabiel, dus zonder de inflatie te volgen?'

Mocht de gemiddelde looptijd (nu ongeveer 24 jaar) wat gaan dalen, dan drukt dat normaal gezien ook nog op de prijzen. Lage rentes leiden internationaal meestal tot langere looptijden, maar niet als de banken restrictiever worden in hun beleid.

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag