Wat zijn makelaars en wanneer heb je ze nodig?

Je hebt ongetwijfeld al eens van een makelaar gehoord. Iedereen die een huis koopt of verkoopt moet zich immers de vraag stellen of ze een makelaar erbij willen betrekken. Maar wat is een makelaar nu eigenlijk en waarom zou je er een nodig hebben?


Een makelaar is een soort bemiddelaar. Hij of zij gaat zich vooral bezighouden met de koop en verkoop van roerende en onroerende goederen. 

  • Hoe weet je of een makelaar gecertificeerd is?
  • De taken en verplichtingen van de vastgoedmakelaar.
  • Wat kost dat, zo’n makelaar?
  • Hoe zit het met de contracten?
  • Zijn er valkuilen waar ik voor op moet letten?
  • Wanneer en waarom zou ik kiezen voor een makelaar?
  • Wat zijn de voordelen en nadelen? 
  • Een korte samenvatting

Wat maakt een makelaar gekwalificeerd om je huis te verkopen?


Hoewel sinds 2001 de term “makelaar” strikt gezien niet langer wettelijk beschermd is, kunnen enkel diegenen met een bepaalde certificering op zak gezien worden als deskundig, betrouwbaar en onafhankelijk. Maar hoe krijgt een makelaar dan zo’n certificering? 

Pas wanneer ze geslaagd zijn voor de bekwaamheidsproef van de BIV kunnen makelaars erkend worden door de BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) als volleerde, gecertificeerde makelaars.

Hoe weet je of een makelaar gecertificeerd is?


Dan blijft natuurlijk de vraag of je kan controleren of je in zee gaat met een gecertificeerd makelaar. Hoe onderscheid je welke makelaars voldoen aan je eisen?

Hoewel de regels in Nederland een beetje anders zijn, moet een Belgische makelaar enkel een BIV-erkenning kunnen voorleggen om gezien te kunnen worden als een gekwalificeerde, en gecertificeerde, expert.

Wat doet een makelaar?


Zoals we reeds hebben aangehaald, is een makelaar vooral een soort bemiddelaar. Bij het verkopen van een woning schakelen de meeste mensen dan ook een makelaar in om het proces te vergemakkelijken

Maar hoe gaat dat dan in z’n werk? En betekent dit dan niet dat je altijd een makelaar nodig hebt? Omdat velen vaak nog blijven zitten met vragen rond de verkoop van hun woning doet Oximo dit graag even uit de doeken.

De taken en verplichtingen van de vastgoedmakelaar



Een vastgoedmakelaar is dus een gecertificeerde professional op het gebied van de koop en verkoop van vastgoed. Hij of zij kan zelfstandig werken, of werkt als onderdeel van een immokantoor.

  • De makelaar zal, tegen vooropgestelde tarieven, bepaalde verantwoordelijkheden en taken tijdens de tekoopstelling overnemen van de eigenaar en de eigenaar advies en ondersteuning bieden

  • Zo neemt hij of zij dus grotendeels de last van de schouders van de eigenaar, die zich meestal verder weinig moet aantrekken van het verkoopproces. Maar waaruit bestaat deze ondersteuning dan concreet?

De makelaar kan onder andere:

  • De waarde van je woning schatten.
  • Zorgen voor de verplichte attesten en certificaten zoals EPC, bodemattest, elektrische keuring, de watertoets, etc.
  • Het verkoopdossier aanleggen.
  • Een marketingplan opmaken voor de woning, publiciteit online en offline verzorgen, een professionele fotoshoot verzorgen, etc.
  • Bezichtigingen regelen en eventuele moeilijke vragen van kandidaten beantwoorden.
  • Professionele onderhandelingen over de prijs op zich nemen.
  • De onderhandse verkoopovereenkomst opstellen.

Het inhuren van een makelaar houdt dus veel in. Natuurlijk hangt er daar dan ook een prijskaartje aan vast.


Wat kost dat, zo’n makelaar?


Voor je in zee gaat met een makelaar is het natuurlijk belangrijk om in te kunnen schatten hoeveel geld je daarvoor opzij zal moeten zetten. 

Hoewel dit afhangt van makelaar tot makelaar, hebben we hier toch al wat informatie verzameld die je zou moeten helpen bij die inschatting. 

Hoeveel bedragen de makelaarstarieven?


Eerst en vooral moeten we benadrukken dat makelaars niet werken met vaste tarieven maar met een ereloon dat bestaat uit een percentage van de verkoopprijs.

  • Dit percentage kan liggen tussen de 2% en de 6% van de totale verkoopprijs. Aangezien onderlinge afspraken verboden zijn, kan je echter niet spreken van een “vast” tarief dat als basistarief van de makelaardij fungeert. Vastgoedmakelaars zijn dan ook volledig vrij om zelf hun tarief te bepalen. 

  • Meestal kan je echter rekenen op een ereloon van 3% à 4% van de verkoopprijs, al kan je hier natuurlijk altijd over onderhandelen. 

Wat is een courtage dan? Een courtage is een ander woord voor de makelaarskosten. Als je een makelaar 2% van de verkoopprijs schuldig bent dan is dat bedrag de courtage. 

Hoe zit het met de contracten?


Nu je weet wat voor kosten je kan verwachten als je een makelaar inhuurt, is het belangrijk om ook even stil te staan bij de contracten. Het soort contract dat je ondertekent heeft immers veel invloed op de details en de kosten van de overeenkomst die je hebt met de makelaar.
Er bestaan in totaal drie soorten contracten die je met een makelaar kan afsluiten. We hebben ze hier even voor je opgesomd.

  • Ten eerste sluiten sommige mensen een exclusief contract af met hun makelaar. Hierdoor verspelen ze het recht om zelf tot een verkoop over te gaan. De makelaar moet dus bij deze transactie actief betrokken worden en heeft dus ook recht op een volledige commissie.

  • Anderen hebben dan weer een niet-exclusief contract. Zij kunnen bijvoorbeeld kiezen om tot een verkoop zonder bemiddeling van een makelaar over te gaan. Ze kunnen echter ook kiezen om met meerdere makelaars in zee te gaan.

  • Een laatste optie is een co-exclusief contract. Bij dit soort contract kunnen verschillende makelaars samenwerken om een pand te verkopen, maar dit wordt weinig gedaan bij particuliere woningen.

De meeste makelaars gaan echter werken met een exclusief contract dat gemiddeld 6 maanden duurt. Veel van deze contracten worden echter stilzwijgend verlengd, dus denk er aan om in de vijfde maand op te zeggen als je het contract wil afsluiten na 6 maand. 

Bij een makelaarscontract hoort ook een bedenktijd van 7 of 14 dagen en een verplichte vermelding van het herroepingsrecht. Teken dus nooit een contract waar dit niet op vermeld staat.

Kan ik een contract vervroegd opzeggen?


Je kan een contract altijd vervroegd opzeggen, al komt er wel wat bij kijken en is het niet gratis. Als de opzegging binnen 6 maanden na de ondertekening van het contract gebeurt dan kan de makelaar zelfs een schadevergoeding eisen van 50% van de voorziene commissie.

Als er in het contract verschillende prijzen vermeld worden, dan moet de vergoeding berekend worden op de laagste prijs.

Wat moet er in een contract staan?


Er moeten 4 zaken duidelijk vermeld staan op een geldig makelaarscontract. Lees dus steeds het contract grondig na om zeker te zijn dat alles klopt. Deze 4 zaken zijn:

  • Een welomschreven dienstverlening. Let op of je de makelaar ook de bevoegdheid geeft om de verkoop te sluiten.
  • Het ereloon, dat steeds onderhandelbaar is.
  • Het herroepingsrecht
  • Een duidelijke omschrijving van de duur van het contract. Als er stilzwijgende verlenging is, moet dat duidelijk vermeld worden.

Zijn er valkuilen waar ik voor op moet letten?


Zoals bij alle overeenkomsten en contracten is het belangrijk om naar de kleine lettertjes te kijken. Lees dus zeker de eventuele clausules in het contract na. Het is bijvoorbeeld zo dat zelfs een afgesloten contract je nog geld kan kosten.

  • Aan het eind van een contract moet een makelaar jou binnen de 7 dagen een lijst bezorgen met de namen van alle mensen die interesse hadden in de woning. 

  • Als je dan zelf de woning aan een van die mensen verkoopt binnen de 6 maand na afloop van het contract, dan heeft de makelaar recht op maximaal 75% van de voorziene commissie. 

Wanneer en waarom zou ik kiezen voor een makelaar?



Nu je wat meer informatie hebt over makelaars, contracten en kosten is het tijd om jezelf de vraag te stellen waarom je ervoor zou kiezen om met een makelaar in zee te gaan. Wat win je ermee? Wat zijn eventuele risico’s?


Wat zijn de voordelen?


Een makelaar inhuren kan vele voordelen met zich meebrengen, al hangen die voordelen vaak erg af van de makelaar in kwestie. Net zoals bij de meeste professionals het geval is, zijn geen twee makelaars hetzelfde.

  • Door een makelaar in te huren krijg je hulp van een professional in de vastgoedsector die voor jouw huis reclame kan maken en die je advies kan geven bij de belangrijke beslissingen die bij het verkopen van een huis komen kijken. 

  • Dat houdt ook in dat je, als je daarvoor kiest, bijna alles van verantwoordelijkheid in het verkoopproces bij de makelaar kan leggen. De lasten worden je dus van de schouders genomen en jij kan je dan, als eigenaar, bijvoorbeeld volledig focussen op de verhuis.

  • Een makelaar inhuren betekent dus kortom zowel een groot gemak als een extra zekerheid voor de eigenaar. Natuurlijk is er daar wel een prijskaartje aan verbonden. 

Wat zijn de eventuele nadelen?


Natuurlijk zijn er ook wat nadelen verbonden aan het inhuren van een makelaar. Het grootste nadeel is ongetwijfeld de kost

  • Aangezien de makelaar, in tegenstelling tot de notaris, niet verplicht is in het verkoopproces is hij of zij dus een optionele kost. Een optionele kost die, opnieuw in tegenstelling tot de notaris, geen vaste tarieven heeft.

  • Aangezien deze tarieven tussen de 2% en de 6% liggen, hangt het uiteindelijke prijskaartje erg af van de makelaar met wie je in zee gaat. Als het een duurdere makelaar is, kunnen deze tarieven al snel leiden tot een flink bedrag.

  • Sommige makelaars nemen ook te snel genoegen met een bepaald bod of gaan bijna geen reclame maken, waardoor je eigenlijk geen waar krijgt voor je geld.

  • Sommige mensen zijn verder ook van de mening gediend dat makelaars soms te snel druk zetten op de eigenaars om een beslissing te nemen en zo deze mensen opjagen om met een bepaald bod genoegen te nemen, ook als het minder is dan de eigenaars eigenlijk hadden verwacht.

Zijn er dan andere opties naast het inhuren van een makelaar? Absoluut. Je kan bijvoorbeeld kiezen om voornamelijk met een notaris in zee te gaan, die sowieso al betrokken moet worden bij de verkoop, of je kan je huis zelf verkopen.

Wil je wat meer informatie over hoe je best je huis verkoopt via een notaris? Neem dan zeker even een kijkje.

Even kort samenvatten


  • De makelaar is dus een professionele bemiddelaar die meestal met een exclusief contract werkt om als vastgoedexpert jouw huis te verkopen. Voor deze dienst vraagt hij of zij een percentage van de verkoopprijs. Dit percentage hangt af van de respectievelijke tarieven van de makelaar. 

  • Het is steeds belangrijk om goed het contract na te lezen voor eventuele kleine lettertjes, vooral wanneer je van plan bent om ook zelf het huis te proberen verkopen. 

  • De voordelen van een makelaar inhuren zijn het advies dat je krijgt doorheen het verkoopproces en de reclame die gemaakt wordt voor jouw huis. Als je dat zou wensen, kan de makelaar zelfs het grootste deel van de verantwoordelijkheid op zich pakken. 

  • De nadelen zijn dat je nooit een garantie hebt dat de makelaar de juiste keuzes zal maken of goede reclame zal maken voor jouw huis en dat er meestal een flink prijskaartje aan vasthangt. 

Nuttige links



Heb je graag nog wat advies over de verkoop van je huis? Neem dan zeker even contact op met de vastgoedexperts van Oximo!

Gerelateerde artikels

Wil je een woning met erfdienstbaarheid kopen of verkopen?

Een woning verkopen met erfdienstbaarheid kan vaak intimiderend klinken. Wat is dat eigenlijk, erfdienstbaarheid? Welke soorten bestaan er allemaal? En heeft de erfdienstbaarheid dan ook invloed op de verkoop?
Lees meer

Een huis verkopen in het buitenland, hoe doe je dat?

Stel: een aantal jaar geleden heb je als investering een vakantiehuis in het buitenland gekocht. Nu besef je echter, en dat kan om verschillende redenen zijn, dat dat huis een beetje een blok aan je been is geworden. 
Lees meer

Wil je je sociale woning verkopen?

Een sociale woning is voor velen een kans op stabiliteit. Dat wil natuurlijk niet zeggen dat je situatie nooit kan veranderen. Sommigen krijgen de opportuniteit om ver van huis te werken, bij anderen wordt het gezin dan weer wat te groot.
Lees meer

Verkoop je je nieuwbouwwoning?

Een nieuwbouwwoning verkopen is een uitzonderlijke situatie. Bijna niemand verwacht immers om zo snel na de aankoop of bouw van een huis dat huis weer te moeten verkopen. 
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons