Wil je een woning met erfdienstbaarheid kopen of verkopen?

Een woning verkopen met erfdienstbaarheid kan vaak intimiderend klinken. Wat is dat eigenlijk, erfdienstbaarheid? Welke soorten bestaan er allemaal? En heeft de erfdienstbaarheid dan ook invloed op de verkoop?
  • Wat is erfdienstbaarheid?
  • Welke soorten erfdienstbaarheid bestaan er?
  • Waar hou je verder best nog rekening mee?
  • Welke verantwoordelijkheden heb je?
  • Welk effect heeft de erfdienstbaarheid op de verkoop?

Wat is erfdienstbaarheid?


Erfdienstbaarheid is een soort last die rust op een onroerend goed “tot gebruik van” een ander onroerend goed. Je hebt dus twee partijen, de lijdende partij en de heersende partij.

Een goed voorbeeld hiervan is de erfdienstbaarheid van doorgang, waarbij je over het lijdend erf moet passeren om tot het heersend erf te raken, wanneer er bijvoorbeeld geen directe toegang is tussen de straat en het heersend erf.
Moet je over de oprit van je buurman om naar je parkeerplaats te geraken? Dan is je buurman de lijdende partij en ben jij de heersende partij.

In dat geval moet er natuurlijk erfdienstbaarheid zijn, anders is het heersend erf onbereikbaar.

Welke soorten erfdienstbaarheid bestaan er?


Er bestaan tientallen vormen van erfdienstbaarheid, die vaak erg afhankelijk zijn van de situatie. Soms is het zelfs voor juristen een kopzorg om te weten welke vorm van erfdienstbaarheid van toepassing is in een bepaalde situatie.

Over het algemeen kan je de erfdienstbaarheden echter opdelen in 3 soorten:

  • Wettelijke erfdienstbaarheden: Deze worden geregeld door de staat en zijn dus altijd van toepassing. Hier valt niet over te discussiëren. Een voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld een gemene muur.

  • Natuurlijke erfdienstbaarheden: Dit soort erfdienstbaarheden ontstaan door de natuurlijke ligging van een perceel. Aflopend water van hoger gelegen buren mag jij bijvoorbeeld niet tegenhouden met een dam, omdat dat last zou bezorgen voor de buren. 

  • Conventionele erfdienstbaarheden: Deze erfdienstbaarheden worden onderling tussen de partijen geregeld, zoals het recht van doorgang. 

Waar hou je verder best nog rekening mee?


Aangezien de conventionele erfdienstbaarheden afspraken zijn tussen de partijen onderling, moet je goed oppassen als je een huis koopt met erfdienstbaarheid. 

Je kent je buur immers niet en weet nooit zeker hoe hij of zij met de afspraak om zal gaan. Burenruzie en erfdienstbaarheid zijn nooit een goede combinatie. Zorg dus dat je goede en duidelijke afspraken maakt met je nieuwe buur.
Pas extra op voor erfdienstbaarheden die gebonden zijn aan de woning. Die blijven immers bestaan ook al is er een nieuwe eigenaar. Vraag dit zeker nog eens na voor je een nieuwe woning koopt zodat je geen onaangename verrassingen krijgt.

Welke verantwoordelijkheden heb je?


De erfdienstbaarheid is iets wat beide partijen moeten respecteren. Dat betekent dat je geen veranderingen aan mag brengen die de erfdienstbaarheid in de weg zitten. 

Als de erfdienstbaarheid echt een overlast dreigt te worden voor de eigenaar van het lijdend erf dan moeten er nieuwe afspraken gemaakt worden tussen beide eigenaars. 

Je moet als eigenaar van het lijdend erf dan wel steeds een goed alternatief bieden voor de bestaande erfdienstbaarheid.

Welk effect heeft de erfdienstbaarheid op de verkoop?


Zoals we al hebben vermeld, wordt de erfdienstbaarheid meestal niet stopgezet bij een verkoop. Dat betekent dat de potentiële koper op voorhand moet worden ingelicht over de bestaande afspraken.

Deze informatie wordt dan ook steeds opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte

Links die handig kunnen zijn voor jou



Heb je graag wat meer ondersteuning bij de verkoop van je huis? Neem dan zeker eens contact op met ons vastgoedteam

Gerelateerde artikels

Een huis verkopen in het buitenland, hoe doe je dat?

Stel: een aantal jaar geleden heb je als investering een vakantiehuis in het buitenland gekocht. Nu besef je echter, en dat kan om verschillende redenen zijn, dat dat huis een beetje een blok aan je been is geworden. 
Lees meer

Wil je je sociale woning verkopen?

Een sociale woning is voor velen een kans op stabiliteit. Dat wil natuurlijk niet zeggen dat je situatie nooit kan veranderen. Sommigen krijgen de opportuniteit om ver van huis te werken, bij anderen wordt het gezin dan weer wat te groot.
Lees meer

Verkoop je je nieuwbouwwoning?

Een nieuwbouwwoning verkopen is een uitzonderlijke situatie. Bijna niemand verwacht immers om zo snel na de aankoop of bouw van een huis dat huis weer te moeten verkopen. 
Lees meer

Wil je je verhuurde woning verkopen?

Het is altijd mogelijk dat je als verhuurder op een bepaald moment de verhuurde woning wil verkopen. Dat is immers je recht als eigenaar van het huis. Maar hoe pak je dat best aan zodat de situatie voor alle partijen tot een goed einde komt?
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons