Lagere woonbonus kan huizenprijzen flink drukken

De overwaardering van de Belgische woningmarkt is in 2014 licht gedaald, zegt de Nationale Bank. Maar de verlaging van de woonbonus kan de huizenprijzen flink drukken in 2015.

De Belgische woningprijzen zijn sinds 2000 nagenoeg verdubbeld. Maar de prijsstijging is de jongste twee jaar sterk vertraagd. De vastgoedprijzen stegen in de eerste drie kwartalen van 2014 met gemiddeld 0,4 procent tegenover dezelfde periode van 2013. Na correctie voor inflatie was er zelfs een lichte daling.

‘Tegen die achtergrond is de betaalbaarheid van woningen licht verbeterd’, signaleert de Nationale Bank in haar jaarverslag. ‘Het aandeel van de afbetalingslast van een hypothecaire lening in het inkomen van de gezinnen is in 2014 gedaald.’ Dat is te danken aan de tragere stijging van de vastgoedprijzen en de daling van de hypothecaire rente.

De Nationale Bank zei in de zomer van 2012 dat de woningmarkt 15 procent overgewaardeerd was. Is dat nog steeds het geval? Het cijfer dat men krijgt door de woningprijzen te delen door de huurprijzen is 55 procent hoger dan het langetermijngemiddelde. De verhouding tussen de woningprijzen en de inkomens is 50 procent hoger dan het langetermijngemiddelde. Volgens deze indicatoren is onze vastgoedmarkt fors overgewaardeerd.

Maar de Nationale Bank merkt op dat die indicatoren niet optimaal zijn. Ze veronderstellen dat het langetermijngemiddelde overeenstemt met een evenwicht en dat is niet noodzakelijk het geval. Ook de kleine omvang van de huurmarkt kan de cijfers vertekenen.

De verhouding tussen de woningprijzen en de inkomens met een correctie voor de evolutie van de hypothecaire rente wijst op een overwaardering van 28 procent. Maar ook die indicator vergelijkt met een langetermijngemiddelde en is dus problematisch.

Om de gebreken van de klassieke graadmeters op te vangen maakte de Nationale Bank eveneens een raming op basis van econometrische technieken. Ze hield ook rekening met het aantal gezinnen en ‘op een rudimentaire manier’ met wijzigingen van de fiscaliteit. In 2005 werd de woonbonus ingevoerd en die leverde in de meeste gevallen een groter fiscaal voordeel op. Volgens die berekeningsmethode waren woningen in 2014 slechts 3,6 procent te duur. De Nationale Bank spreekt van ‘vrijwel in evenwicht’.

Maar ze waarschuwt ook: ‘De econometrische benadering is niet vrij van gebreken.’ De abnormaal lage hypothecaire rente kan de resultaten vertekenen. Bovendien houdt de raming nog geen rekening met de recente verlaging van de woonbonus, vooral in Vlaanderen. ‘Deze beslissingen zouden de woningprijzen in 2015 aanzienlijk kunnen drukken.’

De Nationale Bank zegt niet welke methode de beste is om de waardering van de woningmarkt te bepalen. Ze signaleert wel dat ramingen van de correcte waarde van woningen erg uiteenlopende resultaten opleveren. Dat is vooral het geval voor België (zie grafiek). ‘De prijs-huurratio en de prijs-inkomensratio lijken voor België helemaal uit de pas te lopen.’

Bron:
De Tijd

Gerelateerde artikels

Hoeveel verdient je bank op je hypothecaire lening?

Weet je echt hoeveel je hypothecair krediet kost? Wanneer je een lening onderschrijft, vergoedt de bank zichzelf voor haar diensten en om het risico op wanbetaling te compenseren. Deze marge heeft zijn weerslag op je rentevoet, die je kan onderhandelen met je bankier. Ontdek hoeveel je bank verdient aan je hypothecaire lening en hoe je betere voorwaarden onderhandelt.
Lees meer

Zonnepanelen ook in 2021 rendabel!

Groene energie is een blijver. Ook in 2021 levert investeren in zonnepanelen een positieve bijdrage aan zowel het klimaat als je portefeuille. Zo zijn er vanaf dit jaar opnieuw subsidies voor nieuwe installaties en kan het wegvallen van de terugdraaiende teller je financieel voordeel opleveren, aangezien het prosumententarief in dat geval ook wegvalt!
Lees meer

Onderhoudstips: maak je terras klaar voor de lente!

De lente is in het land. Kan je terras na de winter nog een opknapbeurt gebruiken vooraleer je er lekker kan vertoeven? Dan is een grondige reiniging geen overbodige luxe! Met deze tips geniet ook jij in geen tijd van de heerlijke lentezon!
Lees meer

Dit moet je weten over de nieuwe regels rond woonkwaliteit in Vlaanderen!

Sinds 1 januari laatstleden geldt er in Vlaanderen een nieuw decreet rond de kwaliteit van woningen. Dat is onder andere van belang als je een woning (ver-)huurt. Wat moet je daarvan weten? Wat riskeer je als een woning verhuurt die niet aan de normen voldoet?
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons