26 februari 2015

De overwaardering van de Belgische woningmarkt is in 2014 licht gedaald, zegt de Nationale Bank. Maar de verlaging van de woonbonus kan de huizenprijzen flink drukken in 2015.

De Belgische woningprijzen zijn sinds 2000 nagenoeg verdubbeld. Maar de prijsstijging is de jongste twee jaar sterk vertraagd. De vastgoedprijzen stegen in de eerste drie kwartalen van 2014 met gemiddeld 0,4 procent tegenover dezelfde periode van 2013. Na correctie voor inflatie was er zelfs een lichte daling.

‘Tegen die achtergrond is de betaalbaarheid van woningen licht verbeterd’, signaleert de Nationale Bank in haar jaarverslag. ‘Het aandeel van de afbetalingslast van een hypothecaire lening in het inkomen van de gezinnen is in 2014 gedaald.’ Dat is te danken aan de tragere stijging van de vastgoedprijzen en de daling van de hypothecaire rente.

De Nationale Bank zei in de zomer van 2012 dat de woningmarkt 15 procent overgewaardeerd was. Is dat nog steeds het geval? Het cijfer dat men krijgt door de woningprijzen te delen door de huurprijzen is 55 procent hoger dan het langetermijngemiddelde. De verhouding tussen de woningprijzen en de inkomens is 50 procent hoger dan het langetermijngemiddelde. Volgens deze indicatoren is onze vastgoedmarkt fors overgewaardeerd.

Maar de Nationale Bank merkt op dat die indicatoren niet optimaal zijn. Ze veronderstellen dat het langetermijngemiddelde overeenstemt met een evenwicht en dat is niet noodzakelijk het geval. Ook de kleine omvang van de huurmarkt kan de cijfers vertekenen.

De verhouding tussen de woningprijzen en de inkomens met een correctie voor de evolutie van de hypothecaire rente wijst op een overwaardering van 28 procent. Maar ook die indicator vergelijkt met een langetermijngemiddelde en is dus problematisch.

Om de gebreken van de klassieke graadmeters op te vangen maakte de Nationale Bank eveneens een raming op basis van econometrische technieken. Ze hield ook rekening met het aantal gezinnen en ‘op een rudimentaire manier’ met wijzigingen van de fiscaliteit. In 2005 werd de woonbonus ingevoerd en die leverde in de meeste gevallen een groter fiscaal voordeel op. Volgens die berekeningsmethode waren woningen in 2014 slechts 3,6 procent te duur. De Nationale Bank spreekt van ‘vrijwel in evenwicht’.

Maar ze waarschuwt ook: ‘De econometrische benadering is niet vrij van gebreken.’ De abnormaal lage hypothecaire rente kan de resultaten vertekenen. Bovendien houdt de raming nog geen rekening met de recente verlaging van de woonbonus, vooral in Vlaanderen. ‘Deze beslissingen zouden de woningprijzen in 2015 aanzienlijk kunnen drukken.’

De Nationale Bank zegt niet welke methode de beste is om de waardering van de woningmarkt te bepalen. Ze signaleert wel dat ramingen van de correcte waarde van woningen erg uiteenlopende resultaten opleveren. Dat is vooral het geval voor België (zie grafiek). ‘De prijs-huurratio en de prijs-inkomensratio lijken voor België helemaal uit de pas te lopen.’

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag