Koop (online?) een veilinghuis! Ja, maar…

Een succesvol online platform voor een openbare huizenveiling is helemaal niet zo evident, want zeer complex onder meer omwille van het (verplichte) openbare karakter ervan en de toepasselijkheid van de algemene veilingvoorwaarden en procedure.  Daarom dat koopeenveilinhuis.nl de (noodzakelijke) ondersteuning voorziet van een EVM-makelaar. Zo zal blijken uit wat hierna volgt :

Jaarlijks worden in Nederland ongeveer 1.500 huizen verkocht via een openbare huizenveiling. Dit zijn meestal executieveilingen, als gevolg van financiële problemen bij de huiseigenaar. Wanneer deze niet langer zijn hypotheek kan voldoen, krijgt de schuldeisende bank of hypotheekverstrekker automatisch het recht om de woning in het openbaar via een huizenveiling te verkopen.

Aankondiging executieverkoop, deze openbare verkoop wordt vooraf aangekondigd in dagbladen en op daarvoor bestemde internetsites. Zes weken na bekendmaking, vindt de daadwerkelijke huizenveiling plaats in een lokale openbare gelegenheid (bijvoorbeeld een buurt- of gemeenschapshuis). In de tussenliggende periode kan men in de regel wel al proberen bij de notaris de woning voor de executieveiling aan te kopen, door middel van een onderhands bod.

Hoe word ik eigenaar van een veilinghuis
H
et kopen van een woning via een executieveiling kan financieel erg aantrekkelijk zijn, maar brengt ook specifieke regels en risico’s met zich mee. Daarom zijn er weinig particulieren die de stap durven zetten want te complex. Wie zich evenwel goed voorbereid, kan op huizenveilingen echter een flinke slag slaan en een droomhuis betrekken dat eerder onbereikbaar leek.

Wat is een huizenveiling?
In tegenstelling tot de gebruikelijke besloten (onderhandse) verkoop van onroerend goed tussen koper en verkoper, worden de aangeboden huizen op een veiling openbaar verkocht. De procedure voor het kopen van een veilinghuis, verschilt op een aantal belangrijke punten van onderhandse verkoop.
Hieronder schematisch de belangrijkste verschillen tussen onderhandse en openbare verkoop:

Reguliere huizenmarkt
Openbare veiling
Onderling overleg tussen koper en verkoper
Tijd en plaats zijn vooraf bepaald
Evt. ondersteuning van reguliere makelaar
Ondersteuning van EVM-makelaar
Partijen zijn vrij om afspraken te maken
Voorwaarden liggen vast, behalve prijs
Besloten gebeurtenis
Openbare gebeurtenis
Prijs onderling overeen te komen
Prijs per opbod
Afspraken in koopakte
Vooraf gestelde regels
Verkoop openbaar na vastlegging akte in het kadaster Verkoop vooraf aangekondigd 

Meerdere soorten openbare veilingen
Panden kunnen op vier verschillende wegen op een openbare veiling worden aangeboden.
In 95% van de gevallen betreft het echter executieverkoop.

1. Executieveiling
Executieveilingen, wanneer een huis openbaar geveild wordt, is dat meestal omdat de eigenaar niet meer aan zijn betalingsplicht kan voldoen. De schuldeiser probeert dan via executieverkoop alsnog (een deel) van de openstaande schuld terug te vorderen.

2. Vrijwillige veiling
In een enkel geval biedt een huiseigenaar zijn pand vrijwillig aan op de veiling, omdat hij denkt het zo sneller en tegen een hogere prijs te kunnen verkopen.

3. Beslaglegging
Executieveiling vereist door een schuldeisende partij, anders dan de hypotheekverstrekker.

4. Openbare inschrijving
Veiling waar vooraf bij de notaris op moet worden ingeschreven middels een inschrijfbiljet.

Belangrijkste verschillen
Het grootste verschil tussen de vrijwillige en executieveiling zit hem in de toepasselijkheid van de algemene veilingvoorwaarden. Het is daarom raadzaam om voorafgaand aan de veiling te informeren volgens welke voorwaarden het beoogde object wordt aangeboden en of daaraan kan worden voldaan. Daarnaast kan bij executieverkoop in de periode tussen aankondiging en verkoop een onderhands bod worden uitgebracht. Bij een vrijwillige veiling is dit niet het geval.
De inzetpremie waar de hoogste bieder bij een executieveiling recht op heeft, geldt niet bij een openbare inschrijving.

De veilingprocedure in het kort
Wie geïnteresseerd is in het kopen van een huis op een huizenveiling, moet zich goed voorbereiden op de daar geldende gang van zaken. Klakkeloos gaan bieden op een woning zonder de juiste voorkennis, kan grote (financiële en juridische) problemen veroorzaken.

Voor, tijdens en na de executieveiling in vogelvlucht:
1. Voor de huizenveiling
Bezichtigen van een veilinghuis
Een aangeboden veilinghuis is lang niet altijd vooraf te bezichtigen. Er is dan geen of weinig informatie over de staat waarin de woning zich bevindt, wat het inschatten van een redelijke prijs, de mate van bewoonbaarheid en eventuele verbouwingskosten lastig maakt.

Financiering
Kopen op een huizenveiling kent geen ‘voorbehoud op financiering’. De koper is dus verplicht de woning af te nemen, ook als later blijkt dat hij de hypotheek niet rond krijgt. Wanneer niet aan de betalingsverplichting kan worden voldaan, volgt een flinke boete. Onderzoek daarom van te voren altijd de mogelijkheden tot financiering. Sommige veilingen vragen vooraf om legitimatie en een ‘verklaring van gegoedheid’, om problemen achteraf te voorkomen.

Onderhandse executoriale verkoop
Tot 14 dagen voorafgaand aan de veiling, kan een huis alsnog onderhands worden verkocht. Iedereen kan daarvoor een schriftelijke bieding doen bij de veilingnotaris. Wanneer een bod door zowel de schuldeiser als de schuldenaar wordt aanvaard, moet het daarna nog worden goedgekeurd door de voorzieningenrechter. Is dit het geval, dan wordt het huis teruggetrokken uit de veiling.

2. Tijdens de huizenveiling
Opbod en afmijnen
Het bieden op een huizenveiling gebeurt in twee fases. Eerst wordt per opbod een prijs vastgesteld: bieders steken hun hand in de lucht, totdat de veilingmeester na het hoogste bod afslaat. In de tweede fase (het afmijnen) roept de afslager een steeds lager bedrag (beginnend bij het per opbod vastgestelde bedrag), totdat iemand ‘mijn’ roept. Diegene wordt dan eigenaar van het huis. Lees meer…

Bieding
Een veilingbod is altijd onvoorwaardelijk, ook als later blijkt dat de financiering of eventuele benodigde vergunningen niet zijn te realiseren. Alleen bij een hoger bod, het afgelasten van de veiling of het niet gunnen van de koop door de verkopende partij, vervalt het bod.

Gunning
Nadat een bod definitief is afgeslagen, mag de verkopende partij (meestal de bank) bepalen of hij het pand aan de koper ‘gunt’ of niet. Wanneer dit niet het geval is, heeft de koper recht op een inzetpremie, die hem door de niet-gunnende partij moet worden betaald. Als de bank de koop wel gunt, betekent dat automatisch dat de koopovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen.

3. Na de huizenveiling
Betaling
Binnen zes dagen na de gunning, moet de koper de notaris een waarborgsom betalen van 10% van de koopsom. Daarnaast moet binnen deze termijn nog een aantal betalingen worden voldaan, waaronder de inzetpremie en het honorarium voor de notaris. Het restant van de kosten (hoofdsom en eventuele bijkomende kosten voor bijvoorbeeld ontruiming) dient binnen zes weken na de gunning te zijn betaald. Kan de koper hier niet aan voldoen, dan riskeert hij een aantal boetes.

Juridische en feitelijke levering
Een koper wordt pas daadwerkelijk eigenaar van het veilinghuis, nadat aan alle betalingsverplichtingen is voldaan. Daarna volgt de levering van eigendom middels inschrijving in de openbare registers van het Kadaster en is de koper juridisch eigenaar. De woning kan nu feitelijk worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar, waarmee de koop definitief is afgerond.

Ontruiming
Wanneer na de koop blijkt dat het veilinghuis nog bewoond wordt, zijn de kosten voor ontruiming van het huis voor rekening van de nieuwe eigenaar. Soms gelden er bijzondere voorwaarden, waardoor het niet mogelijk is de huidige bewoners te dwingen tot vertrek.

Meer weten over veilingprocedures?
Bovenstaande tekst is slechts een beknopte samenvatting van de belangrijkste zaken rondom een executieveiling. Voor meer details en een volledig overzicht van alle procedures rondom openbare huizenveiling  kan men terecht op http://www.koopeenveilinghuis.nl/de-veilingprocedure-in-het-kort.html

 

 


Deel dit artikel

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag