29 november 2017

In dit artikel gaat VDV Advocaten na in welke mate een natuurlijke persoon – verhuurder, in het stelsel van de personenbelastingen, opgenomen in het WIB 92 (Wetboek Inkomstenbelastingen), wordt belast op de inkomsten die hij geniet uit onroerende goederen, meer bepaald uit de verhuur van een woning.

Geen belasting dan ingevolge de wet
Het vertrekpunt daarbij is het artikel 170 van de Grondwet, dat bepaalt dat er geen belasting kan worden ingevoerd dan bij wet.  Iedere belasting in het huidige fiscale landschap vindt zijn oorsprong in een wet, decreet, ordonnantie,... Het is enkel de wetgever, ongeacht welk niveau (federaal, gewestelijk, provinciaal, gemeentelijk,...), die aan de hand van de hem toegekende bevoegdheden, belastingen kan heffen.

In principe geldt er dus een belastingvrijheid voor alles wat niet door een wet belastbaar is gesteld. 

Elke burger in dit land weet echter dat onze wetgevers bijzonder creatief kunnen zijn in het heffen van belastingen.

De rol van het kadastraal inkomen
Het kadastraal inkomen is de basis van onroerende fiscaliteit binnen de personenbelasting. Aan ieder gebouwd of ongebouwd onroerend goed in België wordt een kadastraal inkomen toegekend. 

De Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, Opmetingen en Waarderingen (de vroegere Administratie van het Kadaster) stelt dit forfaitair bedrag vast, op basis van gelijkaardige percelen of referentiepercelen. Bij nieuwbouw of verbouwing zal de Administratie daarbij langskomen om het onroerend goed te bekijken en vervolgens te taxeren.

Het kadastraal inkomen is het gemiddeld normaal netto-inkomen van een onroerend goed gedurende de periode van één jaar. In theorie zou het kadastraal inkomen jaarlijks herzien dienen te worden (in juridisch vakjargon de perequatie), maar dit is voor de fiscus praktisch niet haalbaar. Gezien de onmogelijkheid tot jaarlijkse herziening is men teruggevallen op de bedragen zoals bepaald bij de laatste algemene perequatie van het jaar 1975, die vervolgens jaarlijks worden geïndexeerd.

Dit systeem brengt het voordeel met zich mee dat er geen ingrijpende jaarlijkse herziening meer nodig is, maar heeft het nadeel dat een bestaande onrechtmatigheid (zoals bijvoorbeeld een te hoog KI van het onroerend goed), blijft bestaan en ieder jaar groter wordt.

Het is zeker aan te raden om niet licht over de toekenning van een kadastraal inkomen te gaan en te controleren of het bedrag, vastgesteld door de Administratie, wel representatief is. Eventueel kan men tegen de vaststelling een gemotiveerd bezwaar indienen.

Het kadastraal inkomen is belangrijk omdat het een weerslag heeft op de heffing van registratierechten (eventuele toepassing klein beschrijf bij verkoop), voor de berekening van de onroerende voorheffing en voor de personenbelasting op onroerende inkomsten.

Onroerende inkomsten
Onroerende inkomsten zijn de inkomsten die voortkomen uit onroerende goederen en zijn eventueel belastbaar voor de volle eigenaar, de vruchtgebruiker, de opstalhouder en de erfpachter van het onroerend goed. 

Afhankelijk van hoe een onroerend goed gebruikt wordt, zal er worden belast op basis van het kadastraal inkomen of van de werkelijk ontvangen huurinkomsten:

  • Gebouwen verhuurd aan natuurlijke personen die ze niet voor hun beroep gebruiken. (gewone woningverhuur)

Wanneer u een woning verhuurt aan een natuurlijk persoon die deze woning uitsluitend voor bewoning gebruikt, dan worden de werkelijk ontvangen huurgelden niet belast.  De belastbare grondslag is het kadastraal inkomen dat geïndexeerd wordt en op haar beurt nog eens verhoogd wordt met 40%, (KI x index) x 40%. Dit is de fiscale code 1106.

Belangrijk is, dat de code 1106 eveneens van toepassing is voor de tweede woning, die leegstaat, niet verhuurd wordt, gebruikt wordt als vakantiewoning, … De belasting die geheven wordt, is dezelfde als wanneer de woning verhuurd zou zijn aan een natuurlijk persoon, die ze niet voor zijn beroep gebruikt.

  • Gebouwen verhuurd aan natuurlijke personen of vennootschappen die ze voor hun beroep gebruiken. (verhuring voor beroepsmatig gebruik)

Wanneer u een woning verhuurt aan een natuurlijk persoon of vennootschap die deze woning geheel of gedeeltelijk gebruikt in de uitoefening van hun beroepswerkzaamheid, worden de werkelijk ontvangen huurgelden belast.

De belastbare grondslag betreft hier de werkelijk ontvangen brutohuur (minstens gelijk aan het geïndexeerd KI verhoogd met 40%) verminderd met een kostenforfait van 40% (met een maximum van 2/3 van het revaloriseerd KI). ( de fiscale code 1110)

Het belastbaar minimum dient minstens gelijk te zijn aan het geïndexeerd KI verhoogd met 40% ((KI x index) * 1,4)

Het afwijkend gebruik door de huurder

De hierboven aangeduide regels lijken in principe duidelijk.

Maar wat echter indien een natuurlijk persoon, zonder medeweten van de verhuurder, de huurkosten toch geheel of gedeeltelijk, beroepsmatig inbrengt?

Het klassiek standpunt van de fiscus was, dat wanneer de huurder het onroerend goed beroepsmatig gebruikt ondanks een verbod in het huurcontract om het goed beroepsmatig te gebruiken, de verhuring van het onroerend goed in hoofde van de verhuurder zal belast worden aan de hand van de werkelijke huurinkomsten, dus volgens het principe van de beroepsmatige verhuur ( codes 1109 en 1110).

Het Grondwettelijk Hof en het Hof van Beroep Antwerpen hebben deze visie van de fiscus thans naast zich neergelegd. De verhuurder, die niet op de hoogte is van het beroepsmatig gebruik van de woning, moet kunnen voorzien welke belastingen hij zal moeten betalen. De fiscus dient rekening te houden met de “minimale voorzienbaarheid” van het belastingstelsel. De fiscus kan in bepaalde gevallen geen herziening doorvoeren ten aanzien van  de verhuurder door de werkelijke huurinkomsten te belasten.

De voormelde rechtspraak heeft de visie van de fiscus duidelijk getemperd, maar dit betekent niet dat iedere verhuurder een vrijgeleide krijgt.

Wil de verhuurder onaangename verrassingen vermijden dat is een duidelijke en ondubbelzinnige huurovereenkomst aangewezen, waarin:

  • Aan de huurder het verbod wordt opgelegd om het goed beroepsmatig te gebruiken en huurgelden als beroepskost aan te geven, maar eveneens om andere kosten (nutsvoorzieningskosten, … ) in aftrek te brengen, waaruit de fiscus het beroepsmatig gebruik van de woning zou kunnen afleiden;

  • Een clausule “fiscaal verschil” wordt ingelast; dit betekent dat de huurder contractueel aansprakelijk gesteld wordt voor de belastingverhoging die de verhuurder dient te dragen ingevolge het aftrekken van huurgelden en huurkosten door de huurder.

Besluit
In de personenbelasting worden de inkomsten uit de verhuur van een onroerend goed verschillend belast, naargelang het al dan niet beroepsmatig gebruik door de huurder.

Ook als het om een woning gaat, hebben verhuurder en huurder er alle belang bij duidelijke afspraken te maken omtrent het gebruik van het goed door de huurder, en deze afspraken uitdrukkelijk in het huurcontract op te nemen.

Bron:
Immoproxio


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag