De mogelijkheid tot verzaking aan de nietigheid van de onderhandse verkoopsovereenkomst in geval van laattijdig meegedeeld bodemattest


Naar aanleiding van de overdracht van onroerend goed in het Vlaamse Gewest moet de overdrager vóór het sluiten van de verkoopovereenkomst een OVAM-attest aan de verkrijger van het goed meedelen. Voor het geval dit niet tijdig gebeurt, voorziet de wetgeving in een nietigheidssanctie. In een arrest van 25 maart 2011 brengt het Hof van Cassatie meer duidelijkheid over de aard van deze nietigheidssanctie en de mogelijkheid eraan te verzaken. 

Artikel 101 van het Bodemdecreet (oud art. 36 Bodemsaneringsdecreet) verplicht de overdrager van een onroerend goed om – vóór het sluiten van de overeenkomst – bij OVAM een bodemattest aan te vragen en de inhoud ervan aan de verkrijger mee te delen. De onderhandse akte waarin de overdracht wordt vastgelegd, moet de inhoud van dit bodemattest bevatten. Wanneer die voorwaarden niet worden nageleefd, kan de verkrijger in principe de nietigheid van de overdracht vorderen. De nietigheid kan niet worden ingeroepen als de verwerver in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest (of van een bodemattest waarvan de inhoud hieraan identiek is) én hij zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte laat vaststellen (art. 116 Bodemdecreet).   

Over de exacte draagwijdte van deze bepaling bestond in de rechtspraak en in de rechtsleer heel wat discussie. Zo bestond er verwarring over de aard van de nietigheid (relatieve, dan wel absolute nietigheid), over de wijze waarop aan de nietigheid kan worden verzaakt (anders dan uitdrukkelijk vastgesteld in de authentieke akte, bijvoorbeeld stilzwijgend) en over de vraag of een (rechtmatig) belang of schade noodzakelijk is bij het inroepen van de nietigheidssanctie.

In zijn arrest van 25 maart 2011 (nr. C.09.0639.N/1, www.juridat.be) heeft het Hof van Cassatie enige klaarheid gebracht. Het Hof bevestigt dat de nietigheid als sanctie voor miskenning van de informatieplicht van artikel 101 Bodemdecreet slechts een relatieve nietigheid is, die voor bevestiging vatbaar is. Dergelijke bevestiging kan uitdrukkelijk of stilzwijgend geschieden. De koper is dus niet verplicht om de nietigheid in te roepen en indien hij de nietigheid niet inroept, bestaat de overeenkomst en wordt ze geacht geldig te zijn tot stand gekomen.

Daarnaast verwijst het Hof naar de mogelijkheid om afstand te doen van de nietigheid, buiten de hypothese en de vorm bepaald door oud artikel 36, § 4 van het Bodemsaneringsdecreet (nu art. 116 Bodemdecreet). Het Hof verwerpt inderdaad het middel tot cassatie dat voorhoudt dat de verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in de authentieke akte moet worden vastgesteld. Het Hof besluit dat een verzaking buiten de hypothese en de vorm bepaald door oud artikel 36, § 4, van het Bodemsaneringsdecreet (nu art. 116 Bodemdecreet) derhalve niet is uitgesloten.

In de zaak die tot het cassatiearrest aanleiding heeft gegeven, had de verwerver kennis van de inhoud van een bodemattest dat vóór de onderhandse verkoop was aangevraagd en waaruit bleek dat er op het betrokken kadastraal perceel geen saneringsverbintenis rustte. Bovendien had de verwerver geen voorbehoud gemaakt toen hij vernam dat het meest recente bodemattest (waarvan de inhoud identiek was aan eerdere bodemattesten) slechts op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte van de verkoop beschikbaar zou zijn.  Bijgevolg kon de verwerver geen nietigheidssanctie meer instellen wegens gebrek aan belang.

Het cassatiearrest van 25 maart 2011 verwerpt aldus de minderheidsstrekking in de rechtsleer die voorhoudt dat de verzaking die niet voldoet aan de strikte formaliteiten van artikel 116, § 1, van het Bodemdecreet (oud art. 36, § 4, Bodemsaneringsdecreet) niet geldig zou zijn. Conform het gemeen recht, blijft een stilzwijgende bevestiging dus mogelijk. Dit strookt met de beschermingsgedachte die aan voormelde bepalingen ten grondslag ligt (de koper beschermen tegen het onbewust aankopen van verontreinigde grond).

De verwerver die op het ogenblik van de onderhandse verkoop op de hoogte is van een eerder (identiek) bodemattest en van de staat van de grond, heeft geen rechtmatig belang om zich op de nietigheidssanctie van artikel 101 van het Bodemdecreet (oud art. 36 Bodemsaneringsdecreet) te beroepen.

Het Hof van Cassatie treedt aldus de visie bij dat de nietigheid een radicale sanctie is, die niet te pas en te onpas mag worden toegepast.

Bron:
http://www.eubelius.com/nl/spotlight/de-mogelijkheid-tot-verzaking-aan-de-nietigheid-van-de-onderhandse-verkoopsovereenkomst


Bij Oximo behoort het bodemattest - naast de vele andere wettelijke documenten -  tot het online dossier op basis waarvan elk bod  volgens de online verkoopsprocedure dient te gebeuren, zodat een discussie over de al of niet nietigheid van de online tot stand gekomen verkoopsovereenkomst zich niet kan stellen.


Gerelateerde artikels

Mag je zelf je woning verkopen, ook al heb je een makelaar?

Wil je je huis of appartementje aan de kust verkopen nu de vastgoedmarkt in de lift zit? Misschien overweeg je dan met een vastgoedmakelaar in zee te gaan. Handig: je hoeft zelf geen bezichtigingen te organiseren of documenten in orde te brengen. Samenwerken met een makelaar is niet zo moeilijk: je ondertekent samen een contract en je makelaar gaat aan de slag om de verkoop te realiseren.
Lees meer

Kan je makelaar je huis in jouw naam verkopen?

Je doet een beroep op een vastgoedmakelaar voor de verkoop of verhuur van je huis of appartement. Mag de makelaar dan zelf beslissen om de verkoops- of verhuurovereenkomst in jouw naam en voor jouw rekening te ondertekenen?
Lees meer

5 tips voor een succesvolle home-staging!

Het is bewezen dat een woning die te koop of te huur staat meer kans heeft om de aandacht te trekken als deze wordt uitgelicht met professioneel ogende foto’s die onder meer de illusie van grotere volumes wekken.
Lees meer

Veel gestelde vragen rond het Coronavirus: wat zijn de gevolgen voor de vastgoedmarkt?

Zoals vele sectoren, ondervindt ook de vastgoedsector hinder door het coronavirus. Maar wat betekent dit voor jou? Enkele antwoorden op de meest gestelde vragen.
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons