24 oktober 2013

Een lekkende kraan, een gebarsten raam, een defect stopcontact,... Wie moet de factuur betalen: de huurder of de eigenaar? Dat is niet altijd even duidelijk.

'Sommige huurders beschouwen hun huurwoning als een hotel. Wanneer een kraan lekt, bellen ze meteen naar de huisbaas. Andere huurders herstellen dan weer alles wat maar enigszins kan of moet worden hersteld.' Dat zegt Bénédicte Delcourt, directrice van de belangenorganisatie Verenigde Eigenaars. Bij huurwoningen is het niet altijd even duidelijk wie eventuele herstellingen moet laten uitvoeren en wie de factuur moet betalen voor kleine herstellingswerken. Vaak schuiven de huurder en de eigenaar de hete aardappel naar elkaar door omdat de wetteksten geen duidelijk antwoord bieden. We kunnen dus alleen maar teruggrijpen naar de gebruiken en de rechtspraak. Raken huurder en verhuurder het niet eens, dan moeten ze een beroep doen op de vrederechter of op een scheidsrechter. 'Steeds meer huurcontracten bevatten een arbitrageclausule', zegt Joëlle Troeder, advocate aan de Brusselse balie. Maar met een beetje goede wil en gezond verstand hoeft het niet zover te komen. Er zijn vier basisprincipes die u alvast op weg helpen.

Vier regels
1. Het 'onderhoud' is voor rekening van de huurder.
2. Als de huurder schade veroorzaakt, moet hij die op zijn kosten herstellen.
3. De huurder moet de eigenaar op de hoogte brengen van elk ernstig probleem. Anders kan hij daarvoor zelf aansprakelijk worden gesteld.
4. Schade die het gevolg is van slijtage of overmacht is voor rekening van de eigenaar. Tenminste als het huurcontract na 18 mei 2007 werd afgesloten. Dateert het contract van voor die datum en staat erin vermeld dat zulke herstellingen ten laste van de huurder zijn, dan geldt die clausule zolang het contract loopt.

De huurder en de verhuurder kunnen uiteraard ook onderling iets overeenkomen. Uiteindelijk komt het erop aan dat iedereen tevreden is. 'Het is wel belangrijk die overeenkomsten schriftelijk vast te leggen. Zelfs al komen beide partijen mondeling tot een minnelijk akkoord', preciseert Bénédicte Delcourt. 'Een interpretatieverschil of misverstand leidt maar al te vaak tot geschillen. U kunt dat vermijden door de overeenkomst op papier te zetten.'

Advocate Joëlle Troeder bevestigt dat grote herstellingen het best schriftelijk worden vastgelegd. 'We leven in een samenleving waar voor de kleinste futiliteit een rechtszaak wordt aangespannen. Zorg daarom altijd voor een schriftelijke neerslag van herstellingen die werden of moeten worden uitgevoerd. Mochten er zich problemen voordoen, bijvoorbeeld bij het beëindigen van het huurcontract, dan kunt u bewijzen wat er precies is gebeurd.'

Bepaalde herstellingen moeten tijdens de looptijd van het huurcontract worden uitgevoerd (zie hiernaast). Maar meestal wordt huurschade pas vastgesteld wanneer de huurder het pand verlaat. Door bij de aanvang van de huur een plaatsbeschrijving op te maken, vermijdt u discussies op het einde van het huurcontract. Dat is ook wettelijk verplicht. U moet die plaatsbeschrijving bij het huurcontract voegen en beide documenten laten registreren.

Werd er ondanks alles geen plaatsbeschrijving opgemaakt, dan bevindt de eigenaar zich in een zwakke positie. Want in dat geval wordt de huurder geacht het goed ontvangen te hebben in de staat waarin hij het terugbezorgt. Het is dan aan de verhuurder om met alle rechtsmiddelen het tegendeel te bewijzen. Het wordt dan voor hem bijzonder moeilijk de huurder aansprakelijk te stellen voor eventuele schade.

Maar het bestaan van een plaatsbeschrijving betekent nog niet dat alle problemen van de baan zijn. 'Heel wat plaatsbeschrijvingen zijn zeer oppervlakkig', zegt Jacques Gerbaud, vicevoorzitter van de Koninklijke Confederatie van Landmeters-Experten. 'Formules van het type 'plafond: oké' of 'parket in goede staat' zijn niet gedetailleerd genoeg en zetten de deur open voor eindeloze discussies.' En ook een vage beoordeling zoals 'de huurwoning is goed onderhouden' heeft geen enkele waarde.

'Laat dus een gedetailleerde plaatsbeschrijving opmaken door een gespecialiseerd landmeter', benadrukt Joëlle Troeder. 'Dat is zeker geen nutteloze uitgave. De kostprijs schommelt, naargelang het dossier, tussen 180 en 300 euro. Die kosten worden door iedere partij voor de helft gedragen. Maak ook zo veel mogelijk foto's en voeg die bij de plaatsbeschrijving. Dat document zal u zeker van pas komen bij eventuele latere geschillen.'

Verzuring
Volgens de advocate leidt het huidige economische klimaat tot een verzuring van de relatie tussen huurder en verhuurder. 'Vooral wanneer een eigenaar achterstallige huur opeist. In de meeste gevallen wordt echter getracht een compromis te sluiten. Vaak wordt dan een algemeen forfait voor de schade overeengekomen. Er wordt slechts zelden een gedetailleerd overzicht gemaakt van elke kleine beschadiging', zegt Joëlle Troeder. Dat is uiteraard in het belang van beide partijen. Want als ze een beroep moeten doen op een gerechtsdeskundige kost dat hen een pak meer.

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag