Alles wat je moet weten over je huurcontract

Het huurcontract bevat in principe alle informatie die je nodig hebt om als huurder of verhuurder op de hoogte te zijn van alle afspraken en specificaties. Toch bestaan er nog veel vragen over de verschillende huurovereenkomsten in België.

In dit artikel beantwoorden we al je vragen over huren en verhuren! 

Wat is een huurcontract?

Het huurcontract is een overeenkomst tussen de verhuurder en huurder van een pand. Dat pand kan een appartement, woning, garage, handelspand, weiland of ander type vastgoed zijn.

Het document vermeldt een aantal feitelijke gegevens en afspraken.

Wat staat er in een huurcontract?

De meeste overeenkomsten bestaan uit een aantal vaste onderdelen met informatie. 
  • Dit zijn de gegevens die je zeker moet vermelden:
  • Identiteitsgegevens van de huurder en verhuurder
  • Huurprijs
  • Aanvangsdatum
  • Exacte duur of looptijd
  • Beschrijving van de delen die uitmaken van de overeenkomst
  • Bijkomende kosten en lasten bovenop de huurprijs

Welke attesten heb je nodig wanneer je een woning verhuurt?

Naast een complete en duidelijke overeenkomst moet je als eigenaar nog enkele andere documenten kunnen voorleggen voordat je het pand kan verhuren.

Deze documenten zijn verplicht voor de verhuur van een woonst.
  • Plaatsbeschrijving (om eventuele gebreken in kaart te brengen)
  • EPC verslag (over de energiezuinigheid van het pand)
  • Conformiteitsattest (niet altijd verplicht)

Deze documenten zijn een meerwaarde wanneer je een pand verhuurt:
  • Postinterventiedossier (met informatie over reeds uitgevoerde werkzaamheden)
  • Elektrische keuring (met informatie over de toestand van de elektrische voorzieningen)
  • Bodemattest (met informatie over de eventuele verontreiniging van de bodem)

Welke documenten heb je nodig om een woning te huren?

Ook als huurder heb je bepaalde documenten nodig. Deze documenten zijn nodig met betrekking op het afsluiten van een contract, maar kunnen ook gebruikt worden tijdens de screening van potentiële huurder.
  • Identiteitskaart (om je persoonsgegevens te registreren)
  • Recente loonfiches (om te controleren of je voldoende verdient om de huur te kunnen betalen)

Het opvragen van de recente loonfiches is een extra die enkel gebruikt mag worden om te bepalen of je genoeg verdient om de huur te betalen.

Een verhuurder of eigenaar mag kandidaat huurders immers niet discrimineren op basis van werk, leeftijd, geaardheid, vermogen, burgerlijke staat, geloof, politieke overtuiging, gezondheidstoestand, handicap, …

Welke soorten huurcontracten bestaan er?

Wanneer je een woning, appartement, studio of investeringsvastgoed te huur aanbiedt, kan je kiezen uit verschillende types huurcontracten. In Vlaanderen kiezen we meestal voor een standaard overeenkomst van 9 jaar of langer. Maar je kunt een woning ook voor een korte termijn huren of verhuren.

Het standaard huurcontract

De standaard woonhuurovereenkomst in België loopt over een periode van 9 jaar.
Het contract wordt opgesteld met een einddatum die 9 jaar in de toekomst ligt. Na die 9 jaar zal het contract automatisch met 3 jaar verlengd worden wanneer geen van beide partijen de overeenkomst stopzet. 

Je kunt een standaard overeenkomst vroegtijdig verbreken. Tijdens de eerste 3 jaren van de huurperiode moet je een vergoeding betalen voor het beëindigen van het contract. Daarna kan je de overeenkomst kosteloos verbreken.

Hou altijd rekening met een opzegtermijn van 3 maanden.
  • Standaard duur: 9 jaar
  • Verlenging: automatisch
  • Opzegtermijn: 3 maanden
  • Schadevergoeding opzegging: enkel tijdens de eerste 3 jaren

Huurcontract van korte termijn

Voor zowel huurder als verhuurder kan een huurovereenkomst van korte termijn interessant zijn. Dit contract heeft geen minimale duur, maar wel een maximale duur van 3 jaar. Na die 3 jaar kan je het contract hernieuwen of omzetten in een overeenkomst van lange termijn (standaard contract).
  • Minimum duur: geen
  • Maximum duur: 3 jaar
  • Verlenging: niet automatisch
  • Opzegtermijn: 3 maanden
  • Schadevergoeding opzegging: ja

Start van het huurcontract

Bij de start van de huurtermijn moeten er een aantal belangrijke zaken in orde gebracht worden. Zo tekenen beide partijen het huurcontract, maar ook de huidige staat van de woning wordt beschreven. 

Huurcontract opstellen

De verhuurder of eigenaar van het pand voorziet het huurcontract. 
Als eigenaar kan je ervoor kiezen om het document zelf op te stellen aan de hand van een voorbeeld. Maar je kunt er ook voor kiezen om de hulp in te schakelen van een makelaar. 

Met de professionele assistentie van een makelaar, heb je meer zekerheid over het vinden van geschikte huurders, maar weet je ook zeker dat je geen formaliteiten over het hoofd ziet.
De overeenkomst wordt opgesteld in 3 exemplaren, die door beide partijen ondertekend worden.

Betaling eerste maand huur + borg

Nadat de overeenkomst getekend is, moet de huurder een eerste keer huur betalen.
Daarnaast moet er ook een borg worden overgeschreven. Deze borg staat gedurende de hele huurtermijn vast op een geblokkeerde rekening. Het geld dient als waarborg wanneer de huurder schade berokkent of het contract vroegtijdig wil stopzetten.

De huurwaarborg bedraagt maximaal 3 maanden huur. 

Plaatsbeschrijving

Voordat de huurder het pand betrekt, wordt er een plaatsbeschrijving opgesteld. 
De plaatsbeschrijving is een wettelijk document dat de staat van het pand beschrijft, kamer per kamer. Het document is pas geldig wanneer zowel huurder als verhuurder akkoord gaan met de beschrijving.

Je kunt er voor kiezen om een expert in te huren voor het opstellen van deze plaatsbeschrijving, maar in principe kunnen beide partijen dit ook in onderling overleg doen. De kosten voor de opmaak van de beschrijving worden gedeeld door huurder en verhuurder.

Tip: laat ook op het einde van de overeenkomst een plaatsbeschrijving uitvoeren. Zo heb je als verhuurder een duidelijk beeld van wat er tijdens de huurperiode gewijzigd of beschadigd werd.

Het huurcontract registreren

Bij de registratie van de huurovereenkomst neemt de bevoegde overheidsinstantie de nodige gegevens over uit het contract. Dit kan zowel op papier als digitaal gebeuren. Voor een digitale registratie kan je terecht op het overheidsportaal MyMinFin.
De registratie van een huurcontract is verplicht in heel België voor de meeste types contracten. 

Voor de registratie van een huurcontract dat enkel voor bewoning is bestemd, hoef je helemaal niets te betalen. Wanneer het over een pand gaat met andere doeleinden, naast huisvesting, moet je wél betalen voor de registratie van de overeenkomst.
Let op: de registratie moet gebeuren binnen 2 maanden na ondertekening.

Tijdens het huurcontract

Het huurcontract is getekend. De plaatsbeschrijving is opgesteld en al het papierwerk werd in orde gebracht. Toch zijn er geregeld nog vragen of onduidelijkheden.

Bezoekrecht van de verhuurder

De eigenaar vraagt zich af of de huurder goed voor het pand zorgt en de huurder vraagt zich dan weer af of de eigenaar zomaar op inspectie mag komen tijdens de huurperiode.
Lees zeker dit artikel over de wettelijke bepalingen voor het bezoekrecht van de verhuurder.

Hoe en wanneer wordt de huurprijs geïndexeerd?

Tijdens de duur van een huurcontract is het niet mogelijk om de huurprijs te verhogen. Er is wel een mogelijkheid tot indexatie van de prijs. 

De indexatie is een manier om prijzen te wijzigen op basis van de kost voor levensonderhoud. Ieder jaar bepaalt de Belgische overheid de index voor dat jaar. Aan de hand van dat indexcijfer is het mogelijk om de huurprijs te indexeren, wat meestal voor een lichte verhoging zorgt.

Hoe kan je een huurcontract verlengen?

De meeste huurcontracten worden automatisch verlengd. 
Wanneer zowel huurder als verhuurder niet aangeven dat ze het contract willen laten verlopen, zal er een automatische verlenging voor 3 jaar gebeuren.

Een standaardcontract van 9 jaar wordt automatisch met 3 jaar verlengd wanneer het verloopt.
Contracten van korte duur hebben een maximale duur van 3 jaar. Daarna worden ze automatisch verlengd in de vorm van een standaard contract.

Beëindigen van het huurcontract

Een huurovereenkomst kan omwille van diverse redenen ontbonden worden. Soms gebeurt dat aan het einde van de huurtermijn, maar er kunnen ook andere omstandigheden zijn waardoor het contract vroegtijdig ontbonden moet worden.

Hoe kan je als huurder je huurcontract opzeggen?

Je kan, als huurder, je contract op ieder ogenblik stopzetten. Je moet daarvoor een aangetekende brief sturen naar je huisbaas de overeenkomst stop te zetten. 
De opzegtermijn bedraagt voor alle contracten 3 maanden. In die 3 maanden betaal je nog huur en krijgt de eigenaar de kans om nieuwe huurders te vinden. 
Deze termijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op je kennisgeving.

Afhankelijk van je timing moet je soms een schadevergoeding betalen. Zo betaal je tijdens de eerste 3 jaar van je termijn altijd een schadevergoeding. In het eerste jaar betaal je 3 maanden borg. In het tweede jaar bedraagt de schadevergoeding 2 maanden borg. Tijdens het derde jaar kost het verbreken van het contract je 1 maand borg.
Na 3 jaar kan je jouw huurovereenkomst kosteloos verbreken, mits inachtname van de opzegtermijn.

PS. Je hoeft geen reden op te geven om de overeenkomst te beëindigen.

Hoe kan je het huurcontract opzeggen als verhuurder?

Ook als verhuurder heb je de mogelijkheid om je overeenkomst vroegtijdig stop te zetten, maar het is iets ingewikkelder om te doen.
Deze 3 mogelijkheden heb je als eigenaar:

Opzeg voor eigen gebruik of bewoning van familieleden
Het contract ontbinden om zelf in de woning te gaan wonen, kan op ieder moment tijdens de huurtermijn. Wil je een familielid in de woonst laten verblijven? Dat kan pas vanaf het 3de jaar van de termijn.

In beide gevallen geldt er een opzegtermijn van 6 maanden waarin de huurder tijd krijgt om een nieuwe woonst te zoeken.
Bovendien moeten jijzelf of je familieleden het pand binnen het jaar betrekken en er minstens 2 jaar verblijven.
Het overtreden van deze wetgeving kan je een stevige boete opleveren in de vorm van een schadevergoeding twv 18 maanden huur.

Opzeg voor de uitvoering van verbouwingswerken
Bij recente huurovereenkomsten kan je als eigenaar het contract verbreken voor de uitvoering van renovatiewerken aan het pand. Dit is pas mogelijk vanaf het derde jaar van de huurtermijn.
Het moet hier natuurlijk gaan om grote renovatiewerken waardoor het pand een tijd lang onbewoonbaar zal zijn.
Ook hier geldt een opzegtermijn van 6 maanden. Als eigenaar moet je bovendien de bewijzen leveren dat je de werken alvast gepland hebt.
Na de beëindiging van de overeenkomst moet je binnen de 6 maanden gestart zijn met de werkzaamheden.
Bij het overtreden van deze richtlijn, loop je kans dat je een schadevergoeding van 18 maanden huur moet betalen aan de huurder.

Opzeg zonder reden
Om het contract te ontbinden zonder geldige reden, moet je zorgen voor een goede timing. 
Aan het einde van iedere driejarige periode kan de verhuurder het contract ontbinden.

De eigenaar van de huurwoning moet aan de huurder een schadevergoeding betalen, afhankelijk van het tijdstip waarop het contract ontbonden worden. Na de eerste driejarige periode bedraagt de schadevergoeding 9 maanden huur. Aan het einde van de 2 termijn van 3 jaar bedraagt de schadevergoeding nog 6 maanden huur. 

Wanneer de huurtermijn van 9 jaar verstreken is, kunnen beide partijen kosteloos het contract laten verlopen. 

Moet je zelf je huurcontract opzeggen na 9 jaar?

Standaard huurcontracten worden in België automatisch verlengd wanneer de huurtermijn verstreken is. Wil je dat het contract afloopt na 9 jaar? Dan moet je dat met een aangetekende brief laten weten aan de andere partij. Laat geen van beide partijen weten dat ze de overeenkomst willen beëindigen? Dan loopt de huur gewoon door.

Moet je een boete betalen als je je huurcontract voortijdig beëindigt?

Dat hangt af van je specifieke contract en de looptijd.
Bij een contract voor korte duur kan je de overeenkomst niet ontbinden. Dat betekent dat je de termijn moet vervolledigen en dat je dus ook huur moet betalen voor de resterende maanden.

Een standaard contract kan wel opgezegd worden, mits de inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden.
Zeg je je huur op tijdens het eerste jaar van je termijn? Dan moet je 3 maanden huur betalen. Tijdens het tweede jaar van je overeenkomst moet je 2 maanden huur betalen als schadevergoeding. Tijdens het derde jaar bedraagt de vergoeding nog slechts 1 maand huur
Na 3 jaar kan je je contract kosteloos verbreken.

Veelgestelde vragen over je huurovereenkomst

In hoeveel exemplaren moet je een huurcontract opmaken?

In België moet je je huurcontract in 3 exemplaren opmaken. Het contract moet dan ook 3 keer ondertekend worden.

Een eerste exemplaar is voor de huurder, het tweede voor de verhuurder en het derde voor registratie. 

Let op: het volstaat niet om het contract één keer te ondertekenen en dan te kopiëren. Een kopie is niet geldig wanneer je later wil terugvallen op de overeenkomst. Je hebt in dat geval een ‘origineel’ exemplaar nodig. 

In welke taal moet je het huurcontract opstellen?

In Vlaanderen is het gangbaar om gebruik te maken van documenten in de Nederlands taal. Maar er bestaat geen wettelijke bepaling over de taal waarin het document moet worden opgesteld.

In de meeste gevallen kies je voor de taal die normaal gesproken wordt in de regio van het verhuurde pand. Is je huurder deze taal niet machtig? Dan kan je ervoor kiezen om een vertaling van het document te laten maken. 

Mochten er later geschillen ontstaan, doe je er goed aan om een document voorhanden te hebben, geschreven in de taal die het gerecht of vredegerecht ook gebruikt.

Wie betaalt de huur als huurders uit elkaar gaan?

Wanneer een koppel dat een woning huurt, uit elkaar gaat, moet er in eerste instantie beslist worden wie in het huis blijft wonen. Misschien willen beide in de woning blijven, gaat één van beide ergens anders wonen of willen beide ex-partners vertrekken. 

Wanneer één van beide partners in de woning blijft, moet dit doorgegeven worden aan de verhuurder. De eigenaar van het pand kan de vertrekkende partner nog 6 maanden aanspreken wanneer de huur niet tijdig betaald wordt.

Wanneer de huurders geen akkoord bereiken over wie in de woonst mag blijven, dan moet het Vredegerecht hier een uitspraak over doen.

Beslissen beide bewoners om niet in de woning te blijven, dan moet er alsnog worden voldaan aan de 3 maanden opzegtermijn en eventueel de betaling van een schadevergoeding.

Op zoek naar investeringsvastgoed om te verhuren?

Ben jij op zoek naar het ideale pand om als investeringsvastgoed te verhuren? Kies je voor een woning, een appartement of liever een studentenkamer als vastgoedinvestering?
Oximo heeft een interessant aanbod aan woningen, appartementen, studio’s en studentenkamers te koop die ideaal zijn om te verhuren.

Gerelateerde artikels

Voorkom problemen door een goede screening van huurders.

Voorkom problemen door een goede screening van kandidaat huurders. Welke documenten mag een verhuurder of makelaar bij een huurderscheck aan je vragen? 
Lees meer

Mag de huurprijs in corona-tijden nog geïndexeerd worden?

Als je een woning of appartement (ver-)huurt is het gebruikelijk de huurprijs jaarlijks te indexeren. Maar mag dat ook gebeuren in deze corona-tijden of moet de indexatie nu tijdelijk worden opgeschort?
Lees meer

Mag een verhuurder zomaar een huisdier weigeren?

Als het op huisdieren aankomt, sturen veel verhuurders liever hun kat. Maar ze zijn zo braaf, meneer, onze lieve viervoeters, kleine gevleugelden en kruipende beestjes. Toch blijft het vandaag voor vele huisdierbezitters vaak een hele uitdaging om een huurwoning voor zichzelf en hun trouwe vriend te vinden. Maar mogen verhuurders eigenlijk wel nee zeggen omwille van een huisdier?
Lees meer

Welke kosten mag een verhuurder doorrekenen aan de huurder?

Huur of verhuur je een woning, dan spreek je met de andere partij af welke kosten er precies in je huurcontract komen te staan. De vaste huurprijs is een zekerheid, maar wat met de kosten van bijvoorbeeld verbruik en onderhoud? Mag de verhuurder zomaar alles doorrekenen of zijn er regeltjes waaraan ze zich moeten houden?
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons