Verkoopovereenkomst ontbinden – aankoop huis of appartement annuleren?

Naast het feit dat de aanvaarding van dit aanbod door de verkoper of de ondertekening van een verkoopovereenkomst op definitieve wijze uw rechten en verplichtingen vastlegt, zullen ze tevens aanleiding geven tot de inning van een omvangrijke belasting, registratierechten genaamd, die meteen verschuldigd zullen zijn. De wettelijke termijn voor de registratie van de koopovereenkomst en de betaling van deze registratierechten bedraagt vier maanden te rekenen vanaf het akkoord van de partijen. Na deze termijn van vier maanden kan de fiscale administratie de betaling van deze rechten opeisen zelfs indien de notariële akte, waarbij het verkoopcompromis officieel wordt vastgelegd, nog niet verleden is. Er bestaat een belangrijke uitzondering: indien het verkoopovereenkomst afhangt van één of meerdere opschortende voorwaarden.

De verkoop is definitief van zodra de onderhandse verkoopovereenkomst is ondertekend!

Annuleer je de aankoop na de ondertekening van die overeenkomst, dan pleeg je contractbreuk ten opzichte van de verkoper. 

De verkoper heeft dan de keuze:
- ofwel je dagvaarden voor de rechtbank om je te verplichten om de verkoop te laten doorgaan;
- ofwel je dagvaarden om een schadevergoeding te krijgen wegens het niet doorgaan van de verkoop. 

In dit laatste geval voorziet de voorlopige verkoopovereenkomst meestal in de clausule dat de verkoper het reeds betaalde voorschot mag houden als schadevergoeding.
De verkoop door een rechter te laten annuleren: De nietigheid van een overeenkomst kan echter slechts uitgesproken worden in geval van onregelmatigheid van deze handeling op het ogenblik van haar tot stand komen. Dit is bijvoorbeeld in het geval indien u de vergissing zou begaan te denken dat u een kantoorgebouw of een bouwgrond heeft aangeschaft, terwijl deze bestemming in werkelijkheid uitgesloten is. Het dient echter vermeld te worden dat de dwaling verschoonbaar moet zijn in uw hoofde opdat de sanctie van de nietigheid zou kunnen uitgesproken worden.

De rechter moet m.a.w. in casu vaststellen dat u geenszins lichtzinnig handelde en dat u niet wist of niet kon weten dat het betrokken goed niet kon dienen als kantoorgebouw of als bouwgrond. De rechter zal in principe weigeren om de nietigheid van de overeenkomst uit te spreken indien hij zou vaststellen dat u op onbezonnen wijze handelde en niet de nodige stappen ondernam om vooraf de bestemming van het onroerend goed te kennen. In deze hypothese zullen ook de registratierechten te uwen laste vallen.
Een andere mogelijkheid is om de gerechtelijke ontbinding van de verkoopovereenkomst te bekomen. 
In tegenstelling tot de nietigheid, die een onregelmatigheid bestraft die zich voorgedaan zou hebben bij het afsluiten van de overeenkomst, zal de ontbinding een onregelmatigheid in de uitvoering van deze overeenkomst bestraffen. Met andere woorden, de juridische operatie is rechtsgeldig tot stand gekomen, maar het is in de uitvoering van de contractuele verplichtingen van de ene of de andere partij dat het schoentje knelt. Dit zal onder meer het geval zijn indien u als koper de prijs niet betaalt, of indien u zich terugtrekt, of indien de verkoper van gedacht verandert en niet meer wenst te verkopen.

De verkoper kan ook beslissen om de koper niet te dagvaarden voor de rechtbank, maar in de plaats daarvan de annulering van de onderhandse verkoopovereenkomst in der minne te regelen. In 2007 heeft de Vlaamse regering een fiscaalvriendelijke regeling uitgewerkt, waardoor koper en verkoper kunnen beslissen om de onderhandse verkoopovereenkomst minnelijk te ontbinden, zonder hiervoor fiscaal te worden gestraft.
 
Het moet gaan om de verkoop van een onroerend goed dat gelegen is in het Vlaams Gewest, de ontbinding moet in gezamenlijk overleg met de verkoper gebeuren en er mag nog geen notariële akte van aankoop zijn verleden. Je moet binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst met de verkoper een onderhandse overeenkomst tot ontbinding opstellen en dit document samen met de onderhandse verkoopovereenkomst laten registreren. Dat kost je een vast recht van 10 euro per overeenkomst.

Een ontbinding is zelfs nog mogelijk als je de registratierechten al hebt betaald, en er nog geen notariële akte is verleden, en dat tot een jaar na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. In dat geval krijg je het registratierecht terugbetaald en moet je een vast recht betalen van 25 euro voor de onderhandse verkoopovereenkomst en van 10 euro voor de ontbindingsovereenkomst.

Gerelateerde artikels

Welke nieuwe woonvorm past het best bij jou?

We springen steeds creatiever om met onze manier van wonen. Uit noodzaak, uit overtuiging of gewoon omdat we wel eens wat anders willen. Maar wat zijn nu de belangrijkste en opmerkelijkste nieuwe woonvormen? Hier lees je alles over cohousing, flexwonen, hamsterhuren en nog veel meer.
Lees meer

8 vragen die je je moet stellen alvorens je volgende huis te kopen!

Zoek je het huis van je dromen. Dan moet je koopjes kunnen herkennen en weten wat je financieringsmogelijkheden zijn. Dit zijn de 8 vragen die je jezelf moet stellen om je ideale huis te vinden.
Lees meer

Wanneer ben je te oud om te lenen voor een huis?

Ook op latere leeftijd wil je misschien wel een hypothecaire lening aangaan voor het bouwen of verbouwen van een woning of voor de aankoop van een tweede verblijf. Maar zijn er leeftijdsgrenzen waarmee je rekening moet houden en waarboven je geen lening meer krijgt?
Lees meer

Hoe breng je een geldig bod uit?

Ben je op je droomwoning gebotst? Dan breng je maar beter zo snel mogelijk een schriftelijk bod uit. Je wil je droomwoning niet missen, toch? Zeker nu, beslissen heel wat kopers sneller dan ooit, dus treuzel niet. Hoe je een geldig bod uitbrengt? Wij zetten even een aantal zaken voor je op een rijtje.



Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons