Verkoopovereenkomst ontbinden – aankoop huis of appartement annuleren?

Naast het feit dat de aanvaarding van dit aanbod door de verkoper of de ondertekening van een verkoopovereenkomst op definitieve wijze uw rechten en verplichtingen vastlegt, zullen ze tevens aanleiding geven tot de inning van een omvangrijke belasting, registratierechten genaamd, die meteen verschuldigd zullen zijn. De wettelijke termijn voor de registratie van de koopovereenkomst en de betaling van deze registratierechten bedraagt vier maanden te rekenen vanaf het akkoord van de partijen. Na deze termijn van vier maanden kan de fiscale administratie de betaling van deze rechten opeisen zelfs indien de notariële akte, waarbij het verkoopcompromis officieel wordt vastgelegd, nog niet verleden is. Er bestaat een belangrijke uitzondering: indien het verkoopovereenkomst afhangt van één of meerdere opschortende voorwaarden.

De verkoop is definitief van zodra de onderhandse verkoopovereenkomst is ondertekend!

Annuleer je de aankoop na de ondertekening van die overeenkomst, dan pleeg je contractbreuk ten opzichte van de verkoper. 

De verkoper heeft dan de keuze:
- ofwel je dagvaarden voor de rechtbank om je te verplichten om de verkoop te laten doorgaan;
- ofwel je dagvaarden om een schadevergoeding te krijgen wegens het niet doorgaan van de verkoop. 

In dit laatste geval voorziet de voorlopige verkoopovereenkomst meestal in de clausule dat de verkoper het reeds betaalde voorschot mag houden als schadevergoeding.
De verkoop door een rechter te laten annuleren: De nietigheid van een overeenkomst kan echter slechts uitgesproken worden in geval van onregelmatigheid van deze handeling op het ogenblik van haar tot stand komen. Dit is bijvoorbeeld in het geval indien u de vergissing zou begaan te denken dat u een kantoorgebouw of een bouwgrond heeft aangeschaft, terwijl deze bestemming in werkelijkheid uitgesloten is. Het dient echter vermeld te worden dat de dwaling verschoonbaar moet zijn in uw hoofde opdat de sanctie van de nietigheid zou kunnen uitgesproken worden.

De rechter moet m.a.w. in casu vaststellen dat u geenszins lichtzinnig handelde en dat u niet wist of niet kon weten dat het betrokken goed niet kon dienen als kantoorgebouw of als bouwgrond. De rechter zal in principe weigeren om de nietigheid van de overeenkomst uit te spreken indien hij zou vaststellen dat u op onbezonnen wijze handelde en niet de nodige stappen ondernam om vooraf de bestemming van het onroerend goed te kennen. In deze hypothese zullen ook de registratierechten te uwen laste vallen.
Een andere mogelijkheid is om de gerechtelijke ontbinding van de verkoopovereenkomst te bekomen. 
In tegenstelling tot de nietigheid, die een onregelmatigheid bestraft die zich voorgedaan zou hebben bij het afsluiten van de overeenkomst, zal de ontbinding een onregelmatigheid in de uitvoering van deze overeenkomst bestraffen. Met andere woorden, de juridische operatie is rechtsgeldig tot stand gekomen, maar het is in de uitvoering van de contractuele verplichtingen van de ene of de andere partij dat het schoentje knelt. Dit zal onder meer het geval zijn indien u als koper de prijs niet betaalt, of indien u zich terugtrekt, of indien de verkoper van gedacht verandert en niet meer wenst te verkopen.

De verkoper kan ook beslissen om de koper niet te dagvaarden voor de rechtbank, maar in de plaats daarvan de annulering van de onderhandse verkoopovereenkomst in der minne te regelen. In 2007 heeft de Vlaamse regering een fiscaalvriendelijke regeling uitgewerkt, waardoor koper en verkoper kunnen beslissen om de onderhandse verkoopovereenkomst minnelijk te ontbinden, zonder hiervoor fiscaal te worden gestraft.
 
Het moet gaan om de verkoop van een onroerend goed dat gelegen is in het Vlaams Gewest, de ontbinding moet in gezamenlijk overleg met de verkoper gebeuren en er mag nog geen notariële akte van aankoop zijn verleden. Je moet binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst met de verkoper een onderhandse overeenkomst tot ontbinding opstellen en dit document samen met de onderhandse verkoopovereenkomst laten registreren. Dat kost je een vast recht van 10 euro per overeenkomst.

Een ontbinding is zelfs nog mogelijk als je de registratierechten al hebt betaald, en er nog geen notariële akte is verleden, en dat tot een jaar na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. In dat geval krijg je het registratierecht terugbetaald en moet je een vast recht betalen van 25 euro voor de onderhandse verkoopovereenkomst en van 10 euro voor de ontbindingsovereenkomst.

Gerelateerde artikels

3 manieren om te weten of er werken gepland zijn aan een appartementsgebouw!

Als je een bestaand appartement wil kopen is het belangrijk te weten of er werken gepland zijn aan de gemene delen van het gebouw. Als koper zal je daar nu eenmaal in moeten meebetalen. Maar hoe weet je of dat het geval is?
Lees meer

Hoe verloopt de aankoop van een woning?

De aankoop van een nieuwe woning is een belangrijke investering. Het is dan ook belangrijk dat de aankoop correct verloopt, zodat er geen problemen of geschillen ontstaan. We schetsen het hele verloop van de aankoop, van het uitbrengen van het eerste bod tot het ondertekenen van de notariële akte.
Lees meer

Het belang en de voordelen van een schuldsaldoverzekering!

De aankoop van een woning is een grote investering, waarvoor de meeste mensen een lening bij de bank afsluiten. Banken raden aan om een schuldsaldoverzekering te nemen, aangezien dit voor meer zekerheid zorgt. Maar wat is een schuldsaldoverzekering precies en welke voordelen brengt dit met zich mee?
Lees meer

Welke premies en fiscale voordelen geven kopers een duwtje in de rug?

De aankoop van een huis of appartement is voor veel mensen de grootste investering van hun leven. Maar wist je dat er tal van premies en fiscale voordelen bestaan die je bij de aankoop van een woning wat kunnen helpen? In dit artikel geven we je graag enkele interessante tips.
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons