19 april 2014

Indien u overweegt om een onroerend goed aan te kopen, doet u er goed aan goed na te denken alvorens een aanbod uit te brengen en een verkoopovereenkomst te ondertekenen.

Naast het feit dat de aanvaarding van dit aanbod door de verkoper of de ondertekening van een verkoopovereenkomst op definitieve wijze uw rechten en verplichtingen vastlegt, zullen ze tevens aanleiding geven tot de inning van een omvangrijke belasting, registratierechten genaamd, die meteen verschuldigd zullen zijn. De wettelijke termijn voor de registratie van de koopovereenkomst en de betaling van deze registratierechten bedraagt vier maanden te rekenen vanaf het akkoord van de partijen. Na deze termijn van vier maanden kan de fiscale administratie de betaling van deze rechten opeisen zelfs indien de notariële akte, waarbij het verkoopcompromis officieel wordt vastgelegd, nog niet verleden is. Er bestaat een belangrijke uitzondering: indien het verkoopovereenkomst afhangt van één of meerdere opschortende voorwaarden.

De verkoop is definitief van zodra de onderhandse verkoopovereenkomst is ondertekend. Annuleer je de aankoop na de ondertekening van die overeenkomst, dan pleeg je contractbreuk ten opzichte van de verkoper. De verkoper heeft dan de keuze:
- ofwel je dagvaarden voor de rechtbank om je te verplichten om de verkoop te laten doorgaan;
- ofwel je dagvaarden om een schadevergoeding te krijgen wegens het niet doorgaan van de verkoop. In dit laatste geval voorziet de voorlopige verkoopovereenkomst meestal in de clausule dat de verkoper het reeds betaalde voorschot mag houden als schadevergoeding.

De verkoop door een rechter te laten annuleren: De nietigheid van een overeenkomst kan echter slechts uitgesproken worden in geval van onregelmatigheid van deze handeling op het ogenblik van haar tot stand komen. Dit is bijvoorbeeld in het geval indien u de vergissing zou begaan te denken dat u een kantoorgebouw of een bouwgrond heeft aangeschaft, terwijl deze bestemming in werkelijkheid uitgesloten is. Het dient echter vermeld te worden dat de dwaling verschoonbaar moet zijn in uw hoofde opdat de sanctie van de nietigheid zou kunnen uitgesproken worden. De rechter moet m.a.w. in casu vaststellen dat u geenszins lichtzinnig handelde en dat u niet wist of niet kon weten dat het betrokken goed niet kon dienen als kantoorgebouw of als bouwgrond. De rechter zal in principe weigeren om de nietigheid van de overeenkomst uit te spreken indien hij zou vaststellen dat u op onbezonnen wijze handelde en niet de nodige stappen ondernam om vooraf de bestemming van het onroerend goed te kennen. In deze hypothese zullen ook de registratierechten te uwen laste vallen.

Een andere mogelijkheid is om de gerechtelijke ontbinding van de verkoopovereenkomst te bekomen. In tegenstelling tot de nietigheid, die een onregelmatigheid bestraft die zich voorgedaan zou hebben bij het afsluiten van de overeenkomst, zal de ontbinding een onregelmatigheid in de uitvoering van deze overeenkomst bestraffen. Met andere woorden, de juridische operatie is rechtsgeldig tot stand gekomen, maar het is in de uitvoering van de contractuele verplichtingen van de ene of de andere partij dat het schoentje knelt. Dit zal onder meer het geval zijn indien u als koper de prijs niet betaalt, of indien u zich terugtrekt, of indien de verkoper van gedacht verandert en niet meer wenst te verkopen.

De verkoper kan ook beslissen om de koper niet te dagvaarden voor de rechtbank, maar in de plaats daarvan de annulering van de onderhandse verkoopovereenkomst in der minne te regelen. In 2007 heeft de Vlaamse regering een fiscaalvriendelijke regeling uitgewerkt, waardoor koper en verkoper kunnen beslissen om de onderhandse verkoopovereenkomst minnelijk te ontbinden, zonder hiervoor fiscaal te worden gestraft.

Het moet gaan om de verkoop van een onroerend goed dat gelegen is in het Vlaams Gewest, de ontbinding moet in gezamenlijk overleg met de verkoper gebeuren en er mag nog geen notariële akte van aankoop zijn verleden. Je moet binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst met de verkoper een onderhandse overeenkomst tot ontbinding opstellen en dit document samen met de onderhandse verkoopovereenkomst laten registreren. Dat kost je een vast recht van 10 euro per overeenkomst. Een ontbinding is zelfs nog mogelijk als je de registratierechten al hebt betaald, en er nog geen notariële akte is verleden, en dat tot een jaar na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. In dat geval krijg je het registratierecht terugbetaald en moet je een vast recht betalen van 25 euro voor de onderhandse verkoopovereenkomst en van 10 euro voor de ontbindingsovereenkomst.

Bron:
Billionhomes


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag