23 mei 2015

Een verouderde villa in een verpauperde buurt kan een veel hoger kadastraal inkomen hebben dan een gerenoveerd herenhuis in een trendy buurt. Een nieuwe woning met alle comfort kan toch ‘bescheiden’ zijn. En gelijkaardige huizen blijken vaak een heel ander KI te hebben. Maar ondanks al die scheeftrekkingen komt er op korte termijn geen herziening.

Dat het kadastraal inkomen (KI) vaak niet meer overeenstemt met de realiteit, daar is iedereen het over eens. Maar een algemene herziening ligt politiek gevoelig. Voor Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) is een aanpassing van het KI ‘noodzakelijk’. Maar Open VLD kant zich tegen zo’n update. Vlaams Parlementslid Bart Somers pleit ervoor om gemeenten in bepaalde buurten de onroerende voorheffing te laten verlagen als fiscaal instrument tegen leegstand en voor stadsontwikkeling.

Minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) erkent het probleem, maar zegt er in één adem bij dat de discrepantie niet van vandaag op morgen kan worden weggewerkt. ‘Het actualiseren van alle KI’s is een monnikenwerk waarvoor geen budget of operationele middelen zijn voorzien. Het is ook niet opgenomen in het regeerakkoord.’ Van Overtveldt zal zijn administratie wel de opdracht geven alvast een voorbereidende studie te maken en te bepalen hoeveel mankracht en budget nodig is voor zo’n actualiseringsoperatie.

1. Waarom is het kadastraal inkomen zo belangrijk?
Het KI vormt de basis voor de belasting die u moet betalen op vastgoed. Alle eigenaars moeten elk jaar onroerende voorheffing betalen. Voor uw gezinswoning is daarmee de jaarlijkse belastingfactuur vereffend. Maar ander vastgoed - zoals een tweede verblijf of verhuurd pand - wordt nog een tweede keer belast via de personenbelasting.

De hoogte van het kadastraal inkomen bepaalt ook hoeveel registratierechten u moet betalen bij de aankoop. Voor een bescheiden woning - met een KI van maximaal 745 euro - betaalt u in Vlaanderen slechts 5 procent registratierechten, voor de andere is dat 10 procent.

2. Wat is het probleem met het KI?
Het kadastraal inkomen is geen reëel maar een fictief nettohuurinkomen op een referentietijdstip vastgelegd in de wet. En dat is nog altijd 1 januari 1975. Het KI is dus de jaarlijkse nettohuur die u in normale omstandigheden zou ontvangen als het goed verhuurd zou zijn geweest op 1 januari 1975. ‘Netto’ omdat er forfaitair kosten worden afgetrokken voor onderhoud en herstelling: 40 procent voor gebouwen en 10 procent voor gronden.

Volgens de wet moet de administratie elke tien jaar een algemene herschatting doen om rekening te kunnen houden met veroudering, wijzigingen in de algemene bouwtrant, toegenomen comfortmogelijkheden, gewijzigde omgevingsfactoren, enzovoort. Maar de laatste herschatting - met basis 1975 - dateert al van 1979. Om dat op te vangen wordt het KI automatisch aangepast aan de index van de consumptieprijzen: voor het aanslagjaar 2015 wordt het met een coëfficiënt van 1,7057 vermenigvuldigd. Het resultaat is het geïndexeerde KI.

3. Wat bepaalt de hoogte van het KI?
Bij de bepaling van het KI wordt rekening gehouden met de kenmerken van het gebouw en met de normale huurprijzen van vergelijkbare percelen in de buurt. Voorbeelden van die kenmerken zijn het type bebouwing (open, half open of gesloten), de vloeroppervlakte, het aantal verdiepingen en kamers, de kwaliteit van de afwerking, een kelder, zolder, garages, centrale verwarming, het aantal badkamers. Omgevingsgebonden factoren zijn onder andere de gemakkelijke toegang, de situering in de gemeente en in de straat.

4. Wie legt het KI vast?
De vaststelling van het kadastraal inkomen is een bevoegdheid van de federale overheid en gebeurt door de administratie Opmetingen en Waarderingen van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. De adresgegevens van de bevoegde antenne voor uw woning vindt u via het contactcenter van Financiën (02 572 57 57) of op het internet (zoekwoord Annucomp).

5. Moet ik zelf een (her)schatting van het KI vragen?
Hebt u een nieuwbouw laten zetten, dan bent u verplicht aangifte te doen binnen dertig dagen nadat u uw pand in gebruik hebt genomen of verhuurd. Doorgaans stuurt de plaatselijke antenne Opmetingen en Waarderingen spontaan een aangifteformulier zodra ze door de gemeente op de hoogte werd gebracht. Vaak voegt de gemeente ook een aangifteformulier toe.

Voor woningen waarvoor al een KI is vastgesteld, moet u soms een herschatting vragen. Dat is het geval als u uw woning vergroot, herbouwt of aanzienlijk wijzigt. Een aanzienlijke wijziging is een wijziging van het KI met minstens 15 procent of een bedrag van minstens 50 euro. Als uw woning destijds geen centrale verwarming of badkamer had en u hebt die tijdens een renovatie geïnstalleerd, dan moet u dat spontaan aangeven. U moet tevens een herschatting vragen bij het samennemen met of splitsen van een onroerend goed en bij grensveranderingen tussen percelen.

Wordt het KI vastgesteld voor uw woning volledig afgewerkt is, dan moet u bij de voltooiing een nieuwe schatting vragen. Ook voor het vragen van een herschatting krijgt u dertig dagen de tijd.

6. Welke werken verhogen uw KI?
Verbouwingen die de nuttige oppervlakte en/of het comfort verhogen. De nuttige oppervlakte is een gecorrigeerde vloeroppervlakte. Zo wordt de vloeroppervlakte van een kamer onder een hellend dak gecorrigeerd afhankelijk van de hellingsgraad.

Voorbeelden van werken zijn de installatie van een extra badkamer, het ombouwen van een zolderkamer tot een slaapkamer of het plaatsen van centrale verwarming. Ook de klassieke verbouwingen die de bewoonbare oppervlakte vergroten, zoals het bouwen van een veranda, verhogen het KI.

Energiebesparende investeringen, zoals de plaatsing van zonnepanelen of een -boiler, hebben voor bestaande woningen geen impact op het KI.

7. Is het KI van een nieuwbouw hoger dan dat van een oudere woning?
Het is niet zo dat het bouwjaar een verhogende factor uitmaakt bij de schatting van het kadastrale inkomens. Alle gebouwen - ook recente - worden herleid naar de referentieperiode, vandaag nog altijd 1 januari 1975. Bij de schatting van het KI van een gebouw worden wel de comfortelementen - zoals centrale verwarming en badkamer - in overweging genomen en daar beschikken nieuwbouwwoningen wel over.

8. Wat als ik niet akkoord ga met het betekende KI?
Als u het kadastraal inkomen dat u werd toegekend te hoog vindt, kunt u bezwaar aantekenen. Dat moet u doen binnen twee maanden na ontvangst van de aangetekende brief met de kennisgeving van het nieuw of gewijzigd KI. U moet daarvoor een aangetekende brief sturen naar de antenne Opmetingen en Waarderingen waar uw woning gelegen is, met daarin de vermelding van het KI dat u voorstelt.

9. Welke impact heeft het KI op de onroerende voorheffing?
De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerde KI en verschilt naargelang het gewest. De drie gewesten kunnen de aanslagvoet, de heffingsgrondslag, de verminderingen en de vrijstellingen voor de onroerende voorheffing autonoom bepalen. In het Vlaams Gewest bedraagt het tarief 2,5 procent van het KI voor woningen en 1,6 procent voor sociale woningen en woningen die eigenaars verhuren via sociale verhuurkantoren. Op die basisheffing van het gewest heffen de provincies en gemeenten opcentiemen.

In een aantal gevallen hebt u recht op een vermindering van de onroerende voorheffing. Zo krijgt u in het Vlaams Gewest een vermindering van 25 procent voor een bescheiden woning. Voorwaarde is dat het totale KI van al uw in het Vlaams Gewest gelegen onroerende goederen niet meer bedraagt dan 745 euro. Andere vaak voor-komende verminderingen zijn die voor gezinnen met minstens twee kinderbijslaggerechtigde kinderen, gehandicapte personen en energiezuinige woningen.

Impact van hoger KI op onroerende voorheffing
Een hoger kadastraal inkomen staat synoniem voor hogere onroerende voorheffing. Nemen we het voorbeeld van Tom en Lien, een jong koppel zonder kinderen. Ze kochten een eigen stek met een niet-geïndexeerd KI van 1.000 euro in het stadscentrum van Gent. Stel dat het niet-geïndexeerde KI door een grondige renovatie herzien wordt naar 1.500 euro, wat is het effect op de onroerende voorheffing?

VOOR HERZIENING: KI = 1.000 euro
Geïndexeerd basis KI voor berekening (index=1,7) 1.700 euro
Berekening onroerende voorheffing:
- gewest (2,5%) 42,50 euro
- opcentiemen provincie 125,38 euro
- opcentiemen gemeente 616,25 euro
= onroerende voorheffing 784,13 euro

NA HERZIENING: KI = 1.500 euro
Geïndexeerd basis KI voor berekening (index=1,7) 2.550 euro
Berekening onroerende voorheffing:
- gewest (2,5%) 63,75 euro
- opcentiemen provincie 188,06 euro
- opcentiemen gemeente 924,38 euro
= onroerende voorheffing 1.176,19 euro

Een verhoging van het niet-geïndexeerde KI met 50 procent (van 1.000 naar 1.500 euro), leidt tot een verhoging van de onroerende voorheffing met 50 procent (van 784 naar 1.176 euro).

10. Welke invloed heeft het KI op de belasting voor een tweede verblijf of verhuurd pand?
Voor een tweede verblijf aan de kust of in de Ardennen moet u in uw belastingaangifte het niet-geïndexeerde KI opnemen. U wordt belast op het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 procent. Dat onroerend inkomen wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en tegen uw hoogste belastingtarief (maximaal 50%) belast. Dat is ook de werkwijze als u een woning verhuurt aan een natuurlijk persoon die de woonst niet voor zijn beroepswerkzaamheden gebruikt.

Het verhaal ziet er helemaal anders uit als u verhuurt aan een vennootschap of een natuurlijk persoon die het pand beroepsmatig gebruikt. Dan wordt u niet op basis van de forfaitaire waardering getaxeerd, wel op basis van de werkelijk ontvangen huurinkomsten. In uw belastingaangifte moet u niet alleen het niet-geïndexeerde KI aangeven, maar ook de brutohuur. De brutohuur omvat naast de ontvangen huur ook de huurvoordelen zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal gezien ten laste zijn van de eigenaar, maar aan de huurder worden doorgerekend.

Toch worden niet de volledige huurinkomsten belast. De fiscus trekt in principe forfaitair 40 procent kosten van de brutohuur af, maar dat forfait wordt beperkt voor gebouwen met een laag KI. Het resultaat, de belastbare nettohuur, moet minstens het geïndexeerde KI + 40 procent bedragen.

Mocht u voor de aankoop van het vastgoed hebben geleend, mogen de betaalde intresten in mindering worden gebracht.

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag