26 juli 2017

Huurders zullen ook een kortlopend huurcontract op eender welk moment kunnen opzeggen zodra het nieuwe Vlaamse Huurdecreet in werking treedt. Verhuurders krijgen die optie niet.

Ook in het nieuwe Vlaamse Huurdecreet blijft het kortlopende 1-, 2- of 3-jaarscontract de uitzondering. Dat wil zeggen dat ervan uitgegaan wordt dat een huurcontract 9 jaar loopt, tenzij huurder en verhuurder in het contract dat anders voorzien. Maar in de praktijk is ondertussen meer dan de helft van alle lopende huurcontracten een kortlopend contract, blijkt uit cijfers van het Vlaams Huurdersplatform.

In tegenstelling tot een 9-jaarscontract kan zo’n kortlopend huurcontract momenteel niet voor het einde worden opgezegd, tenzij beide partijen daarmee instemmen. Het nieuwe huurdecreet wijzigt dat. Zodra het in werking treedt, voorzien vanaf 1 september 2018, zal de huurder het op elk moment vervroegd kunnen opzeggen. De verhuurder daarentegen krijgt die optie niet.

Opzegtermijn
Net zoals voor een 9-jaarscontract al het geval is en blijft, zal de opzegtermijn 3 maanden bedragen, ongeacht of het gaat om een contract van 1, 2 of 3 jaar. Die opzegtermijn start de eerste dag die volgt op de maand waarin de opzegging gedaan werd. Dus als u ten laatste op 31 juli opzegt, begint de termijn te lopen vanaf 1 augustus. Het contract eindigt dan op 31 oktober.

Opzegvergoeding
De huurder die vroeger wil vertrekken moet de verhuurder een opzegvergoeding betalen. Die bedraagt 1,5 maanden huur, 1 maand huur of een halve maand huur naargelang het huurcontract door de opzeg eindigt in het eerste, tweede of derde jaar van de huur.

Let wel: het moment waarop het huurcontract afloopt door de vervroegde opzeg bepaalt de opzegvergoeding, niet het moment waarop de opzeg wordt aangekondigd. Omdat dat in het verleden nogal tot verwarring leidde, verduidelijkt het nieuwe Huurdecreet dit principe expliciet.

Stel: uw 3-jaarshuurcontract loopt sinds 1 september 2015. U zegt het nog voor het einde van deze maand op. Dat is in het tweede lopende jaar van uw contract. Door de opzegtermijn van 3 maanden (augustus, september en oktober) eindigt het contract op 31 oktober. Dat is in het derde lopende jaar. De opzegvergoeding bedraag daardoor niet een volle maand maar slechts een halve maand huur.

Speciale procedure voor erfgenamen
Ook in de toekomst eindigt het huurcontract niet omdat de huurder overlijdt. Maar de erfgenamen zullen dat huurcontract voortaan wel eenvoudiger kunnen opzeggen. Laten ze de verhuurder binnen de 2 maanden na het overlijden weten dat ze het huurcontract willen stopzetten, dan moeten ze slechts 1 maand schadevergoeding betalen. Daartegenover staat dat als die verhuurder binnen de 2 maanden niets van de erfgenamen hoort, zij geacht worden het huurcontract voort zetten. Dat houdt niet alleen in dat de erfgenamen de huurprijs verder moeten betalen, maar ook dat een van hen er effectief gaat wonen.

Oorspronkelijke startdatum
Bovendien wordt voor die opzegvergoeding rekening gehouden met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst. Dat is van belang als het kortlopende huurcontract al een keer (stilzwijgend) verlengd werd. Een kortlopend contract dat 3 maanden voor zijn einddatum niet expliciet opgezegd wordt door huurder of verhuurder, wordt immers automatisch verlengd.

Die verlenging gebeurt tegen dezelfde voorwaarden en voor dezelfde termijn, al kan die termijn niet meer dan 3 jaar in totaal bedragen. Een 2-jaarscontract dat stilzwijgend verlengd wordt, wordt daardoor met 1 jaar verlengd.

Stel dat u op 1 maart 2016 een eenjaarscontract afsloot met uw verhuurder. Dat eenjaarscontract werd niet opgezegd, waardoor het stilzwijgend werd verlengd, opnieuw voor een jaar, tot 28 februari 2018. Zegt de huurder dat contract deze maand op om te vertrekken op 31 oktober, dan moet hij de verhuurder niet anderhalve maand maar 1 maand opzegvergoeding betalen. Het contract eindigt immers in het tweede jaar dat hij huurt van zijn verhuurder, ook al loopt dit contract slechts 1 jaar.

Hoe opzeggen?
Het nieuwe Huurdecreet zegt explicit dat een opzeg ‘betekend’ moet worden. Dat wil zeggen dat de opzeggende partij een aangetekend schrijven moet sturen of de opzegging moet laten overhandigen door een gerechtsdeurwaarder.

Maar het volstaat ook dat de tegenpartij het document waarin de opzeg gebeurt, aftekent. Het volstaat dus ook dat de verhuurder via mail bevestigt dat hij de mail waarin de huurder het contract beëindigt, ontvangen heeft.

Tot slot: de huurder hoeft geen rekening te houden met deze opzegtermijn en opzegvergoeding zo lang de verhuurder nalaat het huurcontract te registreren. Die registratie moet in principe binnen de 2 maanden gebeuren.

Huurder kan cash waarborg omzetten in huur
Het is al ettelijke jaren verboden, maar zeker in bepaalde wijken is het nog schering en inslag: de verhuurder eist dat de huurder de waarborg handje contantje aan hem overhandigt.

Het nieuwe huurdecreet bevat een regeling die verhuurders moet doen afzien van deze praktijk en huurders meer zekerheid moet bieden dat ze op het einde van het huurcontract hun waarborg zullen terug zien.

Als de verhuurder weigert de cash waarborg op een geblokkeerde rekening in het voordeel van de huurder te zetten, dan mag de huurder dat bedrag voortaan beschouwen als huurgeld. Daarvoor moet hij als volgt tewerk gaan:

  1. De huurder opent zelf een geblokkeerde rekening op zijn naam.

  2. Hij stort er een bedrag van 3 maanden huur op, eventueel verhoogd met de rente die de waarborg sinds het begin van het huurcontract had moeten opleveren.

  3. De huurder informeert de verhuurder dat hij die waarborg in mindering van de eerstkomende huurbetalingen zal brengen.

Concreet: Neem het voorbeeld van Jan die een huurcontract afsloot met een maandelijkse huur van 500 euro. Hij overhandigt de verhuurder een waarborg van 1.500 euro (3 maanden huur). Ondanks aandringen van Jan heeft de verhuurder die som 2 jaar later nog altijd niet op een geblokkeerde rekening overgeschreven. Jan kan dan het volgende doen.

  1. Hij opent een geblokkeerde rekening op zijn naam.

  2. Hij stort er 1.500 euro, verhoogt met de rente die dat bedrag de voorbije 2 jaar zou hebben opgebracht als het vanaf de eerste dag op een geblokkeerde rekening had gestaan. Stel dat dat 10 euro is. In dat geval moet Jan 1.510 euro op de rekening storten.

  3. Jan informeert zijn verhuurder dat hij de waarborg in mindering zal brengen van de eerstkomende huurbetalingen. Als de huurprijs ondertussen geïndexeerd werd tot 510 euro, zal Jan dan de eerste twee maanden geen huur betalen (1.020 euro) en in de derde maand slechts 20 euro (510 – 490). Vanaf de 4de maand betaalt hij opnieuw elke maand 510 euro huur.

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag