Verkoop je je huis best onderhands of openbaar?

Wanneer je je huis verkoopt, heb je steeds de optie om het huis onderhands of via een openbare verkoop te verkopen. 

De vraag blijft natuurlijk wat de voor -en nadelen van beide opties zijn en hoe deze in elkaar zitten. Omdat deze vraag heel wat om het lijf heeft, geven we je graag wat informatie.

  • Wat is het verschil?
  • Wanneer kan je een openbare verkoop organiseren?
  • Wie organiseert een openbare verkoop?
  • Wat kost een openbare verkoop?

Wat is het verschil?

Bij een verkoop uit de hand komen de koper en verkoper onderling overeen om een bepaalde prijs te betalen voor een bepaald goed, zoals een huis. Het is dus, met andere woorden, een onderlinge afspraak.
Bij een onderhandse verkoop komen de volgende zaken voor:

  • Het bod: Hier is er niet zoveel uitleg voor nodig. De meeste kopers zullen een aantal keer naar de woning komen kijken met vrienden of adviseurs voor ze een bod zullen doen. Als je zeker wil zijn dat je dat bod serieus kan nemen, vraag je het best in schriftelijke vorm.

  • De optie: Als een potentiële klant nog aan bepaalde zaken twijfelt maar wel interesse toont, kan je ze een optie aanbieden. Dat betekent dat jij binnen een bepaalde periode het huis niet aan iemand anders zal verkopen.
  • De verkoopovereenkomst: Ook wel het compromis genoemd. Je moet hier geen notaris voor inschakelen maar het is wel aangeraden. 

  • De opschortende voorwaarden: Je kan voorwaarden stellen aan de verkoopovereenkomst. Als deze niet worden gerespecteerd kan je de koop annuleren. 

  • Het voorschot: Wanneer je de verkoopovereenkomst sluit, is het de gewoonte dat de koper een voorschot betaalt. Dit is meestal ongeveer 10% van de verkoopprijs.
 
  • Geldigheid van het compromis: Het is ook de gewoonte dat je binnen de 4 maanden na het sluiten van de verkoopovereenkomst bij de notaris langsgaat voor het verlijden van de akte. Er staat echter geen tijdslimiet op de “geldigheid” van de verkoopovereenkomst.

  • Het verlijden van de akte: De ondertekening van de verkoopakte bij de notaris wordt ook wel eens het verlijden van de akte genoemd. Vóór het verlijden gaat de notaris controleren of alle documenten in orde zijn, de verkoper geen schulden heeft, etc.

Als je graag wat meer informatie wil over hoe je de onderhandse verkoop best aanpakt, helpen we je graag verder.

Bij de openbare verkoop zit de vork anders in de steel. Een openbare verkoop is immer een verkoop bij opbod die wordt aangekondigd met aanplakbrieven en publiciteit in de pers. 

Er wordt op voorhand meegedeeld:

  • Hoe potentiële kopers het huis kunnen bezichtigen
  • Welke notaris het huis te koop aanbiedt
  • Waar de verkoop plaatsvindt
  • Wanneer de koop plaatsvindt
De notaris is altijd degene die de openbare verkoop zal regelen. Potentiële kopers kunnen dan ook steeds bij de notaris in kwestie terecht voor extra informatie. 

Bij de openbare verkoop zelf wordt het huis verkocht aan de meestbiedende, zolang de eigenaar daarmee akkoord gaat. De akte wordt ook onmiddellijk opgesteld en ondertekend, er komt dus geen voorlopige verkoopovereenkomst aan te pas.

Wanneer kan je een openbare verkoop organiseren?

Je kan in principe steeds kiezen voor een openbare verkoop. Het is aan jou als eigenaar om goed in te schatten bij welk soort verkoop je je het meest comfortabel voelt.

Er zijn echter ook situaties waarbij de openbare verkoop niet vrijwillig gebeurt, maar verplicht is. Dit wordt een “gedwongen” openbare verkoop genoemd.

Wanneer gaat men over tot een gedwongen openbare verkoop?

De gedwongen openbare verkoop gebeurt vaak in het geval van een faillissement of bij onbetaalde schuldvorderingen

Ook wanneer de eigenaar lijdt aan dementie of voor andere redenen wilsonbekwaam is verklaard, gaat de staat meestal over tot een openbare verkoop. 

Dit gebeurt echter enkel wanneer er wordt beslist dat de verkoop noodzakelijk is voor de wilsonbekwame eigenaar, bijvoorbeeld om diens medische kosten te dekken.

Vrijwillig

  • De vrijwillige openbare verkoop gebeurt vooral bij panden waarvan de verkoopwaarde vooraf moeilijk in te schatten is. 

  • Dat kan zijn door de aard van de verkoopwaarde of omdat er geen eensgezindheid over bestaat tussen de mede-eigenaars.

Heel af en toe verkoopt men ook een pand via een openbare verkoop omdat ze hopen dat het pand zo meer zal opbrengen dan anders het geval zou zijn.  
Beslis je uiteindelijk zélf je woning openbaar te verkopen, dan wordt de woning in één zitting toegewezen aan de meestbiedende. Vind je dat bod te laag, dan heb je als verkoper het recht dat bod te weigeren en kan je de verkoop “inhouden.”

Wie organiseert een openbare verkoop?


Een openbare verkoop wordt steevast georganiseerd door een notaris. De verkoop zelf mag online doorgaan zolang het niet via de website van een veilinghuis gebeurt.

Dat wil zeggen dat de veiling live moet doorgaan voor een publiek dat al dan niet virtueel is bijeen gebracht. 

Wat kost een openbare verkoop?


De kosten van een openbare verkoop zijn ten laste van de verkoper. Een deel ervan wordt echter vaak “forfaitair” ten laste gelegd van de koper. Nadat de koper de kosten en de prijs heeft betaald zal de notaris een afrekening hiervan maken met de verkoper. 
De enige situatie waarbij je als verkoper alle kosten van de openbare verkoop moet betalen, is wanneer je de verkoop intrekt omdat je het finale bod te laag vindt. 

In dat geval moet je wel alle publiciteits- en andere kosten van de openbare verkoop zelf betalen.

Aangezien er ook geen makelaar te pas komt aan een openbare verkoop vallen de makelaarskosten of commissie ook weg.

Waar hou je best nog rekening mee?

  • De bijkomende kosten gaan bij een openbare verkoop veel hoger liggen dan bij een onderhandse verkoop. Hoeveel deze bijkomende kosten bedragen, wordt vooraf door de notaris bepaald en bekend gemaakt.

  • De aankoopkosten moeten meestal binnen vijf dagen betaald worden, terwijl je voor de koopsom meestal zes weken tijd hebt. Deze periode varieert van regio tot regio.

  • Met een openbare verkoop is het zelfs niet eens zeker dat de verkoop uiteindelijk zal doorgaan. Als de verkoper het ultieme bod te laag vindt, kan hij de verkoop immers ongedaan maken.

Nuttige links



Wil je graag wat meer informatie over hoe je de verkoop van je huis best aanpakt? Neem dan zeker eens contact op met de vastgoedexperts van Oximo, de 1% makelaar!

Gerelateerde artikels

Wat is de ideale periode om je huis in te verkopen?

Je huis verkopen is vaak een ingewikkelde zaak, daarom is het steeds belangrijk om je zo goed mogelijk voor te bereiden. 
Niet alleen goed weten hoe je de verkoop gaat aanpakken is belangrijk, maar ook wanneer je de verkoop best laat doorgaan. Welk seizoen of welke periode is ideaal om je huis in te verkopen? Daar geven we je graag wat informatie over.
Lees meer

Wat zijn makelaars en wanneer heb je ze nodig?

Je hebt ongetwijfeld al eens van een makelaar gehoord. Iedereen die een huis koopt of verkoopt moet zich immers de vraag stellen of ze een makelaar erbij willen betrekken. Maar wat is een makelaar nu eigenlijk en waarom zou je er een nodig hebben?

Lees meer

Wie kan je betrekken bij de verkoop van je huis?

Je huis verkopen is vaak een complex en uitdagend proces. Daarbij is er ook niet maar één goede manier is om dit proces te doorlopen, waardoor je misschien met vragen blijft zitten. Wie neem je in de hand? Is het goedkoper om zelf te verkopen? Is het veiliger om een makelaar in te huren?
Lees meer

Mag je zelf je woning verkopen, ook al heb je een makelaar?

Wil je je huis of appartementje aan de kust verkopen nu de vastgoedmarkt in de lift zit? Misschien overweeg je dan met een vastgoedmakelaar in zee te gaan. Handig: je hoeft zelf geen bezichtigingen te organiseren of documenten in orde te brengen. Samenwerken met een makelaar is niet zo moeilijk: je ondertekent samen een contract en je makelaar gaat aan de slag om de verkoop te realiseren.
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons