12 september 2014

Een tweede stek in het zonnige Spanje? Het lijkt aantrekkelijk, maar aan de fiscus zult u niet ontsnappen. Niet alleen op het moment dat u uw woning koopt, maar jaar na jaar moet u belastingen betalen op uw tweede verblijf. Een overzicht van de taksen in Spanje.

De vastgoedprijzen in Spanje zijn voor het eerst sinds het begin van de crisis in 2008 opnieuw gestegen. Dat meldt de Spaanse statistische dienst INE maandag. De prijsindex IPV steeg tijdens het tweede kwartaal van dit jaar met 0,8 procent in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. De stijging kwam er in eerste plaats door de nieuwbouwsector, met een prijstoename van 1,9 procent. In vergelijking met het eerste kwartaal van dit jaar zijn de immobiliënprijzen met 1,7 procent gestegen. Waarnemers benadrukken evenwel dat van een trendbreuk nog geen sprake is. 'Maar het stabiliseringsproces wordt hiermee bevestigd', klinkt het.

Totale plaatje
Hebt u tijdens uw vakantie in Spanje ook voor de etalage van de vastgoedkantoren staan gapen om een idee te krijgen van de huizenprijzen? Of hebt u al een concreet droompand op het oog? Het eerste waarnaar u kijkt als u een vakantiehuis koopt, is de vraagprijs. Maar die vormt maar een deel van het totale plaatje: bovenop de aankoopprijs komen er bij een vakantiewoning nog allerhande kosten en belastingen. Wellicht denkt u aan lokale belastingen, maar het gaat verder dan dat. U zult uw tweede verblijf - ook als dat in het buitenland ligt - altijd moeten aangeven in uw Belgische belastingaangifte. En dat kan gevolgen hebben voor de personenbelasting op uw overige Belgische inkomsten. Fiscale implicaties van een vakantiehuis in het buitenland

‘Wie een vakantiehuis in het buitenland koopt, gaat best op voorhand na wat de fiscale implicaties zijn van zo’n aankoop’, zegt Wim Vermeulen, vastgoedadvocaat bij Cazimir. ‘Er bestaan grote verschillen tussen de diverse landen. Ga ook meteen na hoe het zit met de successierechten later. Een doordachte vermogensplanning houdt immers rekening met uw bezittingen hier én in het buitenland.’

Als u in het buitenland een vakantiehuis koopt, laat u zich best ook bijstaan door een lokale expert. ‘Zo iemand is vertrouwd met de lokale gebruiken en valkuilen en zal vermijden dat u iets koopt dat juridisch niet in orde is’, zegt Vermeulen. ‘In het Spaanse Marbella bijvoorbeeld werd vroeger veel gebouwd zonder stedenbouwkundige vergunning.’

Hieronder vindt u het fiscale kostenplaatje van een tweede verblijf in Spanje. We hebben het alleen over aankopen in persoonlijke naam, niet via een vennootschap.

U koopt een vakantiewoning
Wie een vakantiewoning in Spanje koopt, moet daarop ofwel registratierechten ofwel btw betalen. Btw moet er worden betaald als u een nieuwbouw koopt van een ondernemer of btw-plichtige. Het tarief voor huizen en appartementen bedraagt 10 procent. Daarbovenop komt nog een zegelrecht dat, afhankelijk van de gemeente, varieert tussen 0,5 en 2 procent.

Is de verkoper een natuurlijk persoon (niet-btw-plichtige)? Dan betaalt u altijd registratierechten, ook al gaat het om nieuwbouw. De tarieven gaan van 6 tot 10 procent, afhankelijk van de regio waar u koopt, en worden berekend op de werkelijke waarde van het goed. Let op als de verkoper een niet-inwoner van Spanje is zonder vaste inrichting in dat land. De koper moet dan verplicht 3 procent van de koopprijs inhouden, als voorheffing voor de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-inwoners, en dat bedrag doorstorten aan de belastingdienst’, waarschuwt Vermeulen.

Bovendien is het mogelijk dat u als koper nog een lokale belasting moet betalen op de waardestijging van de grond. In principe kan in de koopovereenkomst vrij worden bepaald of de koper dan wel de verkoper die belasting ophoest. Maar als de verkoper een niet-inwoner van Spanje is, vorderen de belastingautoriteiten de taks altijd bij de koper in. Ook hier is het tarief afhankelijk van de gemeente waar de grond gelegen is.

U bezit een vakantiewoning
De Spaanse regering heeft onlangs een wetsontwerp ingediend om het belastingstelsel te hervormen. Door dat wetsontwerp zal onder meer het tarief van de inkomstenbelastingen verminderd worden. Hieronder een overzicht van de verwachte wijzingen. Let wel, het wetsontwerp moet nog worden goedgekeurd door het parlement. Het valt niet uit te sluiten dat het huidige ontwerp nog wordt bijgestuurd.

Belasting voor niet-inwoners
Een eerste belasting is de belasting voor niet-inwoners. Als u uw tweede verblijf uitsluitend zelf gebruikt, betaalt u 24,75 procent op een fictief inkomen van 2 procent van de kadastrale waarde van de vakantiewoning. Werd de kadastrale waarde bepaald sinds 1994? Dan geldt een tarief van 1,1 procent.

Wie zijn tweede verblijf verhuurt, wordt belast op de bruto-opbrengsten, verminderd met de intresten op een lening en met eventuele herstel- en onderhoudskosten. Afschrijvingen mogen maar onder voorwaarden en beperkt worden afgetrokken.

Het Spaanse belastingsysteem wordt op dit ogenblik volop hervormd. Verwacht wordt dat het tarief van 24,75 procent zal worden verlaagd tot 19 procent tegen 2016 (20 procent in 2015).

Lokale onroerende belasting
Als eigenaar moet u ook jaarlijks lokale onroerende belasting betalen. Die wordt berekend door de kadastrale waarde van de woning te vermenigvuldigen met bepaalde tarieven die verschillen van gemeente tot gemeente (maar rond 1 procent liggen).

Vermogensbelasting
Tot eind 2014 is er nog een tijdelijke vermogensbelasting, maar de eerste 700.000 euro van de nettowaarde is wel vrijgesteld. Onduidelijk is of die maatregel zal worden verlengd.

U verkoopt een vakantiewoning
Spanje heft altijd een meerwaardebelasting van 21 procent op de verkoop van tweede verblijven. Wie vóór 31 december 1994 een vakantiehuis in Spanje kocht, krijgt een vermindering. Houd ook rekening met lokale belastingen op de waardestijging van de grond (zie hoger).

De Spaanse belastingen worden op dit ogenblik hervormd: algemeen wordt verwacht dat het tarief van 21 procent zal worden verlaagd naar 19 procent in 2016 (20 procent in 2015).

U erft een vakantiewoning
Overlijdt de Belgische eigenaar van het tweede verblijf in Spanje? Het Belgische internationaal privaatrecht verwijst naar de staat waarop het onroerend goed gelegen is. Het Spaanse recht bepaalt dat voor Belgen het Belgische erfrecht van toepassing is (recht van de nationaliteit). Dat neemt niet weg dat er op Spaans vastgoed ook Spaanse nationale successierechten zullen moeten worden betaald. Die worden berekend per erfgenaam en op basis van de waarde van het vastgoed, eventueel verminderd met de schulden die er nog zijn. De tarieven liggen tussen 7,65 procent (tot een schijf van 7.933,46 euro) en lopen op tot 34 procent (voor bedragen boven 797.555,08 euro).

Gelukkig zijn er enkele fiscale meevallers: zo wordt voor de echtgenote en de (klein)kinderen van minstens 21 jaar de belastbare waarde met 15.956,87 euro verminderd. ‘Houd er wel rekening mee dat in Spanje een samenwonende partner niet gelijkgesteld is aan een echtgenoot’, merkt Wim Vermeulen op.

Daarbovenop kan nog een extra belasting komen. De tarieven hangen af van hoe de vermogenstoestand van de erfgenaam eruitzag vóór de erfenis en van de verwantschap met de overledene. Voor echtgenoten (niet voor samenwonenden) en (klein)kinderen is er maar een verhoging van 5 procent voor een vermogen vanaf 402.678 euro.

In sommige regio’s bestaan er geen successierechten of zijn er zeer aanzienlijke vrijstellingen. Maar die gelden alleen voor inwoners. Niet-inwoners worden doorgaans fiscaal benadeeld. De Europese Commissie heeft Spanje daarvoor al herhaaldelijk op de vingers getikt. Bovendien werd er onlangs een klacht ingediend bij het Europees Hof van Justitie om dat verschil in behandeling aan te kaarten. Het is nog wachten op een uitspraak.

Ook in België moeten nog successierechten worden betaald. In tegenstelling tot Frankrijk heeft Spanje geen verdrag afgesloten om de dubbele successiebelasting met België te vermijden. Het Belgische interne recht biedt gelukkig een beetje soelaas: voor de Spaanse successierechten kunnen de Belgische erfgenamen in België een belastingkrediet krijgen.

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag