7 september 2016

De aankoop van een woning is een belangrijke beslissing, die jammer genoeg soms gepaard gaat met problemen. Af en toe duikt er na de aankoop een probleem/een gebrek op. Wat doe je eraan? We bespreken het in dit artikel.

Zo kunnen er zichtbare gebreken zijn in of aan de woning, zoals bijvoorbeeld een muur die barsten vertoont, vlekken op de vloer, ramen die beschadigd zijn, … enzovoort. Gebreken die je dus meteen zou moeten opmerken als je een normale rondgang maakt in de woning. Het is van belang om die gebreken onmiddellijk te melden, alvorens de koopovereenkomst te ondertekenen. Nadien kan je niets meer ondernemen tegen de verkoper omdat je wordt verondersteld de woning te aanvaarden in de staat waarin die zich bevindt. In de koopovereenkomst zal hiervoor ook altijd een clausule worden opgenomen waarin de aansprakelijkheid van de verkoper wordt uitgesloten voor zichtbare gebreken. Die clausule is geldig.

Er kunnen ook gebreken zijn die niet onmiddellijk zichtbaar waren bij de normale rondgang van de woning en die pas na de aankoop van de woning worden ontdekt. Dit zijn verborgen gebreken. Als koper heb je dan wel nog de mogelijkheid om je terug te richten tot de verkoper, maar ook hieraan zijn een aantal voorwaarden verbonden die advocaat Ine Vanbuel hieronder verder toelicht.

1. Wat is een verborgen gebrek?
Een verborgen gebrek van een verkochte zaak maakt die zaak ongeschikt voor een normaal gebruik of minstens voor het gebruik waartoe de koper, zoals de verkoper wist, bestemde. Dit volgt uit artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek.

Een gebrek wordt als verborgen beschouwd wanneer de koper dit gebrek redelijkerwijze niet bij levering kon of had kunnen vaststellen.

Het gebrek dient een zekere ernst te vertonen. Er wordt hiervoor een functioneel criterium gehanteerd. Dit betekent dat het gebrek de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe het werd bestemd of dat het gebruik ervan zodanig wordt verminderd dat de koper de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Dit betekent niet dat het gebrek de gekochte zaak definitief onbruikbaar dient te maken. Het volstaat dat de zaak gedurende een bepaalde tijd (deels) onbruikbaar is voor het doel waarvoor het werd aangekocht.

Een voorbeeld hiervan is de woning die wordt aangekocht met de uitdrukkelijke wens van de koper om hierin zijn hoofdverblijfplaats te maken, terwijl na aankoop ervan blijkt dat de woning eigenlijk een handelspand is en dus niet kan bestemd worden als hoofdverblijfplaats.

Het verborgen gebrek dient wel reeds in de kiem aanwezig te zijn op het ogenblik dat de koper eigenaar wordt van de woning. Dit betekent dat het gebrek reeds moet bestaan op het ogenblik van de verkoop van de woning maar redelijkerwijze niet konden worden vastgesteld. Gebreken die pas na de aankoop van de woning ontstaan, worden niet als een verborgen gebrek beschouwd zodat de verkoper hiervoor niet aansprakelijk kan worden gesteld.

Een typisch voorbeeld van een verborgen gebrek is opstijgend vocht, in zoverre het niet zichtbaar is (bijvoorbeeld door loshangend behang, schimmelvorming op een zichtbare plaats of een muffe geur, … enzovoort), of scheuren in de muren door een slechte fundering. Normale slijtage wordt niet als een verborgen gebrek beschouwd.

2. De verkoper zal de koper moeten vrijwaren
In geval er sprake is van een verborgen gebrek, zal de verkoper de koper hiervoor moeten vrijwaren. Dit betekent dat de verkoper aansprakelijk is en de schade ten gevolge van het gebrek zal moeten vergoeden aan de koper.

De verkoper kan echter zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitsluiten in de koopovereenkomst. Dit betreft, in geval van de verkoop van een woning, een standaardbepaling die bijna altijd in de overeenkomst zal opgenomen worden. In dat geval is de verkoper in principe géén vrijwaring verschuldigd en dient hij de koper dus niet te vergoeden.

Maar, de verkoper dient wel te goeder trouw te zijn. Dit betekent dat de verkoper zelf geen kennis mag hebben van het bestaan van het gebrek op het ogenblik van de verkoop of dat hij het gebrek voor het afsluiten van de koopovereenkomst uitdrukkelijk ter kennis heeft gebracht aan de koper. De koper draagt hiervan de bewijslast.

Zo is de verkoper bijvoorbeeld wel aansprakelijk indien hij waterinsijpelingen in de kelder van een woning heeft verborgen door er kort voor de rondgang van de woning de muren nog te voorzien van een nieuwe laag verf. Na een tijdje komen de vochtproblemen terug: dit is een ernstig verborgen gebrek, want in de kiem aanwezig, én de verkoper was alleszins op de hoogte, hetgeen kan blijken uit het feit dat de muren nog voorzien werden van een nieuwe laag verf, zodat hij zijn aansprakelijkheid niet geldig kan uitsluiten in de koopovereenkomst, ook al wordt de verkoper hiervoor in de overeenkomst gevrijwaard.

Er is wel een uitzondering voor de professionele verkoper. Er rust op een professionele verkoper, zoals bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, die ook eigenaar is van de woning, een vermoeden van kwade trouw. De bewijslast ligt dan niet langer bij de koper, doch de professionele verkoper zal moeten bewijzen dat hij geen kennis had van de aanwezigheid van het gebrek alsook dat het voor hem onmogelijk was om het gebrek te ontdekken.

3. De korte termijn
Artikel 1648 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de vordering omwille van een verborgen gebrek dient te worden ingesteld binnen een korte termijn nadat de koper het gebrek ontdekt of behoorde te ontdekken.

Er wordt hierbij rekening gehouden met de aard van het gebrek alsook de gebruiken van de plaats waar de verkoop gesloten is. Zo wordt de hoedanigheid van de partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen in acht genomen.

De reden hiervoor is dat enkel binnen een korte termijn na de verkoop nog kan worden nagegaan of het verborgen gebrek wel degelijk bestond op het ogenblik van het sluiten van de koopovereenkomst.

De koper en de verkoper kunnen wel proberen een minnelijke regeling te sluiten door hierover te onderhandelen. In dat geval loopt de korte termijn niet, voor zolang de poging tot minnelijke regeling duurt. Van zodra vaststaat dat een minnelijke regeling uitgesloten is, dient er alsnog binnen een korte termijn een vordering te worden ingesteld.

Een vordering houdt meer bepaald in dat de koper zich daadwerkelijk tot de rechtbank dient te wenden. Het volstaat dus niet om de verkoper in gebreke te stellen en verder af te wachten.

De korte termijn wordt door de rechtbank beoordeeld op basis van de feitelijke omstandigheden. Het is dus géén vooraf bepaalde termijn. Het is bijvoorbeeld wel zo dat een koper zeker geen twee jaar moet wachten na de ontdekking van het gebrek alvorens een vordering in te stellen. Dit zal in ieder geval als een laattijdige vordering worden beschouwd. Het gevolg hiervan is dat de verkoper geen vrijwaring meer verschuldigd is, ook al was het gebrek in de kiem aanwezig en door de verkoper gekend.

4. De vordering
In geval de verborgen gebreken voldoende ernstig zijn, kan de koper de overeenkomst laten ontbinden. In dat geval zal de koper de koopprijs terug ontvangen in ruil voor de teruggave van de woning. Bovendien, in zoverre de verkoper te kwader trouw is, kan de koper dan ook nog een schadevergoeding eisen.

Daarnaast kan de koper er ook voor kiezen de woning te behouden, maar tegen een lagere koopprijs. Op die manier krijgt de koper een vergoeding voor de schade die ontstaan is ingevolge het verborgen gebrek.

Van zodra een vordering wordt ingesteld, zal de rechtbank, alvorens een beslissing te nemen, in de meeste gevallen een gerechtsdeskundige aanstellen om de aard van de gebreken te laten vaststellen alsook de schade te begroten, behalve indien de rechten van partijen niet ter discussie staan en met zekerheid vaststaan.

5. Besluit
In geval van aankoop van een woning is het nuttig om alle ruimtes en installaties goed na te kijken en uit te testen van zodra je eigenaar bent geworden van de woning. Op die manier zal je een eventueel verborgen gebrek tijdig kunnen ontdekken en dus de nodige stappen hiervoor kunnen ondernemen.

Het is hierbij van belang om de verkoper onmiddellijk in gebreke te stellen en bij gebreke aan een (positief) antwoord of indien duidelijk wordt dat de verkoper niet zal tussenkomen, een rechtsvordering in te stellen om te vermijden dat er teveel tijd verstrijkt en de verkoper jou dus niet langer dient te vrijwaren. Let dus op dat je niet aan het lijntje wordt gehouden om de termijn te rekken of zorg ervoor dat je kan aantonen dat er nog onderhandelingen of vaststellingen hebben plaatsgevonden, die een langere termijn kunnen verantwoorden.

Bron:
Habitos


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag