5 maart 2014

De jongste jaren worden eigenaars die hun huis zelf verkopen almaar creatiever in het uitspelen van kandidaat-kopers tegen elkaar. Maar wie zelf zijn woning verkoopt, moet toch enkele regels in acht nemen.

Uit de hand of via makkelaar
Wie zijn woning rechtstreeks verkoopt, al dan niet met medewerking van een makelaar, verkoopt die woning ‘uit de hand’. De prijs van het pand wordt in dat geval onderling bepaald door verkoper en koper. ‘Is de prijs veel te hoog of te laag, dan kijkt er niemand toe’, zegt Vincent Sagaert, professor vastgoedrecht aan de KU Leuven en advocaat bij Eubelius. ‘Pas als een verkoper minder dan 5/12 van de waarde krijgt, kan een rechter de koop nietig verklaren.’

Zo’n nietigverklaring is ook mogelijk als er dwaling of bedrog is bewezen. In dat geval is zelfs een schadevergoeding mogelijk. Die schadevergoeding zal gelijk staan aan de winst wanneer de woning voor een ‘normale’ prijs zou zijn verkocht. ‘De onderliggende boodschap is dus dat de koper mag profiteren van de vrije prijsbepaling, maar slechts tot een bepaalde limiet’, glimlacht Sagaert.

Het grootste gevaar bij een onderhandse verkoop is dat een koper overhaast te werk gaat. ‘Vaak tekenen mensen een aankoopbelofte zonder dat ze over alle documenten beschikken’, aldus Benedicte Strobbe, notaris in Waregem. ‘Soms weten ze niet of het huis dat ze willen kopen bouwkundig erfgoed is of er een huurcontract op is afgesloten, want ze gaan ervan uit dat alles wel in orde is.’ Als er toch lijken uit de kast vallen, kan de koper wilsgebrek, zoals dwaling of bedrog inroepen. ‘Maar hij zal altijd moeten aantonen dat hijzelf zorgvuldig te werk is gegaan’, zegt professor Sagaert. Sms-verkoop

De boutade van Sagaert vat precies samen waar het bij een onderhandse verkoop om draait: hoe komen koper en verkoper uit het spel van aanbod en aanvaarding? Dat proces mag dan een subtiel en speels element bevatten, onschuldig is het niet.

Een bod uitbrengen is bindend. ‘Vandaar dat je er best een geldigheidsdatum op plakt’, zegt Benedicte Strobbe. ‘Is die periode voorbij, dan heb je weer de handen vrij om een ander bod te doen. Op meerdere huizen tegelijk bieden, betekent dat je ook het risico loopt ze allemaal te moeten kopen.’

Een bod aanvaarden bezegelt meteen de verkoop. ‘Zodra er een schriftelijk bewijs is dat de verkoper ingaat op een bod, is hij zelfs geen eigenaar meer’, zegt Vincent Sagaert. Daarmee verwijst de professor naar de zogenaamde ‘sms-verkoop’ in Gent, waar een man een bod per sms had bevestigd en de dag nadien, nadat er een hoger bod was binnengekomen, probeerde terug te krabbelen. ‘De rechtbank oordeelde dat het hier om een ‘begin van schriftelijk bewijs’ ging. Op zich volstaat de sms dus niet, maar een onwillige verkoper kan op basis van bijkomende bewijzen wél worden veroordeeld tot het verlijden van een authentieke akte.’

De vraagprijs bieden is voor een kandidaat-koper dan weer niet voldoende om het bod binnen te halen. Een immoadvertentie wordt door de rechtspraak beschouwd als een uitnodiging om te bieden. Niet als de wil van de verkoper om een bindend aanbod te doen.

‘De eigenaar blijft dus vrij om al dan niet in te gaan op het bod, ook als dat gelijk is aan de vraagprijs’, zegt Luc Machon, vastgoedmakelaar en bestuurslid van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) Vlaanderen. Niet de eerstbiedende wint en zelfs niet de hoogstbiedende. ‘Een bod van 190.000 euro met de toelating aan de verkoper om nog 6 maanden gratis te verblijven in het huis kan aanlokkelijker zijn dan 200.000 euro en een huis dat leeg moet zijn bij de ondertekening van de akte. Maar ook de solvabiliteit van een kandidaat-koper of de sympathie die je al dan niet voor hem voelt, kan een reden zijn om een bod te weigeren.’

Pre-sale & veilingsites
De voorbije jaren zijn er heel wat variaties op de onderhandse verkoop bijgekomen. Neem nu de zogenaamde ‘pre-sale’, een biedvorm waarbij de woning voor een betrekkelijk lage prijs in de markt wordt gezet. De makelaar organiseert bij zo’n verkoop een bezoekdag aan de woning, waarna de kandidaat-kopers een schriftelijk bod mogen uitbrengen. ‘De enveloppes worden op het einde van het bezoek geopend en het hoogste bod wordt aan de verkoper voorgelegd. En die aanvaardt het of niet’, zegt Filip Dewaele van de gelijknamige West-Vlaamse vastgoedmakelaar. De andere bieders krijgen geen kans meer om nadien nog een nieuw bod uit te brengen.

‘Onderhandelen over het hoogste bod is geen enkel probleem’, zegt professor Vincent Sagaert. ‘Het is alleen opletten als men kandidaat-kopers op het verkeerde been zou zetten met een zeer lage instelprijs. In dat geval zou men zich kunnen bezondigen aan misleidende handelspraktijken.’

Dezelfde redenering gaat op voor de veilingsites. ‘Die lokken alleen biedingen uit’, zegt Luc Machon. ‘En de hoogste bieder verwerft het recht om te gaan onderhandelen.’

Ook particulieren die onderhands verkopen, zijn trouwens gebonden aan die regels. Wanneer er verscheidene gegadigden zijn en een van hen de vraagprijs biedt, mag u als verkoper de andere - lagere - bieders daarvan op de hoogte brengen. Maar bieders tegen elkaar uitspelen kan niet tot in het oneindige. ‘Als een verkoper lang met een geïnteresseerde koper onderhandelt en hem laat geloven dat de verkoop in orde komt om dan uiteindelijk toch naar een derde te stappen, kan die kandidaat-koper ‘precontractuele aansprakelijkheid’ inroepen. Een verkoper moet zich dus zorgvuldig gedragen’, zegt Vincent Sagaert. Die ietwat vage norm zal door de rechter strenger worden ingevuld bij een makelaar dan bij een particulier. Maar zelfs dan is een schadevergoeding mogelijk. De koper die zich bedot voelt, kan aanhalen dat hij de kans om een ander pand te kopen aan zijn neus heeft zien voorbijgaan of dat hij intussen een appartement heeft moeten huren. Zulke procedures kunnen twee tot drie jaar aanslepen. Wie de zaak wint, kan sinds 2007 de advocatenkosten terugvorderen. Maar het probleem is dat het huis in kwestie al die tijd leegstaat en dus aan waarde inboet.

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag