De geboden voor wie een huis (ver)koopt

Uit de hand of via makelaar

Wie zijn woning rechtstreeks verkoopt, al dan niet met medewerking van een makelaar, verkoopt die woning 
‘uit de hand’. De prijs van het pand wordt in dat geval onderling bepaald door verkoper en koper. ‘Is de prijs veel te hoog of te laag, dan kijkt er niemand toe’, zegt Vincent Sagaert, professor vastgoedrecht aan de KU Leuven en advocaat bij Eubelius. ‘Pas als een verkoper minder dan 5/12 van de waarde krijgt, kan een rechter de koop nietig verklaren.’

Zo’n nietigverklaring is ook mogelijk als er dwaling of bedrog is bewezen. In dat geval is zelfs een schadevergoeding mogelijk. Die schadevergoeding zal gelijk staan aan de winst wanneer de woning voor een ‘normale’ prijs zou zijn verkocht. 

Het grootste gevaar bij een onderhandse verkoop is dat een koper overhaast te werk gaat. ‘Vaak tekenen mensen een aankoopbelofte zonder dat ze over alle documenten beschikken’, aldus Benedicte Strobbe, notaris in Waregem. ‘Soms weten ze niet of het huis dat ze willen kopen bouwkundig erfgoed is of er een huurcontract op is afgesloten, want ze gaan ervan uit dat alles wel in orde is.’ Als er toch lijken uit de kast vallen, kan de koper wilsgebrek, zoals dwaling of bedrog inroepen. ‘Maar hij zal altijd moeten aantonen dat hijzelf zorgvuldig te werk is gegaan’, zegt professor Sagaert. Sms-verkoop

De boutade van Sagaert vat precies samen waar het bij een onderhandse verkoop om draait: hoe komen koper en verkoper uit het spel van aanbod en aanvaarding? Dat proces mag dan een subtiel en speels element bevatten, onschuldig is het niet.

Een bod uitbrengen is bindend. ‘Vandaar dat je er best een geldigheidsdatum op plakt’, zegt Benedicte Strobbe. ‘Is die periode voorbij, dan heb je weer de handen vrij om een ander bod te doen. Op meerdere huizen tegelijk bieden, betekent dat je ook het risico loopt ze allemaal te moeten kopen.’

Een bod aanvaarden bezegelt meteen de verkoop. ‘Zodra er een schriftelijk bewijs is dat de verkoper ingaat op een bod, is hij zelfs geen eigenaar meer’, zegt Vincent Sagaert. Daarmee verwijst de professor naar de zogenaamde ‘sms-verkoop’ in Gent, waar een man een bod per sms had bevestigd en de dag nadien, nadat er een hoger bod was binnengekomen, probeerde terug te krabbelen. ‘De rechtbank oordeelde dat het hier om een ‘begin van schriftelijk bewijs’ ging. Op zich volstaat de sms dus niet, maar een onwillige verkoper kan op basis van bijkomende bewijzen wél worden veroordeeld tot het verlijden van een authentieke akte.’

De vraagprijs bieden is voor een kandidaat-koper dan weer niet voldoende om het bod binnen te halen. Een immoadvertentie wordt door de rechtspraak beschouwd als een uitnodiging om te bieden. Niet als de wil van de verkoper om een bindend aanbod te doen. 

‘De eigenaar blijft dus vrij om al dan niet in te gaan op het bod, ook als dat gelijk is aan de vraagprijs’, zegt Luc Machon, vastgoedmakelaar en bestuurslid van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) Vlaanderen. Niet de eerst biedende wint en zelfs niet de hoogstbiedende. ‘Een bod van 190.000 euro met de toelating aan de verkoper om nog 6 maanden gratis te verblijven in het huis kan aanlokkelijker zijn dan 200.000 euro en een huis dat leeg moet zijn bij de ondertekening van de akte. Maar ook de solvabiliteit van een kandidaat-koper of de sympathie die je al dan niet voor hem voelt, kan een reden zijn om een bod te weigeren.’

‘De onderliggende boodschap is dus dat de koper mag profiteren van de vrije prijsbepaling, maar slechts tot een bepaalde limiet’

Vincent Sagaert

Pre-sale & veilingsites

De voorbije jaren zijn er heel wat variaties op de onderhandse verkoop bijgekomen. Neem nu de zogenaamde 
‘pre-sale’, een biedvorm waarbij de woning voor een betrekkelijk lage prijs in de markt wordt gezet. De makelaar organiseert bij zo’n verkoop een bezoekdag aan de woning, waarna de kandidaat-kopers een schriftelijk bod mogen uitbrengen. ‘De enveloppes worden op het einde van het bezoek geopend en het hoogste bod wordt aan de verkoper voorgelegd. En die aanvaardt het of niet’, zegt Filip Dewaele van de gelijknamige West-Vlaamse vastgoedmakelaar. De andere bieders krijgen geen kans meer om nadien nog een nieuw bod uit te brengen.

‘Onderhandelen over het hoogste bod is geen enkel probleem’, zegt professor Vincent Sagaert. ‘Het is alleen opletten als men kandidaat-kopers op het verkeerde been zou zetten met een zeer lage instelprijs. In dat geval zou men zich kunnen bezondigen aan misleidende handelspraktijken.’

Ook particulieren die onderhands verkopen, zijn trouwens gebonden aan die regels. Wanneer er verscheidene gegadigden zijn en een van hen de vraagprijs biedt, mag u als verkoper de andere - lagere - bieders daarvan op de hoogte brengen. Maar bieders tegen elkaar uitspelen kan niet tot in het oneindige.

‘Als een verkoper lang met een geïnteresseerde koper onderhandelt en hem laat geloven dat de verkoop in orde komt om dan uiteindelijk toch naar een derde te stappen, kan die kandidaat-koper ‘precontractuele aansprakelijkheid’ inroepen. Een verkoper moet zich dus zorgvuldig gedragen’, zegt Vincent Sagaert. Die ietwat vage norm zal door de rechter strenger worden ingevuld bij een makelaar dan bij een particulier. 

Maar zelfs dan is een schadevergoeding mogelijk. De koper die zich bedot voelt, kan aanhalen dat hij de kans om een ander pand te kopen aan zijn neus heeft zien voorbijgaan of dat hij intussen een appartement heeft moeten huren. Zulke procedures kunnen twee tot drie jaar aanslepen. Wie de zaak wint, kan sinds 2007 de advocatenkosten terugvorderen. Maar het probleem is dat het huis in kwestie al die tijd leegstaat en dus aan waarde inboet.

Bron
Netto

Dezelfde redenering gaat op voor de veilingsites. ‘Die lokken alleen biedingen uit’! ‘En de hoogste bieder verwerft het recht om te gaan onderhandelen.’

Luc Machon
Tip

Klaar om samen je huis te verkopen?

Lees onze 10 stappen naar een succesvolle verkoop!

Gerelateerde artikels

Mag je zelf je woning verkopen, ook al heb je een makelaar?

Wil je je huis of appartementje aan de kust verkopen nu de vastgoedmarkt in de lift zit? Misschien overweeg je dan met een vastgoedmakelaar in zee te gaan. Handig: je hoeft zelf geen bezichtigingen te organiseren of documenten in orde te brengen. Samenwerken met een makelaar is niet zo moeilijk: je ondertekent samen een contract en je makelaar gaat aan de slag om de verkoop te realiseren.
Lees meer

Kan je makelaar je huis in jouw naam verkopen?

Je doet een beroep op een vastgoedmakelaar voor de verkoop of verhuur van je huis of appartement. Mag de makelaar dan zelf beslissen om de verkoops- of verhuurovereenkomst in jouw naam en voor jouw rekening te ondertekenen?
Lees meer

5 tips voor een succesvolle home-staging!

Het is bewezen dat een woning die te koop of te huur staat meer kans heeft om de aandacht te trekken als deze wordt uitgelicht met professioneel ogende foto’s die onder meer de illusie van grotere volumes wekken.
Lees meer

Veel gestelde vragen rond het Coronavirus: wat zijn de gevolgen voor de vastgoedmarkt?

Zoals vele sectoren, ondervindt ook de vastgoedsector hinder door het coronavirus. Maar wat betekent dit voor jou? Enkele antwoorden op de meest gestelde vragen.
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons