28 april 2014

De meeste bestaande huizen voldoen niet aan de energienormen die gelden voor nieuwbouw. Energiezuinig verbouwen is vaak moeilijk, duur tot zelfs weinig zinvol. Steeds vaker wordt dan ook ervoor gekozen de bestaande woning af te breken.

Bouwen kan vandaag alleen nog als het energiezuinig gebeurt. Sinds 1 januari moeten nieuwe woningen in Vlaanderen en alle werken die een stedenbouwkundige vergunning vereisen voldoen aan een E-peil van E60. En dat is geen eindpunt: in 2016 zakt de norm naar E50 en zo trapsgewijs naar E30 in 2021. Elk van die sprongen zorgt er echter voor dat bouwen duurder wordt.

De verplichte investeringen in energiezuinigheid hebben evenwel ook een keerzijde: de kloof met het bestaande patrimonium neemt zienderogen toe. Vlaamse woningen in een open bebouwing verbruiken gemiddeld 398 kWh/m2 (gemiddeld EPC volgens het Vlaams Energieagentschap), een heel eind boven de 100 kWh/m2 die nieuwe E60-woningen verbruiken. Achter dat gemiddelde schuilen nog een pak niet- of half-geïsoleerde woningen met schrikbarende energiescores van 500 kWh/m2 of meer.

Die steeds diepere kloof weegt ook op de waarde van bestaande woningen. De prijs van vastgoed wordt traditioneel bepaald door parameters zoals bewoonbare oppervlakte of grond, oriëntatie, ligging/bereikbaarheid én waardeverhogende investeringen. ‘Daarbij komt nu een vijfde parameter. En dat zijn de investeringen in energiezuinigheid’, zegt Jan Uyttersprot, EPC-deskundige en docent Schatting en Waardebepaling aan de hogeschool HUB-KAHO. ‘Kopers stellen zich de vraag wat het kost om een bestaande woning energiezuinig te maken. Die afweging zal in de toekomst doorwegen op de prijs van het bestaande vastgoed.’

Energiezuinig renoveren?
Een lagere energiefactuur en een waarde van de woning die op z’n minst op peil blijft: het zijn twee goede redenen voor een eigenaar om zijn woning energiezuinig te maken. Dat renoveren kan in stappen. ‘Voorwaarde is dat u meteen op de energienorm van 2021 mikt. Een investering is zinloos als ze al gedateerd is nog vóór ze is uitgevoerd’, zegt Stijn Van den Broecke.

Renovatie is echter een oefening die bij elke woning anders uitvalt:
- De typische verkavelingswoning uit de jaren 90 energiezuinig maken is budgettair niet voor de hand liggend. ‘Er zit maar 4 cm isolatie op de muur en 6 cm op het dak’, aldus Van den Broecke. ‘Dat is erg weinig vergeleken met de 12 cm (muur) en 20 cm (dak) die we toepassen op E30-woningen vandaag. Het probleem is dat je een vaak degelijke afwerking van amper 15 jaar oud moet gaan afbreken. Technisch kan dat perfect, maar budgettair kan zoiets een probleem vormen.’
- De villa’s uit de jaren 60 en 70 zijn dan weer technisch moeilijk energiezuinig te maken. ‘Je kunt wel fors gaan isoleren, maar omdat er veel koudebruggen in zitten, is het gevaar groot dat je met vochtproblemen te kampen krijgt. Het energieverbruik laten dalen kan wel, maar het huis helemaal energieneutraal maken is moeilijk’, zegt Stijn Van den Broecke.
- Het oorspronkelijke ontwerp bepaalt, samen met de ligging, of een huis de norm van 2021 kan halen. ‘Veel ontwerpen, ook heel recente, zijn in essentie nog niet energiezuinig. Een raam aan de zuidkant heeft nu eenmaal een impact op het energieverbruik. Helaas denkt nog niet iedereen aan energiezuinigheid van bij het eerste ontwerp.’

Beter afbreken?
Wie een bestaand huis wil laten voldoen aan de huidige energienormen, heeft in principe twee mogelijkheden: ofwel de bestaande woning verbouwen ofwel de bestaande afbreken en een nieuw huis bouwen. Welke optie het best is, hangt af van vier factoren:

1. Toestand bestaande woning
De belangrijkste factor om te bepalen of u de woning beter afbreekt of niet is de toestand ervan. ‘En daarbij kijk je best verder dan de energiesituatie alleen’, zegt Angeliques Verspeurt, energieconsulente bij de Vlaamse Architectenorganisatie NAV. ‘Je moet nagaan of er sprake is van opstijgend vocht, barsten in de muren enzovoort. Als alle noodzakelijke verbouwingskosten zijn opgelijst, moet je de vraag stellen: zijn die kosten aanvaardbaar om toch nog te vertrekken van de oude constructie en indeling?’ Concreet kan een verbouwing interessant zijn als er aan de ruwbouw weinig of niets moet worden aangepast om de woning energiezuinig te maken. ‘Een belangrijk element ook is de ziel van de woning’, zegt Bruno Deraedt, architect bij BAST Architects & Engineers. ‘Soms kunnen er argumenten zijn om een bestaande toestand te behouden omdat anders de ziel van de woning verdwijnt.’

2. Btw
Ook het btw-tarief speelt een rol. Een verbouwing met aannemers is onderworpen aan 6 procent btw, terwijl je op een afbraak en nieuwbouw in principe 21 procent btw moet betalen. Al zijn er uitzonderingen, zegt Angeliques Verspeurt. ‘In sommige stedelijke centra geldt toch een tarief van 6 procent bij afbraak en nieuwbouw.’

3. Budget
Het budget speelt vanzelfsprekend mee. Afbreken en een nieuwbouw plaatsen vergt zware investeringen, en dat is niet evident voor wie nog maar net een woning heeft gekocht. Vaak zit er niets anders op dan voor renovatie te kiezen, aangezien je dan gefaseerd kunt werken. Dat betekent ook dat je tussendoor nog in de woning kunt leven, waardoor er geen huurkosten zijn.

4. Zekerheid
Wie zekerheid wil, kan maar beter voor nieuwbouw kiezen. ‘Bij een verbouwing zijn er sowieso onzekerheden, zoals budget en timing. Er kan altijd een lijk uit de kast vallen’, zegt Deraedt.

Heel wat factoren bepalen met andere woorden of een afbraak en nieuwbouw al dan niet voordeliger zijn dan een verbouwing. ‘Het belangrijkste is vooraf alles op te lijsten en pas daarna te beslissen’, zegt Verspeurt.

‘Waar het kantelpunt precies ligt tussen renoveren of afbreken en een nieuw huis bouwen, is een vraag waarrond we de komende jaren moeten studeren’, oordeelt Jan Uyttersprot. ‘De koper zal door de strengere energienormen geconfronteerd worden met die vraag. De kostprijs van de investering zal een factor zijn. Maar ook het eindresultaat. Misschien is nieuwbouw soms beter dan een onvolkomen renovatie.’

Volgens architect Bruno Deraedt kiezen mensen alvast steeds meer voor een volledige afbraak met nieuwbouw. ‘De energienormen zijn zo streng geworden dat er bij grote ruwbouwingrepen geen twijfel mogelijk is’, zegt Deraedt. ‘Het is niet uitzonderlijk dat de kosten om tot een energiezuinige woning te komen bij een verbouwing bijna overeenkomen met de aankoopkosten van het huis. En dan komen daar nog de andere renovatiekosten bij. Dikwijls bedragen de energiekosten maar de helft van de totale renovatiekosten.

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag