De aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar

Kopers en verkopers van een onroerend goed rekenen hoe langer hoe meer op de tussenkomst van een professionele vastgoedmakelaar. Zijn verdienste situeert zich vooral in de voorbereidende fase van de contractsluiting. De verhouding tussen verkoper, vastgoedmakelaar en koper is een driehoeksrelatie waarbij tussen deze laatste twee in principe geen contractuele band bestaat. Dit wil echter niet zeggen dat de koper de vastgoedmakelaar niet aansprakelijk kan stellen wanneer deze tekort schiet aan zijn beroepsverplichtingen.

Verplichtingen t.o.v. de verkoper

Wanneer de makelaar op correcte wijze de verkoopsopdracht ontvangt, zal hij deze taak ook naar behoren moeten uitvoeren. De makelaar gaat weliswaar slechts een inspanningsverbintenis aan wat betreft de verkoop. 

Hij kan niet garanderen dat het onroerend goed daadwerkelijk verkocht zal worden, maar heeft desalniettemin een aantal verplichtingen die daarmee samenhangen:

  • Inwinnen van informatie zoals de eigendomstitel, bezwaringen van de eigendom, persoonlijke rechten, kadastraal inkomen, stedenbouwkundige inlichtingen.
  • Een correcte advisering over de prijs.
  • Op de hoogte houden van de opdrachtgever indien een bod wordt uitgebracht
  • Op juridisch correcte wijze opstellen van de verkoopdocumenten. 

Verplichtingen t.o.v. de koper

Ook t.o.v. de koper en andere derden kan de makelaar aansprakelijk gesteld worden indien hij tekort komt aan zijn verplichtingen. De makelaar moet immers optreden als een redelijk en zorgvuldig professioneel. 

De belangrijkste verplichting is gelegen in de verbintenis van de makelaar om potentiële kopers voldoende feitelijke en juridische gegevens mede te delen, zodanig dat de kandidaat koper een geïnformeerde beslissing kan nemen. 

Zo zal de vastgoedmakelaar bijvoorbeeld aansprakelijkheid oplopen wanneer hij de perceeloppervlakte van een villa verkeerd opgeeft. De koper mag vertrouwen op de informatie die de makelaar op dat punt verschaft. 

Beroepsaansprakelijkheid

In de praktijk loopt het wel meer dan eens verkeerd met de informatie-, de onderzoeks- en de mededelingsplicht van de vastgoedmakelaar. De vraag stelt zich dan of de (ver)kopers beschermd zijn. Het antwoord is ja. 

De vastgoedmakelaar is immers verplicht om zijn burgerlijke beroepsaansprakelijkheid te verzekeren. Op die manier worden gedupeerden beschermd wanneer er door de fout van de vastgoedmakelaar iets misloopt bij een transactie. 

Het is het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) dat erop toe ziet dat haar leden, de BIV erkende vastgoedmakelaars, geldig verzekerd zijn. 

Indien de vastgoedmakelaar toch zijn boekje te buiten gaat, heeft de benadeelde nog steeds drie vorderingen die hij kan instellen

  1. de tuchtrechtelijke
  2. de burgerrechtelijke 
  3. de strafrechtelijke

De tuchtrechtelijke vordering wordt aanhangig gemaakt door het indienen van een klacht bij het BIV. Het BIV behandelt enkel tuchtzaken en legt een sanctie op indien de makelaar de deontologische code niet heeft nageleefd. 

Mogelijke tuchtsancties zijn: waarschuwing, berisping, schorsing (maximaal 2 jaar) en de schrapping van de lijst van erkende vastgoedmakelaars. 

Wil de benadeelde echter aanspraak maken op een schadevergoeding, dan zal hij zich moeten wenden tot de rechtbank. Doorgaans worden de zaken behandeld door de rechtbank van eerste aanleg.

Gaat het echter om strafrechtelijke inbreuken, zoals bijvoorbeeld het verduisteren van fondsen, dan wordt de zaak behandeld door de correctionele rechtbank.
Tip

Klaar om samen je huis te verkopen?

Lees onze 10 stappen naar een succesvolle verkoop!

Gerelateerde artikels

Wil je een woning met erfdienstbaarheid kopen of verkopen?

Een woning verkopen met erfdienstbaarheid kan vaak intimiderend klinken. Wat is dat eigenlijk, erfdienstbaarheid? Welke soorten bestaan er allemaal? En heeft de erfdienstbaarheid dan ook invloed op de verkoop?
Lees meer

Een huis verkopen in het buitenland, hoe doe je dat?

Stel: een aantal jaar geleden heb je als investering een vakantiehuis in het buitenland gekocht. Nu besef je echter, en dat kan om verschillende redenen zijn, dat dat huis een beetje een blok aan je been is geworden. 
Lees meer

Wil je je sociale woning verkopen?

Een sociale woning is voor velen een kans op stabiliteit. Dat wil natuurlijk niet zeggen dat je situatie nooit kan veranderen. Sommigen krijgen de opportuniteit om ver van huis te werken, bij anderen wordt het gezin dan weer wat te groot.
Lees meer

Verkoop je je nieuwbouwwoning?

Een nieuwbouwwoning verkopen is een uitzonderlijke situatie. Bijna niemand verwacht immers om zo snel na de aankoop of bouw van een huis dat huis weer te moeten verkopen. 
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons