De aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar

Kopers en verkopers van een onroerend goed rekenen hoe langer hoe meer op de tussenkomst van een professionele vastgoedmakelaar. Zijn verdienste situeert zich vooral in de voorbereidende fase van de contractsluiting. De verhouding tussen verkoper, vastgoedmakelaar en koper is een driehoeksrelatie waarbij tussen deze laatste twee in principe geen contractuele band bestaat. Dit wil echter niet zeggen dat de koper de vastgoedmakelaar niet aansprakelijk kan stellen wanneer deze tekort schiet aan zijn beroepsverplichtingen.

Verplichtingen t.o.v. de verkoper

Wanneer de makelaar op correcte wijze de verkoopsopdracht ontvangt, zal hij deze taak ook naar behoren moeten uitvoeren. De makelaar gaat weliswaar slechts een inspanningsverbintenis aan wat betreft de verkoop. 

Hij kan niet garanderen dat het onroerend goed daadwerkelijk verkocht zal worden, maar heeft desalniettemin een aantal verplichtingen die daarmee samenhangen:

  • Inwinnen van informatie zoals de eigendomstitel, bezwaringen van de eigendom, persoonlijke rechten, kadastraal inkomen, stedenbouwkundige inlichtingen.
  • Een correcte advisering over de prijs.
  • Op de hoogte houden van de opdrachtgever indien een bod wordt uitgebracht
  • Op juridisch correcte wijze opstellen van de verkoopdocumenten. 

Verplichtingen t.o.v. de koper

Ook t.o.v. de koper en andere derden kan de makelaar aansprakelijk gesteld worden indien hij tekort komt aan zijn verplichtingen. De makelaar moet immers optreden als een redelijk en zorgvuldig professioneel. 

De belangrijkste verplichting is gelegen in de verbintenis van de makelaar om potentiële kopers voldoende feitelijke en juridische gegevens mede te delen, zodanig dat de kandidaat koper een geïnformeerde beslissing kan nemen. 

Zo zal de vastgoedmakelaar bijvoorbeeld aansprakelijkheid oplopen wanneer hij de perceeloppervlakte van een villa verkeerd opgeeft. De koper mag vertrouwen op de informatie die de makelaar op dat punt verschaft. 

Beroepsaansprakelijkheid

In de praktijk loopt het wel meer dan eens verkeerd met de informatie-, de onderzoeks- en de mededelingsplicht van de vastgoedmakelaar. De vraag stelt zich dan of de (ver)kopers beschermd zijn. Het antwoord is ja. 

De vastgoedmakelaar is immers verplicht om zijn burgerlijke beroepsaansprakelijkheid te verzekeren. Op die manier worden gedupeerden beschermd wanneer er door de fout van de vastgoedmakelaar iets misloopt bij een transactie. 

Het is het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) dat erop toe ziet dat haar leden, de BIV erkende vastgoedmakelaars, geldig verzekerd zijn. 

Indien de vastgoedmakelaar toch zijn boekje te buiten gaat, heeft de benadeelde nog steeds drie vorderingen die hij kan instellen

  1. de tuchtrechtelijke
  2. de burgerrechtelijke 
  3. de strafrechtelijke

De tuchtrechtelijke vordering wordt aanhangig gemaakt door het indienen van een klacht bij het BIV. Het BIV behandelt enkel tuchtzaken en legt een sanctie op indien de makelaar de deontologische code niet heeft nageleefd. 

Mogelijke tuchtsancties zijn: waarschuwing, berisping, schorsing (maximaal 2 jaar) en de schrapping van de lijst van erkende vastgoedmakelaars. 

Wil de benadeelde echter aanspraak maken op een schadevergoeding, dan zal hij zich moeten wenden tot de rechtbank. Doorgaans worden de zaken behandeld door de rechtbank van eerste aanleg.

Gaat het echter om strafrechtelijke inbreuken, zoals bijvoorbeeld het verduisteren van fondsen, dan wordt de zaak behandeld door de correctionele rechtbank.
Tip

Klaar om samen je huis te verkopen?

Lees onze 10 stappen naar een succesvolle verkoop!

Gerelateerde artikels

Wat is dat, een naakte eigenaar?

Als je een erfenis hebt gekregen, kan het soms gebeuren dat je een rol als naakte eigenaar krijgt toebedeeld, bijvoorbeeld als naakte eigenaar van de ouderlijke woning. Maar wat betekent dat nu concreet? 

Aangezien er heel wat kan komen kijken bij het naakte eigenaarschap bezorgen we je graag nog wat extra informatie.
Lees meer

Hoe zit het vruchtgebruik nu eigenlijk in elkaar?

Heb je een erfenis gekregen en krijg je nu te maken met zaken zoals vruchtgebruik en naakte eigenaarschap? 
Het is soms moeilijk om goed te beseffen welke rechten en plichten vruchtgebruik met zich meebrengt. Veel mensen blijven dan ook met vragen zitten. 
Hieronder hebben we de voornaamste informatie rond het vruchtgebruik even voor je opgesomd.
Lees meer

Waarom zou je je huis verkopen?

Het klinkt misschien vanzelfsprekend maar niet iedereen verkoopt zomaar een huis zodat ze kunnen intrekken in een nieuwe stek. We gidsen je even kort door de verschillende situaties die kunnen leiden tot een verkoop.
Lees meer

Wat is de ideale periode om je huis in te verkopen?

Je huis verkopen is vaak een ingewikkelde zaak, daarom is het steeds belangrijk om je zo goed mogelijk voor te bereiden. 
Niet alleen goed weten hoe je de verkoop gaat aanpakken is belangrijk, maar ook wanneer je de verkoop best laat doorgaan. Welk seizoen of welke periode is ideaal om je huis in te verkopen? Daar geven we je graag wat informatie over.
Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons