5 juli 2013

Banken proberen kredieten met een looptijd van meer dan 25 jaar te ontmoedigen
De Belgische langetermijnrente ging deze week plots fors hoger. Luidt die opmars het einde in van het goedkope woonkrediet of loopt het zo’n vaart niet? Vast staat dat banken kredieten met een looptijd van meer dan 25 jaar proberen te ontmoedigen.

Begin mei noteerde de Belgische langetermijnrente nog onder 2 procent. Vandaag noteert de rente rond 2,67 procent. De vraag is niet of die opmars zich zal vertalen in de rente op woonkredieten, maar hoe dat zal gebeuren.

De rentetarieven gaan zonder twijfel omhoog, stelt een Brusselse bankier. ‘Vorige vrijdag zijn we met 10 basispunten gestegen. De week voordien hadden we al 5 basispunten toegevoegd,de week daarvoor al eens 10 en nog een week eerder al 6 basispunten. Dus op een maand tijd hebben we de tarieven met 30 basispunten opgetrokken. In juni 2012 bood ik een absoluut bodemtarief aan, het laagste in maar liefst 60 jaar. Vandaag zit ik op 3,2%. Dat is op hetzelfde niveau als eind 2011.’

De vraag of de tijd van het goedkope woonkrediet achter ons ligt, verdient twee belangrijke nuances. Ten eerste: zelfs als ze verder zullen klimmen, blijven de huidige rentetarieven in een historisch perspectief bijzonder laag. En ten tweede: de waarheid is dat de banken de voorbije maanden al de lage marktrente hebben aangegrepen om hun winstmarges op woonkredieten op te vijzelen. Dat loopt op tot tientallen basispunten. Alle banken hebben dat gedaan. In reële termen zijn woonkredieten dan ook al enige tijd niet meer zo goedkoop als voor de kredietcrisis. En dat ondanks de lage nominale rentetarieven die de banken kunnen afficheren.

Liever niet op 30 jaar
De stijging van de tarieven raakt echter niet alle leenformules op dezelfde manier. ‘De stijging wordt op dit moment vooral sterk doorgerekend in de leningen met een vaste rentevoet met een lange looptijd. Nu ook BNP Paribas Fortis ermee gestopt is, worden looptijden van 40 jaar sowieso niet meer toegekend. En ook looptijden van 30 jaar zijn banken liever kwijt dan rijk. ‘Onze lening op 30 jaar vast zal stijgen tot 4,35 procent, ofwel 1 procent meer dan in juni 2012’, illustreert onze bankier. John Romain van Immotheker verklaart dit fenomeen: ‘In feite lenen bankiers niet graag op lange termijn tegen een vaste rentevoet, omdat ze hun rendement berekenen op 7 jaar’. ‘Nu de rentetarieven heel laag staan en dus alleen maar kunnen stijgen, willen de bankiers zich indekken. Daarom duwen ze hun klanten liever in de richting van kortere of semi-vaste termijnen.

Onze bankier bevestigt: ‘We raden op dit moment eerder semi-vaste lening aan. Voor de 10-5-5 kunnen we 2,94 procent bieden, een uitstekende rente. En na tien jaar zien onze klanten wel wat er gebeurt. Hun toestand zal veranderd zijn, misschien zullen ze hun lening kunnen aflossen.’ John Romain waarschuwt echter voor te veel optimisme: ‘Verlies uw budget niet uit het oog : zal u, ook al is het slechts over tien jaar, een verhoging van uw rentetarief wel kunnen opvangen.’

Yves Evenepoel van Test-Aankoop treedt hem bij. ‘Vergeet niet dat de variabele rentetarieven in de Verenigde Staten aan de basis liggen van de crisis. Ook al zijn de hypothecaire leningen in België gekaderd door de wet, de gevraagde intresten kunnen wel verdubbelen. En als de lonen in tussentijd maar weinig stijgen, omdat de crisis aanhoudt en omdat er weinig inflatie is, kan een koppel bij de eerste herziening in de problemen komen, ook al is dat pas na 10 jaar. Er kunnen intussen ook kosten bijgekomen zijn, bijvoorbeeld van opgroeiende kinderen.’

Stijgen ja, maar beperkt
Het officiële standpunt van de banken is ‘dat ze de evolutie van de rentetarieven op de voet volgen’. De cijfers op het terrein bevestigen dat de stijgende marktrente doorgerekend wordt. De Belgische OLO bereikte op 8 mei zijn dieptepunt van 1,97 procent. Sindsdien is de rentevoet op 25 jaar vast gestegen van 3,67 naar 3,91 procent. Dat is een toename van 24 basispunten. De rentevoet op een krediet van 20 jaar vast steeg in die periode 0,2 naar 3,75 procent en op een krediet 15 jaar vast met 0,15 procentpunt naar 3,45 procent.

Een duidelijke stijging inderdaad. Maar al bij al relatief beperkt. Want de rente op de OLO steeg in die periode van 1,97 naar 2,67 procent, een toename met 0,7 procent. In het slechts te geval hebben de banken dus maar een derde van de rentestijging doorgerekend. Yves Evenepoel: ‘U kunt vandaag een lening met vaste rente op 30 jaar vinden tegen 3,95 procent, tegenover 3,70 procent in juli 2012. En gemiddeld zijn de rentetarieven die wij registreren met 0,20 procent gestegen. Dus ja, het gaat omhoog, maar de rentetarieven liggen nog altijd extreem laag in historisch perspectief.’

Strengere voorwaarden
Is het profiel van de leners veranderd? ‘Enorm’, verwondert onze Brusselse bankier zich. ‘Ik heb praktisch geen jongere meer die zijn eerste woning komt kopen.’

De ‘gewone jongere’ staat ronduit buitenspel. ‘Sinds februari kan men niet meer lenen voor de notariskosten, wat we voordien geregeld deden, bijvoorbeeld via een lening op afbetaling. Zelfs als het profiel en het inkomen supergoed zijn, kunnen we dit niet meer toekennen. BNP Paribas is nog strikter: geen lening van meer dan 15 jaar voor een opbrengsthuis, en voor een eigen woning moet de ontlener 1.250 euro per maand overhouden, wat voor velen onmogelijk is.’ Een trend die immotheker.be bevestigt. ‘Ja, de voorwaarden zijn nog strenger. De volledige som lenen is meer en meer een probleem. Of er moet een borg staan op 10 of 15 procent van het bedrag.’

De investeerder rukt op
‘Vroeger had ik 2 gezinswoningen voor 1 investering. Vandaag is dat omgekeerd. De mensen die wat geld hebben, weten immers niet meer waarin ze het moeten beleggen. Ik heb ook heel veel Fransen die peperdure huizen kopen in Elsene. En het zijn niet langer alleen rasechte fiscale bannelingen die met hun verborgen spaargeld komen, maar vooral ondernemers die werk creëren en naar België verhuizen. En die dus lenen.’

De investeerders zijn dan misschien talrijker in (de mooie buurten van) de hoofdstad, op nationaal vlak maken ze maar 15 procent van de leningsdossiers uit. En de formule geldt trouwens niet per se als het gouden kalf. ‘Weet u, er zijn mensen van 55 of 60 jaar die me opzoeken voor een investering. Maar ze moeten goed beseffen dat als ze 15 procent notariskosten betalen, er 3 procent meerwaarde per jaar moet zijn om die kosten op 5 jaar af te schrijven. Als er geen meerwaarde is en de economische situatie slechter wordt, moeten we oppassen voor negatieve verrassingen. Bovendien moet men ook rekening houden met de kostprijs die een vastgoedinvestering vertegenwoordigt bij een successie, als je het vanuit het standpunt van een globaal familiepatrimonium bekijkt’, stipt John Romain aan.

Onderhandelen enkel nog voor de happy few?
Is het moeilijker geworden om een lening te onderhandelen en goede voorwaarden in de wacht te slepen? ‘Helemaal niet, men onderhandelt nog steeds even gemakkelijk… als men zich daarvoor in de juiste positie bevindt. Wat veranderd is, is de risicobeoordeling door de banken’, zegt een bankier. ‘Sinds de crisis hebben de banken de markt heel sterk gesegmenteerd: het is niet meer mogelijk om dezelfde leningen toe te kennen aan iedereen’, legt John Romain uit. " Maar weet u, onder de bodemrentetarieven zijn er altijd kelderrentevoeten, waarvan 6 procent van de kopers geniet, omdat heel hun familievermogen bij dezelfde bank zit. Voor hen is er niets veranderd: als ze vorig jaar tegen 3,50 procent konden lenen, kunnen ze dat nu nog steeds.’

Bron:
Netto Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag