30 augustus 2014

Met een stijging van de Belgische prijzen voor appartementen met 1,7 procent en van bouwgronden met 3,7 procent kleuren de cijfers over de eerste zes maanden van 2014 nog mooi. Maar er zijn steeds meer tekenen dat het vet echt van de soep is.

De woningprijzen blijven de komende vijf jaar stabiel. Het wordt moeilijk de inflatie bij te houden. Dat blijkt uit de zesmaandelijkse rondvraag van De Tijd bij 16 vastgoedexperts.

1. Iets pessimistischer voor 2014
In vergelijking met de vorige rondvraag (april) hebben de experts hun verwachtingen voor de prijsstijgingen iets naar beneden toe bijgesteld. Enkel voor bouwgronden verwachten ze nog in elk van de drie gewesten een prijsstijging. Brussel is volgens de experts het enige gewest waar zowel de prijzen van gewone huizen (+1%) als van appartementen (+1,4%) in 2014 nog stijgen.

2. Lager dan de officiële cijfers doen vermoeden
De experts zijn voor heel 2014 pessimistischer dan de officiële cijfers van de FOD Economie over de eerste zes maanden van dit jaar laten uitschijnen. Dat is niet nieuw. De voorbije jaren liepen de experts met hun prognose voor op de steeds verdere afkalving van de prijsstijgingen. Op de prijzen van de FOD Economie zit ook een vertraging. Een transactie wordt pas opgenomen als de verkoopakte wordt neergelegd. Dat gebeurt drie à vier maanden nadat de verkoopovereenkomst is onder-tekend. De rondvraag bij de experts gebeurde op een ogenblik dat de cijfers van de FOD Economie over de eerste zes maanden van 2014 nog niet waren gepubliceerd.

3. Net nog waardevast
Ondanks dat de inflatieverwachting voor 2014 is verlaagd naar 0,7 procent, wordt de waardevastheid van een woning zwaar getest. Enkel bouwgrond is volgens de experts nog waardevast. Maar zelfs in Brussel is de reële waardestijging (nominale prijs verminderd met de inflatie) van de bouwgrond vrij beperkt. Bouwgronden in Brussel zijn evenwel zo schaars en divers dat men weinig belang mag hechten aan die prijsstijging.

4. Transacties blijven op peil
Het aantal transacties zou over heel 2014 vrijwel onveranderd blijven (-1,8%). De onverwacht sterke daling van de langetermijnrente (met 150 basispunten), die slechts gedeeltelijk werd doorgerekend in de hypothecaire rente, en het anticiperen op de invoering van een minder gunstige woonbonus zullen het aantal transacties, na een zwakkere eerste jaarhelft, positief beïnvloeden.

5. Weinig stijgingspotentieel
De experts zien de prijzen de komende vijf jaar amper stijgen. Ze gaan uit van een bescheiden prijsstijging per jaar van 0,4 procent voor huizen, 0,8 procent voor appartementen en 1,2 procent voor bouwgronden. Voor villa's gaan ze uit van een verdere prijsdaling van 0,7 procent per jaar.

Is dat voor residentieel vastgoed voldoende om het aureool van waardevast te kunnen behouden? Het panel van experts is daar lang niet zeker van. De experts schatten de kans op 47 procent dat de prijzen sneller stijgen dan of gelijke tred met de inflatie houden. Het scenario dat de reële waarde van het vastgoed de komende jaren stijgt (dus sneller dan de inflatie) kan slechts 18 procent van de experts overtuigen. Het neerwaartse potentieel - dat de prijzen de komende vijf jaar nominaal dalen - is volgens de experts beperkt.

6. Minder gunstige fiscaliteit
Vrijwel alle experts zien de regionale overheden de fiscale druk op vastgoed verhogen. Enkele ingrepen (een minder gunstige woonbonus in Vlaanderen en een hogere onroerende voorheffing in Brussel) zijn al bekendgemaakt. De concrete invulling daarvan blijft echter onduidelijk. 30 procent van de panelleden verwacht dat de federale overheid de belastingen niet doet dalen.

7. Bang voor belastingop huurinkomsten
De Tijd vroeg de experts welke maatregelen de diverse regeringen zeker niet mogen nemen. De meest gevreesde maatregelen zijn een belasting op de huurinkomsten, de afschaffing van de steunmaatregelen voor energie-efficiëntie en de verhoging van de btw, zowel voor nieuwbouw als voor renovatie.

8. Grotere prijsdalingentweede verblijven
De experts zijn minder optimistisch over de evolutie van de prijzen van tweede verblijven. Ze zien de prijzen van kustvilla's in 2014 met 3,8 procent dalen en die van appartementen met 3,7 procent. De prijsdaling voor tweede verblijven elders in het land is iets beperkter, zowel voor villa's (-2,9%) als voor appartementen (-1,7%).

Een ruime meerderheid ziet de evolutie van die prijzen achterlopen op de prijzen van de totale woningmarkt. De kans dat tweede verblijven de komende vijf jaar waardevast blijven, bedraagt 45 procent.

De markt van de tweede verblijven is wel minder transparant dan die van de klassieke woningen. De helft van de experts durft over de markt van de tweede verblijven geen uitspraak te doen.

9. Beperkte impactwoonbonus
De woonbonus zal in 2014 slechts een beperkte impact op de prijzen hebben. Enerzijds is het jaar daarvoor al te ver gevorderd. Anderzijds gebeuren veel transacties zonder dat daarbij gebruik wordt gemaakt van de woonbonus. Voor woonhuizen zou de anticipatie op een minder gunstige woonbonus de prijzen van gewone huizen met 0,4 procentpunt drukken. Voor appartementen is dat 0,3 procentpunt. Er zou helemaal geen impact zijn op de prijzen van bouwgronden en villa's. De kopers daarvan worden veel minder beïnvloed door de financiële en fiscale randvoorwaarden.

Begin 2015 verwacht men een minder actieve woningmarkt. Een aantal kandidaat-kopers heeft zich gehaast om in 2014 toch nog van de oude woonbonus te genieten. Het panel meent dat de terugval in 2015 al bij zal meevallen: -0,4 procentpunt op bouwgronden, -1,1 procentpunten op villa's, -1,6 procentpunten op appartementen en -1,7 procentpunten op woonhuizen.

Dat effect zou de jaren nadien afzwakken. Op een termijn van vijf jaar schatten ze het cumulatieve effect op -0,3 procentpunt voor bouwgronden, -3,2 procentpunten voor villa's, -3,6 procentpunten voor appartementen en -4,2 procentpunten voor woonhuizen.

De mening van 16 experts
De leden van het panel dat De Tijd polste: Johan Albrecht (Itinera Institute), Iain Cook (ERA Belgium), Stefaan Gielens (Aedifica), Philippe Janssens (Stadim), Julie Loeckx (Certes), Luc Machon (BIV), Frank Maet (Belfius Bank), Julien Manceaux (ING), Sophie Lambrigs (Home Invest Belgium), Pol Tansens (BNP Paribas Wealth Management), Bart Van Craeynest (Petercam), John Romain (Immotheker), Johan Van Gompel (KBC Group), Eric Verlinden (Trevi), Bart Van Opstal (KFBN), Matthieu Verwilghen (Century 21).

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag