Dit kan je doen als er een bouwovertreding rust op het huis dat je kocht.

Een tijdje nadat je een woning kocht verneem je dat er een bijgebouw zonder vergunning werd opgericht of dat er bv. een groter gebouw werd geplaatst dan wat er vergund was. Los van een eventuele regularisatie die je zou kunnen vragen, kan je ook wel eens stappen ondernemen tegen de verkoper. Welke argumenten kan je daarbij gebruiken en wat kan je van hem vragen?

Om de verkoper ‘aansprakelijk te stellen’ zou je in eerste instantie kunnen zeggen dat er sprake is van een verborgen gebrek aan het pand dat je kocht. In de meeste koopovereenkomsten staat evenwel een bepaling dat de verkoper geen garantie geeft voor verborgen gebreken. Zo’n bepaling is ook geldig.

Als er zo’n clausule in de koopovereenkomst staat kan je de verkoper enkel voor verborgen gebreken aansprakelijk stellen als hij op het moment van de verkoop van de bouwovertreding op de hoogte was. Als koper zal je dat moeten bewijzen. Bouwde de verkoper de onvergunde constructie zelf, dan zal dit bewijs meestal wel lukken. Kocht hij integendeel op zijn beurt het onroerend goed van iemand anders (die de bouwovertreding beging) dan kan dit bewijs moeilijker liggen. Weet wel dat je niet te lang mag wachten  om zo’n vordering in te stellen als je het probleem ontdekte. Een vordering op grond van verborgen gebreken moet nu eenmaal binnen een korte termijn worden ingesteld.

Je zou daarnaast ook kunnen zeggen dat de verkoper je bedrogen heeft. Hiervoor moet je kunnen aantonen dat de verkoper wat men noemt ‘kunstgrepen’ aanwendde om je het onroerend goed te laten kopen (doordat hij bv. doelbewust loog over vergunningen terwijl jij daar als koper naar vroeg).

Een ander argument kan er eventueel in bestaan in te roepen dat je dwaalde en dacht een onroerend goed te kopen waarmee stedebouwkundig alles in orde was. Hou er wel rekening mee dat de verkoper in reactie op dit argument  wel eens zou kunnen antwoorden dat je zelf voor de aankoop de nodige opzoekingen had moeten doen bij bv. de gemeente.

Als koper kan je eventueel ook zeggen dat de verkoper je wat men noemt moet ‘vrijwaren voor uitwinning’.

Afhankelijk van de ernst van de bouwovertreding, de sterkte van je dossier en je uiteindelijke wensen, kan je vooreerst eventueel de nietigverklaring of ontbinding van de verkoop vorderen. Als die vordering wordt ingewilligd krijg je je geld terug en moet jij op jouw beurt de woning teruggeven aan de verkoper. Bovenop kan je ook een schadevergoeding vragen voor de schade die je leed.

Een andere denkpiste bestaat erin de woning die je kocht te houden en een prijsvermindering of een schadevergoeding te vragen (en dit bv. ten belope van de minwaarde die het onroerend goed heeft ten gevolge van de bouwovertreding, de kosten van afbraak van wat zonder vergunning werd opgericht, de kosten van de regularisatie enz.).

Het is alleszins aangewezen om een beroep te doen op een advocaat. Die kan je informeren over welke stappen je in jouw concrete geval kan zetten en welke vorderingen je het beste kan stellen.

Je hoeft je overigens niet noodzakelijk te beperken tot het aansprakelijk stellen van de verkoper. Je kan eventueel ook een schadevergoeding vragen van de vastgoedmakelaar die tussenkwam bij de verkoop en/of van de notaris bij wie de notariële akte werd verleden. Die moeten immers bepaalde opzoekingen en opvragingen doen. Toch betekent dit niet dat de makelaar en/of notaris sowieso aansprakelijk zullen zijn bij het bestaan van een bouwovertreding. Overleg ook hier met je advocaat over wat je kansen op succes zijn vooraleer je beslist de notaris of vastgoedmakelaar ‘aan te pakken’.

Bron
Immovlan