29 juli 2013

Vanaf 2014 zullen de prijzen op de Belgische woningmarkt steeds meer onder druk staan. ‘Een daling van 15 à 20 procent tegen 2017 is niet uit te sluiten’, stelt Julien Manceaux, senior economist en vastgoedexpert van ING in een nieuw onderzoeksrapport.

De grote boosdoener wordt de hypothecaire rente. Die was de voorbije jaren dalend en ongewoon laag. De hypothecaire rente zou stijgen van 3,5 procent vandaag naar 4,5 procent eind 2014.

Door de crisis stijgt het inkomen van de Belg nauwelijks of niet. Sinds de crisis van 2008 bleef het bedrag dat hij kan aflossen onveranderd. Door de lage hypothecaire rente kon de Belg wel nog steeds duurdere woningen blijven betalen.

Zodra de hypothecaire rente stijgt, krijgt men een evenwel een omgekeerd hefboomeffect. Een stijging van 100 basispunten zou een daling van 9 procent van het bedrag dat men kan ontlenen tot gevolg hebben. Bij de (verwachte) verdere stijging van de hypothecaire rente kan het negatieve effect oplopen tot 15 procent in 2016.

Op zich hoeven de woningprijzen daarom nog niet te dalen. ING gaat er evenwel van uit dat weinig mensen in staat zullen zijn de eigen inbreng op te trekken. 'Er zit veel spaargeld bij de Belgen, maar dat zit ongelijk verdeeld. En zeker niet bij wie nog een eerste huis moeten kopen.' Voor veel mensen wordt het enige alternatief een kleinere woning te kopen of te blijven huren. Ze zullen de pech hebben dat die kleinere woningen relatief duur worden omdat steeds meer mensen in die kleine vijver vissen.

Ook andere factoren hebben de komende jaren waarschijnlijk een negatieve impact op de evolutie van de woningprijzen.

De overheid overweegt een hervorming van de onroerende voorheffing. Vandaag zijn haar inkomsten gerelateerd aan het kadastraal inkomen. Dat weerspiegelt niet meer de evolutie van de sterk gestegen woningprijzen. De overheid zou er graag meer uithalen. 'Dat zou wel een negatieve impact van 3 à 5 procent op de prijzen kunnen hebben', berekende de bank. Wat men betaalt aan extra belastingen, kan men niet meer uitgeven aan de woning zelf.

Ook de hervorming van de woonbonus in het kader van de overheveling van het federale naar het regionale niveau, kan een belangrijke impact op de prijzen hebben. Indien het geleidelijk en goed voorbereid gebeurt, kan dit een negatieve impact hebben van 4 à 6 procent op de woningprijzen. Gebeurt het ondoordacht (gewoon afschaffen), dan kan dat zelfs tot een daling van 20 procent leiden. 'De ervaringen in Nederland en voordien Zweden leren ons dat dit met omzichtigheid moet gebeuren', waarschuwt Manceaux.

De senior economist waarschuwt dat die verschillende effecten niet zomaar mogen worden opgeteld.

Het is niet de eerste keer dat hij die potentiële daling van 15 procent signaleerde. Hij is er nu wel meer dan ooit van overtuigd. 'Er zijn vandaag weinig factoren die er uitzicht op bieden dat de Belgen meer capaciteit krijgen om een woning aan te kopen.'

Voor 2013 herziet ING zijn prognose voor de prijstijgingsvork op de Belgische woningmarkt van 2 à 4 procent naar 1,5 à 3 procent. Het tweede halfjaar zou de markt licht aantrekken. Door een herstellend consumentenvertrouwen zou de markt het wat beter doen. Voor 2014 gaat hij nu uit van een stijging met 0 procent.

Sinds 1997 zijn er maar vier jaren waarin de Belgische vastgoedprijzen onder of gelijk aan het inflatienveau bleven: 2008, 2009, 2011 en 2012. 'Het gouden tijdperk is voorbij', concludeert Manceaux.

ING benadrukt de toegenomen schuldenlast van de Belgen. Sinds 2006 zijn ze aanzienlijk meer schulden aangegaan. Dit gaat samen met aanzienlijke verslechtering van de prijs-inkomenverhouding. Het aantal jaren inkomen (gemiddelde aangifte per provincie) dat men nodig heeft om een huis te financieren is gestegen van 4,5 jaar in 1995 naar 14 jaar vandaag in Brussel. Voor een appartement is Limburg is dat 7 jaar. In alle provincies is er sprake van een verdubbeling.

Niet iedereen deelt de pessimistische visie van ING. Net vrijdag meldt het internationale ratingbureau S& P in zijn kwartaalrapport dat de huizenprijzen in België in 2013 zullen stijgen met 0,5 procent en met 1,5 procent in 2014. In de meeste Europese landen, met uitzondering van Duitsland (telkens +3%) en het Verenigd Koninkrijk, blijven de prijzen dit en volgend jaar dalen. In Spanje zullen ze dit jaar afnemen met 8 procent en in 2013 met 5 procent, in Nederland met respectievelijk 5,5 en 1 procent.

Ook op wat langere termijn ziet S & P niet echt problemen op de Belgische markt. Het tekort aan woningen zal op langere termijn een terugval voorkomen. De schuld van de huishoudens is nog steeds beperkt tot 55 procent van het bbp (het Europees gemiddelde is 65 procent). De rente is laag. Het aanbod is inelastisch (door de sterke demografische groei) in vergelijking met de stijgende vraag. 'De prijzen zijn sinds 1997 met 85 procent gestegen. De investeringen in nieuwe woningen stegen met slechts 20 procent in die periode. Het is de stijging van de vraag die de prijzen prijzen hoger stuurt.'

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag