7 oktober 2015

De steeds strengere energie-eisen drijven de kostprijs van een nieuwbouw op, terwijl de banken maar beperkt rekening houden met de energiezuinigheid bij het toestaan van een lening. De Vlaamse overheid biedt een aantal voordelen, maar die zijn vaak voorbehouden voor wie nog beter doet dan de wettelijke norm.

Wie volgend jaar zijn droomwoning wil bouwen, moet garanderen dat die woonst energiezuiniger is dan eenzelfde woning die vandaag gebouwd wordt. ‘De strengere energie-eisen vanaf Nieuwjaar betekenen een meerkost van zo’n 7.000 euro’, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw. ‘In vergelijking met een nieuwbouw die dateert van voor 2010 bedragen de extra kosten door de strengere energie-eisen zo’n 17.000 euro.’ Die extra investeringskosten hoeven op zich geen probleem te zijn: ze verdienen zichzelf na enkele jaren terug, dankzij een lagere energiefactuur en een betere waardevastheid. ‘Maar omdat de banken weinig of geen rekening houden met de lagere woonlasten is de drempel voor een nieuwbouw verhoogd’, zegt Marc Dillen. De evolutie van het aantal leningen illustreert dat een nieuwbouw voor steeds minder Belgen is weggelegd: in de eerste acht maanden van 2015 werden 40 procent minder leningen afgesloten dan in dezelfde periode in 2007.

Boven op de hogere investering in energiezuinigheid zijn er de opgelopen bouwgrondprijzen. De gemiddelde projectkosten voor een nieuwbouw zijn gestegen van 284.000 euro in 2007 naar 377.000 euro vorig jaar, blijkt uit cijfers van het adviesbureau Immotheker. ‘De bouwkosten stegen fors, terwijl de reële lonen nagenoeg onveranderd bleven. Bovendien zijn de banken sinds 2012 strenger geworden in het toestaan van een lening’, zegt John Romain van Immotheker.

Ondanks de hogere bouwkosten is de gemiddelde looptijd van een nieuwbouwlening gedaald: van 25 naar 22 jaar. ‘Ook al zitten we in een periode van een historisch lage rente, de prijszetting van de banken duwt de bouwers in de richting van een kortere looptijd’, zegt Romain. Cijfers van Immotheker leren dat sinds 2007 het rentetarief voor een lening op 10 jaar meer dan gehalveerd is: van 4,38 naar 2,01 procent. De tariefdaling is veel beperkter voor een looptijd van 30 jaar: van 4,68 naar 3,14 procent. ‘Het gevolg is dat wie vandaag bouwt dat pas op latere leeftijd kan doen en een hogere eigen inbreng moet ophoesten’, zegt Romain. In 2007 was de gemiddelde bouwer 31 jaar en had hij 105.000 euro spaarcenten. Dat is intussen opgelopen tot bijna 37 jaar en een eigen inbreng van 151.000 euro. ‘De maandelijkse leenlast, rekening houdend met het belastingvoordeel, bedraagt voor een gemiddelde bouwer 1.015 euro, tegenover 890 euro voor wie een woning koopt. Een bouwer brengt bovendien zo’n 70.000 euro meer eigen middelen in’, aldus Romain.

Strengere energie-eisen
‘De drempel naar nieuwbouw is hoger omdat de er onmiddellijk een hogere energie-efficiëntie wordt geëist’, zegt Dillen. ‘Wie koopt kan op termijn energiezuinig renoveren, maar het zal moeilijk zijn om dezelfde efficiëntie te halen bij een nieuwbouw.’ De Vlaamse overheid legt energienormen op voor een nieuwbouw en er moet een minimumhoeveelheid energie uit hernieuwbare energiebronnen (zonneboiler, zonnepanelen, warmtepomp) komen. De energieprestatie wordt uitgedrukt in het E-peil en is een maat voor de netto-energiebehoefte voor verwarming. Terwijl er voor stedenbouwkundige vergunningsaanvragen tot eind 2009 een E100 volstond, is dat voor bouwaanvragen die dit jaar ingediend worden maximaal E60. Voor wie na Nieuwjaar een vergunning indient, wordt dat maximaal E50.

‘De banken zouden rekening moeten houden met de hogere energie-efficiëntie bij het toestaan van de lening. Op termijn zijn die energiezuinige woningen waardevaster dan de veel minder energiezuinige woningen’, zegt Dillen. En de maandelijkse energiefactuur valt een heel stuk lager uit. Ook Vlaams minister van Energie Annemie Turtelboom (Open VLD) is van mening dat banken rekening moeten houden met de energiezuinigheid. De minister heeft de Katholieke Hogeschool Kempen in samenwerking met de Vlaamse Confederatie Bouw een e-calculator voor nieuwbouw laten ontwerpen. Er bestaat ook een Re-calculator voor renovatie. Het resultaat van het uitvoeren van deze e-calculator is een besparing in het energieverbruik, op basis waarvan banken een hoger ontleningsbedrag kunnen toestaan.

Of de bank rekening houdt met de energiezuinigheid, verschilt van instelling tot instelling. Bij de grootbanken zegt KBC geen rekening te houden met het gehaalde energiepeil om het maximale kredietbedrag en de terugbetalingscapaciteit te bepalen. BNP Paribas Fortis houdt er dan weer geen rekening mee om de terugbetalingscapaciteit van de ontlener te beoordelen, omdat het terugverdieneffect niet objectief berekenbaar is. Toch geeft de bank ecovoordelen, zoals de vrijstelling van een reserveringsprovisie bij een E-peil onder 50.

Ook ING zegt geen specifieke tarifering of kredietpolitiek toe te passen voor een energiezuinige woning. De bank analyseert elk dossier op basis van het investeringsbedrag, de maandelijkse terugbetalingscapaciteit en de waarde van het gefinancierde goed. ‘De energiebesparing wordt wel meegenomen in die factoren. Dat door bijvoorbeeld rekening te houden met een hogere waarde van een nieuwbouw met laag E-peil of met een hogere terugbetalingscapaciteit door de lagere energiekosten’, luidt het bij ING. Belfius zegt voor een energiezuinige nieuwbouw bij de opmaak van het kredietvoorstel rekening te houden met de geraamde energiebesparing en de meerwaarde van de energiezuinige investering.

Bijna energieneutraal
Wie echt inzet op energiezuinigheid kiest voor een woning volgens de principes van ‘Bijna Energie Neutraal’. Zo’n BEN-woning wordt overigens vanaf 2021 de norm: ze verbruikt weinig energie voor verwarming, ventilatie, koeling en warm water en de energie die nog nodig is, wordt uit groene energiebronnen gehaald. Het E-peil bedraagt 30 of minder. Twee banken hebben met de Vlaamse overheid een Energiebeleidsovereenkomst gesloten om met voordelige leentarieven BEN-woningen aan te moedigen: Belfius en Triodos Bank.

‘In het geheel van de woonkredieten zijn het aantal BEN-leningen zeer beperkt, ongeveer 1 procent van het totale aantal’, zegt Lieve Schreurs, woordvoerster van Triodos Bank. ‘Door de trend naar renovatie is de BEN-standaard moeilijk haalbaar.’ Triodos Bank hanteert voor alle woonleningen - ook niet-BEN-woningen - hetzelfde principe: hoe energiezuiniger uw woning, hoe gunstiger uw rente. Bij de inschatting van de terugbetalingscapaciteit wordt ook rekening gehouden met de toekomstige besparing op de energiefactuur.

Het woonkrediet ‘Energiezuinig bouwen’ van Belfius geeft een korting van 0,25 procent op de rentevoet voor het deel van de lening dat slaat op de bouw (niet de bouwgrond). Voorts wordt er geen renteverhoging toegepast als u in aanmerking komt voor een krediet met een verhoogde quotiteit tot 110 procent (verhouding tussen de waarde van de nieuwbouw en het ontleende bedrag). Bovendien wordt bij het inschatten van de terugbetalingscapaciteit rekening gehouden met de energiebesparing en de te ontvangen premies.

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag