29 april 2015

De verwachte prijsstijging bij een zwaar te renoveren woning ligt beduidend lager dan bij een instapklare. Dat stelt een panel van 15 vastgoedexperts in de Vastgoedgids 2015 van De Tijd.

De 15 vastgoedexperts zijn in de zesmaandelijkse bevraging van De Tijd voorzichtig positief over de markt van bestaande woningen in 2015. We zetten de belangrijkste trends op een rij.

Instapklaar versus zwaar te renoveren
Er is op de Belgische woningmarkt steeds meer sprake van twee snelheden. Voor een instapklaar huis is in 2015 er een verwachte prijsstijging van +1,2 procent. Maar voor een zwaar te renoveren huis wordt uitgegaan van een prijsdaling van -1,1 procent. Die kloof van twee procentpunten in de prijsevolutie is terug te vinden in zowel Vlaanderen, Brussel als Wallonië en dat zowel voor huizen, appartementen als villa’s. De enige uitzondering zijn villa’s in Wallonië.

De verklaring? De kandidaat-kopers zijn zich steeds meer bewust van de noodzaak een woning energiezuiniger te maken én van wat dat kost, zeker als een woning zwaar moet worden gerenoveerd. Het beste voorbeeld zijn de open en halfopen bebouwingen uit de jaren 60 en 70 langs grotere wegen. Het aantal vastgoedtransacties ligt ook al enkele jaren lager dan voor de crisis. De kandidaat-koper kan kieskeuriger zijn. Videochat

Om 12.00 u start een videochat over de woningmarkt met Bart Van Craeynest, econoom bij Petercam. Bij de zaterdagkrant vindt u de Vastgoedgids 2015 met prijzen per gemeente en uitgebreide analyses.

Weinig rode prijzen in 2015
Het panel is voorzichtig positief over de evolutie van de vastgoedprijzen in België. Ze zien de prijzen van bouwgrond per vierkante meter (+2,3%) opnieuw sneller stijgen dan de verwachte inflatie (+0,2%). De prijzen van gewone huizen (-0,1%) en appartementen (+0,7%) blijven in reële waarde (na correctie voor inflatie) vrijwel ongewijzigd. Villa’s hebben het nog steeds moeilijk (-1,7%).

Woonbonus goed verteerd
Ondanks de invoering van een minder gunstige woonbonus in Vlaanderen op 1 januari 2015 (in Brussel en Wallonië blijft die ongewijzigd), verwachten de experts geen terugval op de Vlaamse woningmarkt. Vorige zomer werd daar nog voor gevreesd, zeker in de eerste helft van 2015. Die terugval is er tot nu toe niet gekomen. Voor Vlaanderen verwachten de experts een stabilisering van de prijzen voor huizen (-0,3%), appartementen (+0,3%) en gronden (+0,7%). Enkel voor villa’s wordt gevreesd voor een verdere daling (-2,3%).

De rente als turbo
De hypothecaire rente bij de marktleider BNP Paribas Fortis is voor een lening met een looptijd van 20 jaar en een vaste rentevoet gedaald van 4,80 procent naar 3,40 procent. In de eerste maanden van 2015 is ze verder gezakt tot 3,15 procent. Er zijn niet meteen aanwijzingen dat ze op korte termijn sterk gaat stijgen.

Geen crash
De experts schatten de kans dat de prijzen dit jaar met minstens 5 procent dalen laag in (19%). Ze achten die kans beduidend lager dan een jaar geleden (27%). De verdere sterke daling van de hypothecaire rente en het feit dat de wijziging van de woonbonus beter wordt verteerd dan verwacht zijn daar niet vreemd aan. Een echte crash (een daling met 10 procent) zien ze niet meteen gebeuren. Die kans schatten ze op 5 procent (6 procent een jaar eerder).

Lichte stijging op vijf jaar
De experts gaan er vanuit dat de prijzen de komende vijf jaar zullen blijven stijgen, maar met mate. Voor bouwgronden gaan ze uit van een prijsstijging met +1,8 procent per jaar, voor appartementen en huizen respectievelijk met +1,1 procent en +0,8 procent. Enkel voor villa’s worden prijsdalingen verwacht (-1,3 procent per jaar).

Redelijk waardevast
Door de verwachte lage nominale prijsstijgingen zal de waardevastheid van vastgoed in belangrijke mate worden bepaald door de evolutie van de inflatie. Die is tussen 2011 en 2014 teruggevallen van 3,5 procent naar 0,3 procent. Het Federale Planbureau verwacht voor 2015 een inflatie van 0,2 procent en voor 2016 een van 1,6 procent. Het panel schat de kans dat de komende vijf jaar de prijzen van woningvastgoed gemiddeld sneller zullen stijgen dan de inflatie op 17 procent. De kans dat de prijzen in nominale termen (dus voor correctie voor inflatie) zullen dalen, schatten ze op 22 procent. De experts zien vastgoed (met uitzondering van villa’s) dus nog steeds als vrij waardevast, maar op grote meerwaarden moet men niet rekenen.

Leve (sommige) steden
De experts werd ook gevraagd uit de grootste 20 Belgische steden een top vijf te selecteren van steden waarin ze bij voorkeur zelf zouden investeren. Leuven kaapt de eerste plaats weg. De universiteitsstad zit in het lijstje van vrijwel elke expert. Op de tweede plaats komen ex aequo Brussel, Antwerpen en Mechelen. Gent staat op de vijfde plaats. Op een afstand volgen Luik, Aalst, Kortrijk, Sint-Niklaas en Brugge. De helft van de twintig steden op de keuzelijst kreeg geen enkele vermelding.

Grote vraagtekens
De experts waarschuwen wel voor al te veel optimisme. De ongewoon lage rentevoeten smeren de vastgoedpijplijn meer dan ooit tevoren. Zodra de rentevoeten echt gaan stijgen, wordt het een ander verhaal. Ondanks de zeer lage rentevoeten zijn er relatief weinig transacties. Dat heeft deels te maken met de strengere houding van de banken voor het verstrekken van een lening. Niet alleen het percentage van de nettowaarde van de aankoop dat men zelf moet betalen is gestegen. De voorbije tien jaar zijn de prijzen zowat verdubbeld.

Die twee tendenzen werken cumulatief. Wie 10 jaar geleden zelf 10 procent van 100.000 euro moest financieren moest beschikken over 10.000 euro aan eigen middelen. Wie vandaag 20 procent van 200.000 euro zelf moet financieren moet 40.000 euro op zijn spaarboekje hebben staan of kunnen rekenen op de ouders.

Vastgoed kan ook in het kader van de taxshift in het vizier komen. Vooral het invoeren van een belasting op de reële huurinkomsten wordt gevreesd. De aankoopprijzen van woningen zijn de voorbije jaren veel sterker gestegen dan de huurprijzen. Het rendement op vastgoedinvesteerders is voor veel nieuwe investeerders nu al beduidend minder interessant dan vroeger.

Deze morgen maakt de federale overheidsdienst Economie de cijfers van de woningmarkt in 2014 bekend. Een jaar geleden ging het panel van De Tijd uit van een stijging met 0,4 procent voor gewone huizen, 1,2 procent voor appartementen en 1,5 procent voor bouwgrond. Voor villa’s was sprake van een daling met 1,4 procent.

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag