3 september 2013

De prijs van vergelijkbare woningen is sinds de start van de crisis in 2009 veel minder gestegen dan we denken. Voor de crisis bleven vergelijkbare woningen in waarde stijgen, sinds de crisis niet meer.

De vastgoedcijfers die de FOD Economie elk kwartaal publiceert, zijn zeer volledig. Ze verwijzen naar alle vastgoedtransacties waarop registratierechten zijn betaald. En toch vergelijkt de FOD soms appelen met citroenen. Een gemiddelde prijsstijging kan immers gewoon het gevolg zijn van het feit dat er in een bepaalde periode grotere of beter gelegen woningen zijn verkocht dan in de periode daarvoor. In de loop der jaren kan de kwaliteit van de verkochte woning zijn verbeterd omdat de huiseigenaar flink heeft gerenoveerd. En kopers zijn bereid meer te betalen voor gerenoveerde panden.

De onderzoekers van de KU Leuven zochten daarom een manier om zoveel mogelijk appelen met appelen te vergelijken. Ze analyseerden de 28.000 verkooptransacties die de 91 kantoren van de vastgoedmakelaar ERA in Vlaanderen hadden gerealiseerd tussen het eerste kwartaal van 2005 en het tweede kwartaal van 2013. 'In tegenstelling met de FOD Economie beschikt ERA over zeer gedetailleerde gegevens van elke verkochte woning', zegt Roel Helgers, doctoraal onderzoeker aan de KU Leuven. Onder begeleiding van de professoren Erik Buyst en Frank Verboven ontwierp hij een model dat de prijsevolutie van een representatieve woning in Vlaanderen kan monitoren.

Wie dat model aandachtig bekijkt, komt tot enkele frappante vaststellingen. Volgens de cijfers van de FOD Economie steeg de gemiddelde prijs van de woonhuizen tussen 2005 en de eerste helft van 2013 met 51,68 procent (5,18 procent op jaarbasis). De prijs van appartementen ging in diezelfde periode 56,10 procent hoger (5,55 procent op jaarbasis). Bij een gemiddelde inflatie van 2,29 procent per jaar blijkt woningvastgoed over 8,5 jaar meer dan waardevast. Met een reële prijsstijging van 2,89 procent voor huizen en 3,26 procent voor appartementen lijkt vastgoed op het eerste gezicht een bijzonder lucratieve investering. Het is ook een sterk argument voor wie in het kamp van de believers van 'de onverantwoord snelle prijsstijgingen' staat.

Uit het onderzoek van de KU Leuven blijkt echter dat vergelijkbare huizen en appartementen in die periode respectievelijk slechts 4,01 procent en 4,50 procent op jaarbasis duurder werden. Dat is nog altijd meer dan de inflatie (2,29 procent per jaar). De reële waardestijging wordt over de periode 2005-2013 wel al beperkt tot 17,81 procent voor huizen (1,72 procent per jaar) en 23,24 procent voor appartementen (2,21 procent per jaar).

Meer comfort, hogere prijs
Roel Helgers kon aantonen dat de stijging van de woningprijzen, en meer in het bijzonder van woonhuizen, deels het gevolg is van de verkoop van kwalitatief betere panden. Een huis dat vandaag wordt verkocht, biedt meestal meer 'comfort' dan een huis dat twintig jaar geleden van eigenaar veranderde. 'Die kwalitatieve verbetering is er ontegensprekelijk', zegt Iain Cook, de CEO van ERA België. 'Het aantal verkochte woningen met enkele beglazing bij ERA daalde van 44,5 procent in 2005 naar 33,9 procent in 2012. Het aandeel van woningen met hoogrendementsglas ging in diezelfde periode van 0 naar 8 procent, en het aantal verkochte woningen met gasverwarming steeg van 53 procent naar 62 procent. Er werden ook meer huizen verkocht met luxueuze keukens waarin onder meer een inductieplaat en een vaatwasmachine vervat zaten, of met badkamers die zijn uitgerust met een inloopdouche. Al die extra's krijgen potentiële kopers er niet gratis bij.'

Knokke versus Wervik
De onderzoekers hebben in totaal 60 variabelen geselecteerd die een rol blijken te spelen in de prijsevolutie van de woningen. De KU Leuven slaagde er op die manier in een model uit te bouwen dat de variantie in de huizenprijzen grotendeels kan verklaren. In de eerste plaats verklaart de grootte (woon- en perceeloppervlakte, aantal slaapkamers) de prijs van een woning. Grootte verklaart 32,4 procent van de variantie van de prijs van een woonhuis en maar liefst 43,5 procent van de prijs van een appartement.

Daarna volgt de locatie als bepalende factor (respectievelijk goed voor 24 procent bij huizen en 17 procent bij de appartementen). Ook het soort gemeente waarin een woning ligt, bepaalt de prijs. Zo zal in een kustgemeente (Knokke-Heist of Middelkerke bijvoorbeeld) de gemiddelde prijs van een vergelijkbaar woonhuis 20 procentpunt hoger liggen dan in een stadsrandgemeente (zoals Boutersem of Nazareth). En de prijzen in sterk verstedelijkte gemeenten met lage inkomens (zoals Beringen of Wervik) liggen ten opzichte van die laatste nog eens 16 procentpunt lager. Appartementen zijn vooral zeer duur in de kustgemeenten. De prijzen liggen er voor een appartement gemiddeld 29 procentpunt hoger dan in de stadsrand. In erg landelijke gemeenten met een sterke vergrijzing (zoals Heuvelland of Lo-Reninge) liggen die 16 procentpunt lager dan in een typische stadsrandgemeente. Steden en stadsrand lijken aantrekkelijker dan vroeger. Vergelijkbare woningen werden er duurder dan in andere gemeentetypes.

Open haard en zwembad
Milieufactoren (zoals type beglazing, centrale verwarming, hoogrendementsketel...) komen in de rangschikking voor woonhuizen op de derde plaats (goed voor 13,7 procent van de verklaring van de prijs). Kwaliteitsfactoren, zoals voorzieningen in keuken en badkamer, een open haard of een zwembad, zijn al even belangrijk (13,4 procent). Opvallend is dat bij appartementen de kwaliteitsfactoren op de derde plaats komen (12,5 procent). Milieu is bij diezelfde appartementen duidelijk een minder beslissende factor: 6,95 procent.

Dat hoeft niet te verwonderen: of een eigenaar al dan niet energiebesparende investeringen heeft laten uitvoeren, heeft veel meer gevolgen voor een woonhuis dan voor een appartement. En de bedragen die moeten worden neergeteld om een huis duurzaam te maken, zijn ook van een andere orde van grootte dan voor een appartement. Andere factoren zijn de leeftijd van het pand (voor 6,2 procent verklarend bij een huis, voor 6,6 procent bij een appartement) en de staat van het pand (respectievelijk goed voor 4,5 procent en 3,3 procent).

Scharniermoment
Een niet te vergeten factor is ook de periode waarin het vastgoed is verkocht. De onderzoekers hebben vastgesteld dat 2008-2009 - de jaren waarin de wereldwijde financiële crisis uitbrak - een scharniermoment vormt in de prijsevolutie.

Tussen 2005 en 2008 stegen volgens de FOD Economie de prijzen van woonhuizen met gemiddeld 8,6 procent per jaar, terwijl appartementen jaarlijks 7,4 procent duurder werden. Als we de methodiek van de KU Leuven hanteren (en met andere woorden appelen met appelen vergelijken), bedraagt de stijging voor woonhuizen en appartementen in diezelfde periode 'slechts' 6,38 procent en 6,47 procent. De inflatie bedroeg toen 2,57 procent per jaar. De prijzen namen dus wel degelijk toe in reële termen. Vergelijkbare huizen stegen tussen 2005 en 2008 met 3,81 procent in reële waarde, appartementen met 3,90 procent. Na 2009 bleef de woningmarkt in Vlaanderen veel beter overeind dat in de meeste andere Europese landen. Toch is er geen sprake meer van een sterke prijsstijging: tussen 2009 en 2013 stegen volgens de FOD Economie de prijzen voor woonhuizen met gemiddeld 2,91 procent per jaar, voor appartementen met 4,17 procent op jaarbasis - anders dan in de periode voor de crisis ging de prijs van appartementen dus sneller de hoogte in dan die van woonhuizen. Volgens de onderzoekers van de KU Leuven bleef de stijging voor 'vergelijkbare panden' beperkt tot 2,02 procent voor huizen en 3,08 procent voor appartementen.

Dat betekent dat er geen reële waardestijging meer is voor huizen in de periode na 2009. Er is zelfs sprake van een licht negatief rendement (-0,22 procent per jaar). Bij de appartementen is er nog een beperkte reële stijging van 0,86 procent per jaar. Een mogelijke verklaring is dat huizen meer gekocht worden door gezinnen: de economische crisis doet hen aarzelen, waardoor ze niet altijd meer durven te lenen. Appartementen dan weer worden vooral gekocht door beleggers, die de panden daarna verhuren. Die beleggers hebben de voorbije jaren de aandelenmarkten de rug toegekeerd en lenen sowieso minder.

Het onderzoek van de KU Leuven werpt in ieder geval een totaal nieuw licht op de sterke stijging van de vastgoedprijzen in België: de voorbije jaren bleven de reële prijzen van woningen relatief stabiel. De prijzen gingen vooral hoger door de inflatie en doordat er relatief hoogwaardigere woningen werden verkocht.

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag