10 april 2017

U wil investeren in vastgoed en u hebt uw oog laten vallen op een appartement in uw buurt dat al verhuurd is. Ideaal, denkt u, want dan hoeft u niet zelf tijd, geld en energie te steken in het zoeken naar een huurder. In de plaats daarvan zullen de huurinkomsten al binnenstromen vanaf uw eerste dag als eigenaar.

Als u een goede huurder treft, dan is die werkwijze een schot in de roos. Maar als u minder geluk hebt, bent u dubbel benadeeld. De huurinkomsten blijven uit en het zal niet vanzelfsprekend zijn om het contract met de slechte huurder te beëindigen.

‘U koopt niet alleen het appartement, u neemt ook de huidige huurder én het lopende huurcontract met al de daaraan gekoppelde rechten en plichten over’, zegt Katelijne D’Hauwers van de belangenorganisatie Verenigde Eigenaars.

Voor u uw handtekening zet onder het aankoopcompromis moet u zeker de volgende items aftoetsen. Het lijken op het eerste gezicht misschien voor de hand liggende vragen, maar ze kunnen het verschil maken tussen een solide investering en een onzekere gok.

1. Waarom verkoopt de huidige verhuurder?
Doet hij dat omdat hij de verkoopopbrengst nodig heeft? Heeft hij geen tijd meer of geen zin meer? En als zijn zin is verdwenen, is dat dan te wijten aan problemen met zijn huurder? Of verwacht de huidige verhuurder dat er binnen afzienbare tijd zware kosten zijn aan het pand dat hij verkoopt? ‘Dat zijn allerminst aantrekkelijke perspectieven’, vindt D’Hauwers.

2. Is de huurder een goede betaler?
Vraag aan de verkoper het bewijs dat de huurder steeds op tijd zijn huur betaalde. Kan hij dat bewijs niet leveren, dan is dat een teken aan de wand. U kunt altijd proberen rechtstreeks aan de huurder bewijzen te vragen van zijn solvabiliteit, zoals loonfiches. ‘Maar de huurder is niet verplicht op die vraag in te gaan’, weet Joy Verstichele, de coördinator van het Vlaams Huurdersplatform.

3. Woont de huurder in het pand?
De wijze waarop uw huurder het pand gebruikt, bepaalt hoe uw huurinkomsten belast worden. Is de huurder een particulier die er met zijn gezin woont, dan wordt u belast op een forfaitair bedrag dat afhangt van het kadastraal inkomen van het pand en niet op uw werkelijke huurinkomsten. Maar als de huurder een professionele activiteit uitoefent in het pand, dan wordt u wel belast op uw werkelijke huurinkomsten. Dat scheelt een slok op de borrel voor uw nettorendement.

4. Hoeveel bedraagt de huur?
‘Zekere oudere verhuurders vragen vaak nog dezelfde lage huurprijs die ze jaren geleden met de huurder afgesproken hebben. Omdat ze tevreden zijn over die huurder, hebben ze die huurprijs sindsdien ook niet geïndexeerd’, zegt D’Hauwers. Ook dat fnuikt uw potentieel rendement. Want als nieuwe eigenaar kunt u de huurprijs niet optrekken zolang de huidige huurder aan boord blijft. Het enige wat u kunt, is de jaarlijkse indexering voortaan wel toepassen. Pas als u een nieuw contract met een nieuwe huurder afsluit, kunt u zelf de huurprijs bepalen.

5. Welk type huurcontract is er?
Wordt u de nieuwe eigenaar, dan zult u gebonden zijn door het lopende huurcontract. Tijdens de onderhandelingen met de verkoper vraagt u dus het best een kopie van dat contract op. Kopers denken vaak dat ze beter af zijn met een huurcontract van korte duur (een, twee of maximaal drie jaar), maar dat is niet altijd het geval. Een standaardhuurcontract (van negen jaar) kunt u als verhuurder makkelijker opzeggen, mits u een opzegtermijn en een eventuele schadevergoeding betaalt. Een kortetermijncontract daarentegen is in principe niet opzegbaar. Gaat het om een huurcontract van drie jaar dat slechts een half jaar loopt, dan moet u dus nog 2,5 jaar verdergaan met de huidige huurder tegen de huidige huurprijs.

Maar ook van een huurcontract van lange duur checkt u het best alle kleine lettertjes. Het gebeurt bijvoorbeeld dat die contracten een clausule bevatten waarin de eigenaar afstand heeft gedaan van zijn recht om de huurovereenkomst op te zeggen om er zelf in te gaan wonen. Wilt u grote renovatiewerken uitvoeren aan het appartement dat u koopt, dan moet u weten dat u een standaardhuurcontract met die reden maar kunt beëindigen aan het einde van elke driejarige periode, met een opzeggingstermijn van zes maanden.

6. Is het huurcontract geregistreerd?
Een niet-geregistreerd contract lijkt op het eerste gezicht in uw voordeel. Zou u het huurcontract toch willen opzeggen, dan gelden kortere opzeggingstermijnen. Woont de huurder minder dan zes maanden in de woning, dan kunt u als nieuwe eigenaar de huurder onmiddellijk en zonder enige vergoeding uit de woning zetten. Woont hij er langer dan zes maanden in, dan gelden dezelfde rechten en plichten als onder de vorige eigenaar.

Maar vergis u niet, ook de huurder kan het huurcontract registreren. ‘Huurders wier huurhuis te koop wordt gezet, adviseren wij steevast om te controleren of het huurcontract geregistreerd is en om, als dat niet het geval is, het zelf te registreren. Net omdat hun dat meer bescherming biedt tegen opzeg’, stipt Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform aan.

7. Is er een plaatsbeschrijving?
Bij de aankoop van het pand kunt u niet een nieuwe tussentijdse plaatsbeschrijving laten opmaken. ‘Vergelijk op het moment dat u het pand bezoekt de staat van het pand met de staat zoals die omschreven is in de plaatsbeschrijving. Stelt u bijvoorbeeld vast dat de muren meer beschadigd zijn dan in die plaatsbeschrijving omschreven werd, probeer dat dan te benutten om te onderhandelen met de verkoper over de prijs van het pand’, adviseert Katelijne D’Hauwers.

U neemt het pand over in de staat waarin het zich bevindt. Maar u koopt niet noodzakelijk alles wat u ziet. De huurder heeft misschien op eigen kosten een laminaatvloer gelegd met de bedoeling die mee te nemen als hij verhuist. De keukentoestellen die u ziet, zijn misschien ook niet allemaal eigendom van de verhuurder.

8. Is er een huurwaarborg?
Een waarborg is niet wettelijk verplicht, maar de meeste huurcontracten voorzien daar wel in. De waarborg is bedoeld als vergoeding voor de huurschade die de huurder zou kunnen berokkenen.

‘Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder, dan is de handtekening van zowel de huurder als de verhuurder nodig om de waarborg vrij te geven’, signaleert D’Hauwers. ‘Zorg er dus zeker voor dat de bank waar die waarborg geblokkeerd staat, weet dat u de nieuwe eigenaar bent.’

‘De overdracht van de huurwaarborg naar de nieuwe eigenaar wordt het best ook in de aankoopakte opgenomen’, raadt Joy Verstichele aan.

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag