Onderzoek: de toekomst van de makelaardij


Wat staat er de komende vijf jaar te gebeuren in de makelaardij? Bedrijfseconoom Bram Koole schreef voor Bangma & Bosma Bedrijfsadvies een toekomstverkenning.  Hij schetst drie scenario’s voor de makelaardij: de nieuwe ijstijd, de kwakkelwinter en de prille lente.

In 2011 zijn er 600 makelaarskantoren failliet gegaan. Volgens Edwin Bosma van Bangma & Bosma Bedrijfsadvies, een gespecialiseerd adviesbureau voor de makelaardij en assurantie-intermediairs, maakt de helft van de makelaarskantoren geen winst meer of keert zichzelf een lage ondernemersbeloning uit. Een harde realiteit, maar is er dan geen licht aan het eind van de tunnel, vragen steeds meer makelaars zich af. Voor een antwoord op deze vraag deed Bangma & Bosma een beroep op Bram Koole, student Bedrijfseconomie aan de Hogeschool Utrecht. In het kader van zijn afstuderen onderzocht hij de toekomst van de woningmarkt en de makelaardij en werkte deze uit in drie scenario’s: een positief, een reëel en een worst case scenario.

Toekomstscenario 1: ‘De nieuwe ijstijd’
De bedrijfseconomische gevolgen van dit scenario zijn rampzalig, schrijft onderzoeker Koole onomwonden in zijn rapport. De euro valt uiteen, waardoor het vertrouwen tot een dieptepunt zakt. Het Kabinet moet nog meer bezuinigen en de hypotheekrenteaftrek gaat zeker sneuvelen, maar nog steeds is niet duidelijk wanneer en hoe. Woningen komen alleen nog op de markt als het niet anders kan, bij wanbetaling of bij verhuizing vanwege echtscheiding, overlijden en ouderdom. Probleem is dat vrijwel niemand nog bereid is deze huizen te kopen waardoor er per jaar niet meer dan 80.000 worden verkocht. De prijzen dalen verder met wel 20 procent.

Deze situatie leidt tot een kaalslag onder de makelaarskantoren. Van de 4.500 kantoren nu, blijven er volgens berekening maar 3.000 over. Als dit scenario waarheid wordt, zet een gemiddeld kantoor over twee jaar niet meer dan 92.000 euro om, waarvan iets meer dan driekwart voortkomt uit bemiddeling. De kwaliteit van de dienstverlening zou overigens wel kunnen stijgen, doordat de betere makelaarskantoren overblijven.
Pas na een jaar of drie krabbelt de markt weer iets op tot 120.000 á 130.000 transacties per jaar. De huizenprijs herstelt zich iets en er treden weer nieuwe kantoren toe.

Toekomstscenario 2: ‘De kwakkelwinter’
Het reële scenario gaat ervan uit dat de euro niet uiteenvalt, maar dat de eurocrisis zich voorlopig wel voortzet, met als gevolg dat het consumentenvertrouwen laag blijft. Het aantal transacties blijft naar verwachting steken op het niveau van 2009-2011 met 115.00 a 125.000 woningverkopen per jaar. De prijzen blijven gestaag dalen waardoor de omzetten van makelaarskantoren verder onder druk komen. Immers, er zijn minder transacties, de bedragen waarover de courtage worden berekend zijn lager en de courtages zelf staan door de slechte markt ook onder druk.

Veel makelaarskantoren zijn door hun laatste reserves heen en moeten de deuren sluiten of gaan zelfs failliet. Het aantal kantoren stabiliseert na twee jaar op circa 4.000. De omzet uit bemiddeling bedraagt zo’n 87.000 euro, de totale omzet zo’n 120.000 euro. 
Net als in het vorige scenario, volgt er ook in dit scenario na twee jaar een herstel van de woningmarkt en kan de gemiddelde totale omzet van een makelaarskantoor uitgroeien tot 155.000 euro.

Toekomstscenario 3 ‘De prille lente’
Een heel andere situatie ontstaat als het op korte termijn lukt de eurocrisis te bezweren en er duidelijkheid komt over de maatregelen van het Kabinet inzake de woningmarkt (en andere hervormingen). Het vertrouwen van de consument in de woningmarkt zal zich dan in de tweede helft van 2012 herstellen, ontdekte Koole. Het is zelfs mogelijk dat er dan een inhaalslag volgt. Mensen die nu nog afwachten herwinnen vertrouwen en kopen toch een huis. Daarmee groeit het aantal transacties tot misschien wel 160.000 per jaar, 40.000 meer dan in 2011. Over vijf jaar zijn dat er jaarlijks misschien wel 210.000. De woningprijs blijft de eerste twee jaar nog stabiel om daarna met 2 procent te stijgen. Er treden weer makelaars toe tot de markt en het aantal kantoren groeit tot 5.000. En omdat de kantoren weer meer omzet draaien, komen er ook weer vacatures voor jonge makelaars.

Dit artikel is een verkorte weergave van een uitgebreid achtergrondverhaal in Vastgoed editie 3, die 13 april is uitgekomen


Deel dit artikel

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag