29 augustus 2014

Ouders van studerende kinderen of beleggers die op zoek zijn naar een hoger rendement, overwegen misschien een kot te kopen. Projectontwikkelaars spiegelen een mooi rendement voor. Maar loont zo’n investering?

Wie voor zoon of dochter een kamer huurt in een studentenstad, kent het kostenplaatje. In Leuven betaalde een student in het academiejaar 2012-2013 op de particuliere huurmarkt gemiddeld 348,50 euro per maand voor een kamer. Navraag bij de dienst Wonen van de stad Gent leert dat een student er het jongste academiejaar (2013-2014) gemiddeld 340 euro voor een kot neertelde. Dat is de naakte huurprijs zonder de maandelijkse kosten, die u mag begroten op zo’n 25 euro.

Daarbij komt dat de studenten vaak verplicht zijn te huren voor een volledig jaar en niet, zoals vroeger gebruikelijk was, voor tien maanden. Ludo Clonen, hoofd van de studentenhuisvestingsdienst van de KU Leuven: ‘In Leuven verhuurt ongeveer driekwart van de private verhuurders de kamer voor een jaar.’ In Gent en Brussel zijn contracten van twaalf maanden de gangbare praktijk.

Als u twee telgen hebt die allebei vijf jaar op kot willen gaan en als u uitgaat van een gemiddelde huurprijs van 344 euro per maand, dan komt u aan een uitgave van minstens (344 x 2 x 12 maanden x 5 jaar = ) 41.280 euro. In dat bedrag zijn de jaarlijkse indexeringen van de huurprijs en de maandelijkse kosten voor elektriciteit, water enzovoort niet eens ingecalculeerd.

Misschien dan toch maar een studentenkamer kopen? Dan hoeft u geen huur te betalen. En als uw kinderen zijn afgestudeerd, verhuurt u de kamer aan andere jeugdige studaxen.

Beschikt u over voldoende financiële middelen en hebt u tijd en zin om de handen uit de mouwen te steken, dan kan het een optie zijn een volledig pand te kopen. Maar misschien is dat financieel niet haalbaar of ziet u op tegen de zorgen die dat met zich meebrengt. Het onderhoud van een studentenhuis en de opvolging van de huurcontracten - opmaak, registratie, ontvangen en teruggeven van huurwaarborgen, plaatsbeschrijvingen - brengen flink wat rompslomp met zich mee.

Waarom dan niet investeren in de aankoop van een enkele studentenkamer? Ontwikkelaars bieden nieuwbouwstudentenkamers aan voor prijzen die variëren van 90.000 tot 135.000 euro. Voor dat geld krijgt u een doorgaans gemeubileerde kamer met een oppervlakte van 17 tot 25 vierkante meter. Als die kamer niet alleen over een lavabo beschikt, maar ook over een eigen douche en kitchenette, dan kunt u ze verhuren voor 410 euro en meer.

Toch zijn er factoren die het beoogde rendement drukken:

  1. U betaalt naast de aankoopprijs ook registratierechten (in Vlaanderen 10 procent, in Brussel 12,5 procent) en notariskosten. Inclusief die kosten loopt de aankoopsom voor een kot van 135.000 euro in Vlaanderen op tot ruim 150.000 euro.

  2. Omdat de nieuwe kamers deel uitmaken van een groter complex, betaalt u als mede-eigenaar elk jaar een bijdrage in de gemeenschappelijke kosten. Reken op anderhalve maand huur. ‘In een studentenhome is het essentieel dat de vele gemeenschappelijke delen zoals de sanitaire voorzieningen, de keuken of de fietsenstallingen, centraal worden beheerd door iemand die in het gebouw woont’, zegt Koenraad Belsack, de zaakvoerder van Upgrade Estate, een bedrijf dat actief is op dat terrein. ‘Zo zorg je ervoor dat de gemeenschappelijke delen veel langer in goede staat blijven, wat de waarde van het geheel op langere termijn ten goede komt. Projecten waarbij de individuele eigenaars elk hun ding doen en het beheer van de gemeenschappelijke delen op hun beloop laten, werken niet. Minstens haal je de waarde van het gebouw én het kot op die manier binnen de kortste keren onderuit.’

  3. Bij nieuwbouwprojecten is het maar de vraag of de oplevering van het project kan gebeuren tegen de vooropgestelde datum. ‘Een kamer die niet bij het begin van het academiejaar is verhuurd, raak je nadien nauwelijks kwijt. In dat geval mag je de huuropbrengsten voor het volledige jaar vergeten’, zegt een makelaar.

  4. Laat u niet om de tuin leiden door beweringen dat studenten tegenwoordig alleen uit zijn op nieuwe kamers voorzien van alle comfort. ‘Het gros van de studenten is nog altijd tevreden met een standaardkot, dus een kamer met lavabo, een gemeenschappelijke keuken en dito sanitair’, zegt Clonen. ‘De belangrijkste focus blijft de betaalbaarheid van een kot.’

  5. Het meest heikele punt is de eventuele meerwaarde van zo’n kamer als u die na een aantal jaren weer wilt verkopen. Studentenkamers zijn meer dan gewone studio’s onderhevig aan slijtage. Bovendien is de verkoopprijs afhankelijk van de vraag hoe de markt de komende jaren zal evolueren. En dat is koffiedik kijken.

Er bestaan studies waaruit moet blijken dat de vraag naar studentenkamers nog zal stijgen. Volgens het studiebureau DTZ is het aanbod van universiteiten en hogescholen te klein om aan de toenemende vraag te voldoen. Het bureau belooft particuliere investeerders een mooie toekomst. Maar de huidige markt is allesbehalve transparant. Zo is het totaal niet duidelijk hoeveel koten nu al door particulieren in Vlaanderen worden verhuurd.

‘Er zijn ook veel studenten die een huis of een appartement delen. Op die manier zijn in Gent alleen circa 2.700 woningen bewoond en dat is waarschijnlijk nog een onderschatting’, zegt Irmine Vermandere van de dienst Wonen in Gent.

Tegelijkertijd verrijzen in de studentensteden veel nieuwe studentenhomes. ‘Je kan onmogelijk waarborgen dat het tekort aan studentenkamers zal blijven bestaan. Dat is afhankelijk van allerlei factoren’, zegt Clonen. ‘Als de regering morgen het inschrijvingsgeld verhoogt, kan het best zijn dat de vraag naar studentenkoten daalt’.

  1. Ten slotte komt ook de fiscus om de hoek kijken. Verhuurt u een niet-gemeubelde kamer, dan wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen van de studentenkamer, verhoogd met 40 procent. Dat inkomen wordt gevoegd bij uw andere belastbare inkomsten en is onderworpen aan de progressieve tarieven in de personenbelasting. U kunt het belastbaar onroerend inkomen wel verminderen met de intresten die u betaalt voor de lening die u hebt afgesloten om het kot te kopen. Gaat het om een gemeubelde kamer, dan betaalt u meer belasting. De fiscus aanziet dan 40 procent van het huurinkomen als roerend inkomen. Van dat bedrag mag u 50 procent als forfaitaire kostenaftrek in mindering brengen. Het tarief is 15 procent vermeerderd met de gemeentebelasting. Ontvangt u voor een gemeubelde kamer 5.200 euro huurinkomsten per jaar, dan wordt 40 procent of 2.080 euro aangezien als roerend inkomen. Op de helft daarvan of op 1.040 euro betaalt u 15 procent belasting, plus de gemeentebelasting. Daarbovenop komt de belasting op het onroerend inkomen.

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag