Voorkom valkuilen bij aankoop van een huis in het buitenland

Terug van vakantie? Met weemoed of met een (voorlopig) koopcontract voor een tweede huis in de koffer? Velen keren inmiddels weer terug van vakantie. Sommige met weemoed anderen met een (voorlopig) koopcontract in de hand van een tweede huis. Het is immers een droom van velen, een (tweede) huis in je favoriete vakantieregio, waar je gouden momenten met vrienden en familie kunt doorbrengen.

Een droom die velen inmiddels hebben waargemaakt. Maar door te snel en in een vakantieroes een contract te tekenen kan zo’n droom ook in een nachtmerrie eindigen. Juridische, fiscale en financiële consequenties van een tweede huis in het buitenland zijn niet in een korte zomervakantie te overzien. Verzamel informatie en zet alle gegevens op een rijtje en schakel zo nodig een juridisch adviseur in die u tijdens het koopproces begeleidt. Handel niet in een roes en betaal niet ondoordacht iets aan en/of zet niet zomaar uw handtekening. Aankoop van een huis in het buitenland is niet iets voor één nacht ijs.

10 Tips bij aankoop buitenlands onroerend goed
10 tips op een rijtje om veel problemen bij aankoop van onroerend goed in het buitenland te voorkomen (dit is geen volledige lijst, maar maakt u wel bewust van de valkuilen). 

1. Zoek een juridisch adviseur die aan uw kant staat
Laat u zich tijdens het aankoopproces adviseren door een deskundige (bij voorkeur een advocaat, juridisch adviseur, fiscalist, financieel expert of bouwkundige. Niet alle bemiddelaars of makelaars zijn op de hoogte van alle juridische, fiscale, financiële en bouwkundige aspecten 

2. Is de verkoper ook de juridische eigenaar?
Met andere woorden is de eigendomstitel in orde ? U moet dus eerst laten nagaan wie de rechtmatige eigenaar is (soms zijn er zelfs meer eigenaren) en of de eigenaar bevoegd is te verkopen. Dit kunt u nagaan door de officiële eigendomsakte te laten onderzoeken. In het eigendomsregister/kadaster staat vermeld wie de eigenaar is van de grond en/of de opstallen. U kunt een uittreksel (laten) opvragen uit het kadaster/ eigen-domsregister.

3. Is de makelaar aangesloten bij een beroepsorganisatie?
Als u gebruik maakt van een makelaar controleer dan of hij is aangesloten bij een beroepsorganisatie (aansluitnummer?) Makelaars die bij een overkoepelende vereniging zijn aangesloten hebben meestal ook een beroepsaansprakelijkheids-verzekering heeft en hanteren vastgestelde courtages. 

4. Is het kadaster gecheckt?
Heeft u het kadaster laten controleren? Kloppen de gegevens (o.a. de grenzen en oppervlakte van het perceel) met de gegevens van de eigendomsakte van de verkoper ? Het zal niet voor het eerst zijn dat er afwijkingen zijn tussen de gegevens in het (voorlopig) koopcontract en de gegevens in het kadaster. Het komt nogal eens voor dat de afmetingen van de grond niet overeenkomen, of dat er slechts een vage omschrijving van het perceel wordt gegeven. Doet die situatie zich voor dan kan het nodig zijn de grond opnieuw te laten opmeten door een landmeter. 

5. Is de bouwvergunning in orde?
Koopt u een nieuwbouw woning of een woning met (recente) aanbouwen, con-troleer dan of er aan de bouwer, projectontwikkelaar of aan de huidige eigenaar wel een bouwvergunning is afgegeven. Vraag om een kopie van deze vergunning. Ook als er een bouwvergunning is afgegeven kan het zijn dat de bouwer of eigenaar zich niet aan de voorschriften heeft gehouden. Check e.e.a. bij twijfel bij het gemeentehuis, afdeling bouw- en woningtoezicht. 

6. Is het onroerend goed bezwaard?
Of te wel is het onroerend goed vrij van (belasting)beslagen en hypotheken ? U moet er zeker van zijn dat het onroerend goed vrij is van beslagen en hypotheken, want deze gaan over op de nieuwe eigenaar en kunnen dus op u verhaald worden. Dit is te checken in het kadaster en/of eigendomsregister, hierin staan namelijk alle beslagen en hypotheken op het betreffende onroerend goed geregistreerd. Vraag eventueel een uittreksel uit het kadaster/eigendomsregister op.

7. Is het bestemmingsplan gecheckt?
In het bestemmingsplan staat of het huis overeenkomstig de richtlijnen in het bes-temmingsplan gebouwd is en wat er de komende jaren aan (bouw)ontwikkelingen gepland staat (autobanen, discotheken, winkelcentra, groenvoorzieningen). Het bestemmingsplan kunt u op het gemeentehuis inzien. Soms wordt er grond aangeboden, waarop helemaal geen huis gebouwd mag worden ! 

8. Laat bouwkundig & –technisch onderzoek doen naar verborgen gebreken & installaties Laat een bouwkundige onderzoek doen naar de bouwkundige staat van het pand en alle installaties.

9. Welke (ontbindende) voorwaarden kunt u in uw belang in het koopcontract laten opnemen? Gedurende het koopproces krijgt u meestal te maken met 2 opeenvolgende contracten: a) Voorlopig koopcontract , waarbij men meestal een aanbetaling doet van 10%. Dit contract wordt niet ondertekend ten overstaan van een notaris , maar is wel een bindende overeenkomst tussen 2 partijen (dus zo voorlopig is het niet!!)

b) De notariële koopakte; hierbij gaat het om een notariële eigendomsakte. Deze akte wordt gepasseerd op het moment dat het eigendom van de verkoper/eigenaar overgaat op de koper en de volledige koopsom wordt betaald.

Laat uw advocaat of juridisch adviseur beide contracten beoordelen teneinde onredelijke of onwettige voorwaarden uit te sluiten. Wilt u er helemaal zeker van zijn laat dan uw advocaat of juridisch adviseur een contract opstellen waarin bovengenoemde punten als ontbindende voorwaarden worden opgenomen.

10. Bedenk dat de financiële afwikkeling van een buitenlands onroerend goedtransactie heel anders verloopt dan in Nederland of België.
Net als in België en Nederland vindt de uiteindelijke overdracht van onroerend goed in het buitenland meestal plaats ten overstaan van een notaris. Bedenk echter dat hij onpartijdig is en minder diepgravend (kadastraal) onderzoek doet dan een Nederlandse notaris. Daarom is het onontbeerlijk uw advocaat alle stukken te laten onderzoeken voordat de transactie plaatsvindt.

Bovendien speelt een notaris in het buitenland niet altijd een rol in de financiële afwikkeling van de aan- en verkoop. Temeer omdat het niet altijd vanzelfsprekend is dat buitenlandse notarissen een derden rekening hebben. In sommige landen wordt er nog met bankcheques gewerkt, waarbij het principe geldt van gelijk oversteken. Op het moment dat het onroerend goed door de eigenaar wordt geleverd, wordt er een bankcheque overhandigd door de koper. Het moet hier dan wel gaan om een bankcheque die door de bank 100% is gedekt. Hierdoor is betaling voor de verkoper 100% gegarandeerd.

Verder moet er worden gecontroleerd dat de tenaamstelling van de cheque juist is en dat de cheque is voorzien van de handtekening van de bankfiliaalmanager. Als er op de cheque niet het woord cheque bancario staat dan is het geen gedekte cheque en loopt de verkoper bij de transactie een groot risico. Vanwege het gelijk-oversteken-principe zijn de belangen van zowel de kopende als de verkopende partij in gelijke mate gediend.

Meer weten?
Wilt u meer weten over de juridische, fiscale en financiële aspecten bij vestiging en aankoop van onroerend goed in het buitenland lees dan de emigratie- en buitenlands onroerend goed handboeken van uitgeverij Guide Lines.


Deel dit artikel

Download ons ebook

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag