23 juni 2014

Een huis verhuren? Een grond of woonst verkopen? Wie de hele rompslomp niet zelf wil doen, kan een vastgoedmakelaar inschakelen. Sinds begin deze maand zijn nieuwe regels van kracht voor de bemiddelings overeenkomst. Die maakt dat makelaars voortaan twee types contracten gebruiken.

Wilt u een vastgoedmakelaar inschakelen om uw vastgoed te verkopen of te verhuren? De afspraken worden dan vastgelegd in een bemiddelingsovereenkomst. Wat in die schriftelijke overeenkomst moet staan en welke informatie de makelaar u moet bezorgen, is wettelijk bepaald. Maar sinds 31 mei 2014 zijn de regels gewijzigd. Dat heeft te maken met de vervanging van de Wet Marktpraktijken en Consumentenbescherming door het Wetboek Economisch Recht. Die wet is niet specifiek bestemd voor de vastgoedmakelaars, maar brengt wel belangrijke aanpassingen.

‘Er zal met verschillende soorten bemiddelingsopdrachten gewerkt worden, die verschillende herroepingstermijnen en informatieplichten bevatten’, zegt Dajo Hermans, woordvoerder van de Confederatie van Immoberoepen (CIB Vlaanderen). ‘Daardoor brengt de nieuwe regelgeving complexiteit met zich mee.’ De nieuwe regels gelden enkel als de opdrachtgever een consument is en dus niet voor bemiddelingsopdrachten met vennootschappen of met handelaars. Bedenktermijn uitgebreid naar 14 kalenderdagen

Nieuw is dat wie een bemiddelingsovereenkomst thuis afsluit - en niet in het kantoor van de vastgoedmakelaar - een ruimere bescherming krijgt. De bedenktermijn wordt verlengd tot 14 kalenderdagen en er moet extra informatie gegeven worden. Wanneer is er sprake van een contract bij u thuis? De vastgoedmakelaar komt bij u thuis langs, hij licht de opdracht toe en vervolgens wordt die opdracht door beide partijen getekend. De vastgoedmakelaar vertrekt met een ondertekende opdracht. Er moet dus ook sprake zijn van gelijktijdige fysieke aanwezigheid van consument en makelaar.

Enkel in dat geval hebt u een bedenktijd van 14 kalenderdagen, in plaats van 7 werkdagen tot nu toe. Tijdens die periode kunt u zonder enige motivering afzien van de overeenkomst. Wat als het vastgoed in die tussenperiode al verkocht of verhuurd is? In de overeenkomst kan bepaald worden dat u dan uw recht om te herroepen verliest. U moet daar wel vooraf expliciet mee instemmen.

Uw vastgoedmakelaar moet u verplicht informeren over uw herroepingsrecht. Hij moet u ook een standaardformulier geven waarmee u kunt afzien van het contract. U bent echter niet verplicht dat document te gebruiken, u mag het ook doen met een andere brief, een fax of een e-mail. Het is niet langer nodig om een dergelijke herroeping via een aangetekende brief te doen.

Kwam de vastgoedmakelaar zijn verplichtingen voor het herroepingsbeding niet na? De periode waarin u kunt herroepen wordt dan met 12 maanden verlengd. ‘Geeft de vastgoedmakelaar dan toch nog de informatie in de loop van de 12 maanden, dan loopt de herroepingstermijn tot 14 dagen na de dag dat u ze hebt ontvangen’, zegt Dajo Hermans.

Lijst van informatie
Naast een langere bedenktermijn moet de vastgoedmakelaar u een lijst van wettelijke informatie meedelen en dat vooraleer de bemiddelingsopdracht wordt getekend. Voor de precontractuele informatie zal uw vastgoedmakelaar wellicht met een checklist werken (zie onderaan), waarvan u een ingevuld exemplaar zal moeten ondertekenen. ‘Het invullen van die checklist is niet vrijblijvend’, zegt Dajo Hermans. ‘De partijen kunnen bij het afsluiten van de bemiddelingsopdracht van die lijst afwijken, maar zullen dat dan expliciet moeten verantwoorden. Als er toch een tegenstrijdigheid bestaat tussen de bemiddelingsopdracht en de precontractuele informatie, dan zal de voor de consument meest gunstige bepaling primeren.’

Overeenkomst op kantoor
Wordt de bemiddelingsopdracht getekend door u en de vastgoedmakelaar op het kantoor van de vastgoedmakelaar? Dan blijven de regels onveranderd. U hebt 7 werkdagen de tijd om nog af te zien van de tussenkomst van de makelaar. De extra precontractuele informatie hoeft niet. ‘Maar die regels blijven ook nog gelden in andere situaties’, zegt Dajo Hermans. Concreet gaat het om de situatie dat de bemiddelingsopdracht u werd toegelicht op het kantoor van de vastgoedmakelaar en u het document vervolgens mee naar huis neemt en na een rustige nalezing thuis ondertekent. Een ander scenario is dat de vastgoedmakelaar de opdracht bij u thuis komt toelichten en u later een thuis getekende opdracht naar de makelaar verstuurt of u in het makelaarskantoor gaat ondertekenen.

Checklist
De vastgoedmakelaar waarmee u thuis een overeenkomst afsluit, moet u vooraf extra informatie geven. CIB Vlaanderen heeft de belangrijkste precontractuele informatie opgelijst:

  • Adres
    Het adres van het goed dat verkocht of verhuurd moet worden.

  • Exclusief
    Krijgt de vastgoedmakelaar de opdracht exclusief of niet?

  • Opdracht of mandaat
    Bij een opdracht gaat de vastgoedmakelaar enkel op zoek naar potentiële kopers en huurders. Met een mandaat mag de makelaar binnen bepaalde grenzen een bod aanvaarden of een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekenen.

  • Extra documenten
    Moet de vastgoedmakelaar stukken aanvragen om het verkoopdossier te vervolledigen, zoals stedenbouwkundige informatie, bodemattest, EPC, ...?

  • Vastgoedkantoor
    De handelsnaam, ondernemingsnummer, adres en contactgegevens van het vastgoedkantoor.

  • Prijs
    De totale prijs met het commissieloon, de btw en alle overige kosten. Eventueel wordt een minimumvergoeding vastgelegd.

  • Taken
    Een omschrijving van de taken van de vastgoedmakelaar: het zoeken van kandidaten, het maken van reclame (en via welke kanalen), het laten bezichtigen van het vastgoed, onderhandelen met de kandidaten en eventueel het opstellen van een overeenkomst.

  • Bezichtiging
    Afspraken voor de bezichtiging van het goed.

  • Informatie
    Wanneer en hoe de vastgoedmakelaar u op de hoogte zal houden: bijvoorbeeld elke maand schriftelijk of elektronisch.

  • Commissieloon
    Wanneer is er commissieloon verschuldigd? Als een onderhandse verkoopovereenkomst/huurovereenkomst is getekend, als de kandidaat een geldig bod heeft uitgebracht of als u binnen zes maanden een contract sluit met een kandidaat waaraan de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft?

  • Betaling
    Wanneer moet het ereloon betaald worden? Na ontvangst van de factuur van de vastgoedmakelaar of bij het verlijden van de akte?

  • Duur
    Als een vastgoedmakelaar exclusief het recht krijgt om een woning of grond te verkopen of te verhuren, dan mag het contract een maximale looptijd van zes maanden hebben.

  • Opzeggingsbeding
    Er moet ook een opzeggingsbeding - met eventuele schadevergoeding - opgenomen worden, waarmee u de bemiddelingsovereenkomst eenzijdig kunt stopzetten zonder enige motivering.

  • Verlenging
    Is stilzwijgende verlenging mogelijk? En wat zijn dan de opzeggingstermijnen?

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag