10 november 2014

Ik ben eigenaar van een appartementsblok met vier appartementen. Door de grote onderhoudswerken en de administratie die met het beheer gepaard gaat, heb ik besloten het gebouw te verkopen. Verkoop ik alles het best in zijn geheel of toch als vier aparte appartementen?

‘Een verkoop per appartement brengt over het algemeen 5 tot 20 procent meer op dan een verkoop van het gebouw in zijn geheel’, zegt Charles Brocorens, verantwoordelijke bij Trevi Invest. Hij waarschuwt wel dat verkopen per appartement niet altijd gemakkelijk is, en ook niet altijd interessant. 5 à 20%Een verkoop per appartement brengt over het algemeen 5 tot 20 procent meer op dan een verkoop van het gebouw in zijn geheel.

U moet in de eerste plaats rekening houden met de ligging van het opbrengsteigendom. ‘Een opbrengsteigendom in het hart van de Europese wijk per appartement verkopen is interessant’, zegt Brocorens. Maar in een stad waar de markt veel kleiner is, is dat niet noodzakelijk het geval.

In goede staat
Wilt u een opbrengsteigendom per appartement verkopen, dan moet het zich in goede staat bevinden. ‘Anders wordt het moeilijk om het eerste appartement verkocht te krijgen’, meent hij. Als een kandidaat-koper merkt dat grote werken noodzakelijk zijn (dak, gemeenschappelijke muren, voorgevel, gemeenschappelijke stookketel, enzovoort), riskeert hij zijn belangstelling snel te verliezen omdat er voorheen geen mede-eigendom bestond. ‘Er is dus geen historiek, geen werkkapitaal en er zijn geen reserves’, zegt Brocorens.

Maar na de verkoop moeten allerlei beslissingen genomen worden in verband met het beheer van het gebouw. De eigenaars die een appartement kopen met de bedoeling er te gaan wonen, zullen het gebouw willen renoveren, maar ze hebben geen idee met wie ze die beslissingen gaan moeten nemen.

Is het gebouw in goede staat, dan kan het dus interessant zijn de appartementen afzonderlijk te verkopen. Is dat niet zo, ga dan eerst na hoeveel het kost om uw gebouw in orde te brengen en onderzoek of de investeringen opwegen tegen de potentiële meerwaarde.

Ook belangrijk is of uw appartementen bewoond zijn. Als ze allemaal nog een paar jaar verhuurd zijn, hebt u er alle belang bij het gebouw in zijn geheel te verkopen. Als de huurovereenkomsten binnenkort aflopen of als ze totaal verschillende vervaldagen hebben, moet u misschien toch overwegen de appartementen afzonderlijk te verkopen.

Nadelen
Een opbrengsteigendom per appartement verkopen heeft ook nadelen. Wilt u aan vier verschillende personen verkopen, dan moet u vier verschillende kopers vinden, vier verkoopovereenkomsten ondertekenen en moeten vier hypothecaire kredieten aanvaard worden. ‘Dat maakt het een pak moeilijker’, zegt Brocorens. Meestal duurt het ook langer voor de koop gesloten wordt. Want de koper van appartement 1 zal ook eerst nummer 2, 3 en 4 willen bezoeken voor hij een beslissing neemt.

‘Vaak blijft u ook met een klein appartementje zitten dat niet verkocht raakt’, zegt Charles Brocorens. Dat probleem hebt u niet wanneer u het gebouw in zijn geheel verkoopt. Wilt u uw gebouw per appartement verkopen, dan moet het ook volstrekt in overeenstemming zijn met de stedenbouwkundige voorschriften.

Wanneer u het gebouw per appartement verkoopt, riskeert u tot slot een bepaalde tijd het gebouw in mede-eigendom te hebben met de nieuwe eigenaars aan wie u al appartementen verkocht hebt. De meeste eigenaars houden niet van zo’n situatie. Want soms zijn ze ‘vergeten’ bepaalde zaken te zeggen tegen de kopers, bijvoorbeeld dat de huishoudtoestellen op hun laatste benen lopen, dat er bijna geen parkeerplaats in de buurt is of dat de buren luidruchtig zijn. Dat is niet bevorderlijk voor de sfeer. Zeker niet wanneer verkoper en koper eigenaar zijn in hetzelfde mede-eigendom.

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag