Wat is de waarde van vastgoed?

Heel dikwijls verbazen mensen zich dan ook over bepaalde vraagprijzen die ze vandaag in de markt tegenkomen.

Niet onterecht, want het zijn meestal ook die panden die nadien een zeer grote verkooptijd laten optekenen (plus 1 jaar is al lang geen uitzondering meer).

Bovendien zijn dit ook de panden waarbij je om de zoveel tijd de melding “nieuwe prijsvoorwaarden” zal zien uithangen. Men kan zich afvragen waarom mensen soms bepaalde prijzen hanteren bij een tekoopstelling en of het nut heeft het onderste uit de kan trachten te halen. 

Veelal baseren mensen zich op wat ze zelf nadien met dit geld wensen aan te vangen (nieuwe aankoop, belegging,…). Dit heeft uiteraard niets te maken met de waarde van het pand zelf en is geen goede basis om je prijs op te baseren!

Wat is de waarde?

Vanuit expertenstandpunt is dit de combinatie van zowel de waarde van de grond waarop gebouwd werd plus de waarde van de woning of wat daar soms nog van ‘te recupereren’ valt.

Standaard wordt er van uitgegaan dat de verkoopbare waarde niet meer kan bedragen dan de som van deze 2 delen. Dit is logisch te verklaren door de sterke mate van geïndividualiseerd bouwen in België.
Iedereen heeft zijn eigen idee over buitenaanzicht, binnenindeling, materiaalkeuzes…

De kans om dus op een bestaande woning te botsen waarbij al deze keuzes overeenstemmen met je eigen wensen is zeer klein. Waarom zou je dan evenveel of meer betalen voor iets waar je nog wijzigingen wenst aan te brengen en al X jaar oud is ten opzichte van zelf bouwheer te spelen en alle keuzes van meet af aan zelf te maken en iets volledig nieuw te hebben?! Deze logica wordt meegenomen in het expertenverslag. In eerste instantie bepalen we wat een bestaande woning op basis van huidige normen en prijzen zou kosten om op te richten.

We bepalen dus een actuele nieuwbouwwaarde. Ook al is een woning bv 15 jaar oud, de ABEX index geeft ons 2x per jaar een update van alle kosten in de bouwsector, dus we kunnen vrij makkelijk bepalen wat deze woning vandaag zou kosten rekening houdend met eenzelfde afwerkingsgraad.

Oximo gebruikt hiervoor een uitgebreide formule waarbij het mogelijk is om op 20 niveaus de verschillende onderdelen van een woning aan te passen en zo rekening te houden met de sterke individualisering van de vastgoedmarkt.

Eens deze waarde bepaald wordt gekeken naar de ouderdom van de woning en bijgaande slijtagegraad.
Zijn er bv al renovaties uitgevoerd of dringen renovatiewerken zich op in de eerst komende jaren? Dit heet de “vetusteit”. 
Deze wordt uitgedrukt in een percentage en geeft ons de restwaarde van de aanwezige constructies.

Vervolgens wordt het perceel waarop werd gebouwd onder de loep genomen.
Hierbij zijn uiteraard ligging, oriëntatie en configuratie belangrijk. Per gemeente verschillen de grondprijzen, een zuidelijk georiënteerd perceel is duurder dan een noordelijk en een perceel dat lang en smal is, brengt minder op dan een breder en minder diep (een jammerlijk gevolg van onze Vlaamse lintbebouwing).

Al deze waarden zijn op het internet terug te vinden dankzij gespecialiseerde websites van onze federale overheid. Deze geven een gedetailleerd overzicht per gemeente, per oppervlaktecategorie en geven prijzen per kwartiel. We bekijken er ook prijsevolutie over de laatste jaren om te zien of prijsstijging dan wel daling te verwachten is voor deze locatie.

Eens de vermoedelijke prijs van de grond en restwaarde van de constructie bepaald is, kunnen we eenvoudigweg door optelling de totale innerlijke waarde bepalen. 

De innerlijke waarde geeft de kostprijs aan op vandaag voor diegene die het perceel en het gebouw in die welbepaalde configuratie en afwerking zou kiezen.

Zoals hierboven aangehaald is onze Vlaamse vastgoedmarkt vooral gekenmerkt door individualisering, wat maakt dat nieuwe kopers het dikwijls niet eens zijn met vroeger gemaakte keuzes. Of bv rekening houdend met de immer strenger wordende isolatienormen kiezen mensen liever iets zeer recent of iets heel oud waarbij men makkelijker kan na-isoleren (Woningen met luchtspouw of eerste generatie isolatie zijn hier zeker de dupe van). In elk geval daar waar aanpassingen dienen gedaan te worden (door eigen keuze of door opgelegde regelgeving) zal de kost geheel of gedeeltelijk doorgerekend worden in de geboden prijs.

Dit alles wordt onder de noemer “venaliteit” geplaatst en wordt eveneens uitgedrukt in een percentage. Deze uiteindelijk bekomen waarde geeft dus aan wat deze woning voor een gemiddelde koper vandaag waard is met alle positieve of negatieve kenmerken van dit pand in het achterhoofd.

Wordt er daarom ook steeds aan deze waarde verkocht?

Neen, meestal wijkt de prijs nog een aantal percenten af van dit bedrag. Dit is logisch te verklaren omdat voor elke geïnteresseerde andere motieven meespelen om net dit pand te kopen.

Deze persoonlijke motieven verklaren waarom toch meestal iets meer betaald wordt dan de gemiddeld geschatte waarde (voor instapklare woningen).

Oximo werkt omwille van dit aspect met een direct hebben prijs of een prijs die onmiddellijk aanvaard wordt. 

Deze ligt meestal iets boven de gemiddelde waarde maar biedt voor diegene die het om persoonlijke motieven “echt” wil hebben de mogelijkheid om zijn aankoop veilig te stellen door een onmiddellijke automatische aanvaarding van zijn bod.