2 oktober 2014

Degelijke, ietwat ruime appartementen met zeezicht. Aan de Belgische kust en de Côte d'Azur zijn ze onbetaalbaar geworden. De prijzen in chique Zuid-Franse badsteden lopen zelfs op tot 7.000 à 10.000 euro per vierkante meter, althans als u zeezicht wilt. Dat brengt de prijs van een appartement van 100 vierkante meter vlotjes op 700.000 tot 1 miljoen euro.

Wie droomt van een appartement aan zee maar daar niet meer dan 250.000 euro aan wil besteden, kan uitwijken naar de Spaanse costa's, de Dalmatische kust, de Turkse Rivièra of de Algarve. Daar zijn nog koopjes te doen. Maar laat u niet verblinden door de lage prijzen.

Spaanse Costa's
Sinds het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel zijn de prijzen in Spanje met 30 procent gedaald. Maar maak u geen illusies: op toplocaties, zoals aan zee, zijn de prijzen de jongste twee jaar toch weer gestegen.

Dan maar uitwijken naar de veelgeprezen Spaanse costa's, waar men u met spotgoedkope aanbiedingen om de oren slaat? Gelukkig zijn er makelaars die daarover geen flauwe praatjes verkopen en de dromers meteen met de neus op de feiten drukken. 'Wil je een degelijk nieuwbouwappartement in de buurt van de zee in Spanje, dan moet je toch een budget van 200.000 euro uittrekken', zegt Marleen De Vijt van het makelaarskantoor Azull. 200.000 euro: het blijft een peulschil in vergelijking met de Zuid-Franse kust. En ten zuiden van Valencia is de kans veel kleiner dat uw vakantie, in tegenstelling met België, letterlijk in het water valt.

'Sinds het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel zijn de prijzen in Spanje met 30 procent gedaald. Maar maak je geen illusies: op toplocaties, dus aan zee, zijn de prijzen de jongste twee jaar toch weer gestegen', zegt De Vijt. 'Aan de Costa del Sol is het zelfs onmogelijk geworden om nog een nieuwbouwappartement voor 250.000 euro vlakbij de zee te vinden.'

Natuurlijk zijn in Spanje ook koopjes te doen. Maar wie zich alleen laat leiden door de stuntprijzen, belandt niet meteen in een droomscenario. 'Voor lage prijzen krijg je appartementen met een beperkte oppervlakte, in een groot complex dat bestaat uit honderd identieke eenheden, en op een tamelijk grote afstand van zee. Voor minder dan 200.000 euro vind je ook veel oude appartementen. Maar die vergen flink wat oplapwerk. Om dat te realiseren, moet je de mede-eigenaars over de streep willen trekken. Zijn dat Spanjaarden, dan gaan die veelal op de rem staan om de noodzakelijke renovatiewerken te bekostigen', getuigt de makelaar.

Uitzicht op beton en steen
Volgens De Vijt voldoen de oude appartementen vaak niet aan de wensen van de doorsnee Belg: 'Grote raampartijen, een ruim terras en een zwembad ontbreken. De geluidsisolatie laat te wensen over. En een uitzicht op een groen grasperk en tropische bomen mag je ook vergeten. Wel integendeel, wat je dan krijgt, is een uitzicht op beton en steen.'

In de regio ten noorden van Alicante, de zogenaamde 'Costa Blanca Noord', ligt een appartement met zeezicht niet noodzakelijk aan zee. Het landschap is er bergachtig, de kustlijn doorgaans rotsachtig zodat veel appartementen met zeezicht soms 3 kilometer landinwaarts op de hellingen zijn neergepoot. Wilt u toch een betaalbare nieuwbouwflat in de eerste linie, dan moet u tegenwoordig in de regio rond Murcia zijn (de 'Costa Blanca Zuid'), met zijn glooiende landschap. 'Daar zijn nog nieuwbouwflats te vinden voor prijzen vanaf 160.000 euro', aldus De Vijt. 'Maar dan moet je wel bereid zijn om die nieuwbouwappartementen op plan te kopen. Zodra zo'n nieuwbouwproject is afgewerkt, betaal je 25 procent meer. Bovendien loop je dan het risico dat de beste locaties, de gelijkvloerse verdieping en het penthouse, al zijn verkocht.'

Kopen op plan? Zijn daar geen risico's aan verbonden? Volgens De Vijt zijn die niet groter dan in België. 'Ook daar zijn aannemers 10 jaar aansprakelijk voor gebreken in de bouw. En ze zijn eveneens verplicht om een bankgarantie te geven voor elke schijf die de koper betaalt. Toch zijn er nog altijd aannemers die zo'n bankgarantie weigeren te geven.'

Een goede begeleiding is dus een must. 'In Spanje mag je nooit vastgoed kopen zonder de tussenkomst van een plaatselijke advocaat', zegt De Vijt. 'Spaanse notarissen kijken niet na of er een bouwvergunning is afgeleverd, of de verkoper alle nodige attesten aan de koper heeft bezorgd enzovoort. Daarom moet je dat overlaten aan een advocaat die de lokale wetgeving kent.'

Gaat het om een nieuwbouw, dan betaalt u bovenop de aankoopprijs 10 procent btw. Gaat het om een tweedehands appartement, dan betaalt u registratierechten die variëren naargelang de regio (zie blz. 20). In Murcia betaalt u 8 procent, in Alicante 10 procent en aan de Costa del Sol stijgt het btw- tarief naarmate het appartement duurder wordt. Inclusief de kosten voor een advocaat, een notaris en de zegelrechten moet u rekenen op 14 procent bovenop de aankoopprijs om de transactie af te ronden.

'Wie de hoop koestert om uit zijn zonnige tweede verblijf een mooi huurrendement te puren, moet niet in Spanje zijn', waarschuwt De Vijt. 'Het huurrendement bedraagt in Spanje amper 1 tot 2 procent. De huurprijzen zijn laag. En wat men ook moge beweren, je zult zo'n appartement toch maar 10 tot 12 weken in een jaar kunnen verhuren, waarvan 8 weken in de zomervakantie. Gedurende die periode kan je het zelf niet gebruiken. Jaarlijks heb je zo'n 3.000 euro kosten en bovendien wordt het huurinkomen, net zoals in veel andere Europese landen, belast.'

Tip: Wilt u nog een betaalbare nieuwbouwflat in de eerste linie in Spanje, dan moet u in de regio rond Murcia zijn (de 'Costa Blanca Zuid'), met zijn glooiende landschap. Daar zijn nieuwbouwappartementen te vinden vanaf 160.000 euro. Tip Voor 250.000 euro hebt u aan de Turkse Rivièra een goed gelegen penthouse of appartement met drie slaapkamers.

Algarve, Portugal
Als u een hoog rendement wilt puren uit de verhuur van een tweede verblijf moet u evenmin in Portugal zijn. Daar vloeit één vijfde van de huurinkomsten naar de fiscus. 'Maar de meeste Belgen die hier kopen, doen dat toch vooral om er zelf te verblijven of om het appartement te delen met familie en vrienden', zegt Sergio Silvestre, een ERA-makelaar in de Algarve. 'Het voordeel is dat je langs de Portugese kustlijn overal nog ruime appartementen kunt vinden voor 250.000 euro, zelfs in de Algarve.'

Naar eigen zeggen verkocht Silvestre dit jaar al 16 appartementen en woningen aan Belgen langs de populaire Portugese zuidkust. 'Onder de Belgische kopers tref ik vaak gepensioneerden die mooie, karaktervolle huizen kopen in de historische centra. En eind vorig jaar verkocht ik een splinternieuw appartement met een oppervlakte van 150 vierkante meter, airco, centrale verwarming, prachtig zeezicht, compleet uitgeruste keuken, twee garages en opslagruimte aan een Belgisch paar voor 195.000 euro.'

Volgens de makelaar zijn de appartementen in het centrale deel van de Algarve, rond Vilamoura, wel duurder geworden. 'Ook daar vind je weliswaar nog ruime appartementen voor 250.000 euro, maar het aanbod is er toch verminderd. Er zijn meer mogelijkheden aan de westkust, bijvoorbeeld in Carvoeiro, dat lang in trek was bij de Britten, in Lagos of in Portimao met zijn vele golfbanen. Ook aan de meer ongerepte oostkust van de Algarve, in de regio rond Tavira bijvoorbeeld, kunnen kooplustigen nog een goede slag slaan.'

Op de aankoopsom betaalt u in Portugal maximaal 6,6 procent belastingen. 'Voor de notaris betaalt u in Portugal maar 200 euro', zegt Silvestre. Maar ook daar geldt - net als in Spanje - dat u een lokale advocaat onder de arm moet nemen om erop toe te zien dat alle formaliteiten in orde zijn en te onderzoeken of er geen adders onder het gras zitten.

Dalmatische Kust, Kroatië
Een andere uitwijkmogelijkheid - maar wat minder bekend - is Kroatië, met zijn Dalmatische kust. 'Bijna alles wat er te koop staat, ligt op loopafstand van zee', zegt Bob van den Bichelaer, eigenaar van Middelland, een makelaarskantoor dat al acht jaar actief is in Kroatië. 'Er is in vergelijking met Spanje veel minder in de achterlinies gebouwd. De vastgoedmarkt voor vakantiewoningen is er relatief jong. En de Kroatische kustlijn is zich de jongste jaren aan het omvormen tot een exclusieve Europese bestemming: luxueuze jachthavens en vier- en vijfsterrenhotels schieten er als paddenstoelen uit de grond.'

De prijs wordt onder meer bepaald door de regio. Rond exclusieve kustplaatsen als Dubrovnik, het eiland Hvar en Rogoznica, is het moeilijk om nog voor 250.000 euro een ruim (100 vierkante meter en meer) appartement te kopen met zeezicht. 'Maar geen nood', aldus de makelaar. 'In andere mooie en populaire kustplaatsen zoals Trogir, het schiereiland Ciovo of Primosten zijn wel nog mooie appartementen voor 250.000 euro te vinden. Naar Kroatische normen zit je voor die prijs al in de bovenklasse. Want de meeste appartementen met 180 graden zeezicht gaan in dit land voor slechts 160.000 euro van de hand.' Voor die prijs moet u echter geen ruim penthouse verwachten. Meestal gaat het om flats van 70 tot 90 vierkante meter.

U kunt voor 250.000 euro ook een verblijf kopen in een vijfsterrenresort met alles erop en eraan - wellness, een beheerder die het verhuren voor u afhandelt en de nabijheid van een jachthaven. Maar dan moet u zich wel tevredenstellen met een appartement van 50 tot 70 vierkante meter, naar Belgische normen eerder 'een studio'.

In Kroatie betaalt u bovenop de aankoopsom ongeveer 10 procent extra. Bij die prijs zijn de overdrachtsbelasting, de notaris- en de makelaarskosten inbegrepen.

Volgens Van den Bichelaer bedraagt het huurrendement, afhankelijk van de ligging, zo'n 3 tot 7 procent. 'Appartementen aan de Dalmatische kust kan je gemiddeld voor 125 euro per nacht verhuren en dat gedurende 14 tot 15 weken per jaar.' Toch maakt u ook hier best eerst de rekensom: in Kroatië wordt het huurinkomen belast tegen 10 procent. Samen met de jaarlijks terugkerende kosten kan dat aan het beoogde rendement knagen.

Tip: In kustplaatsen zoals Trogir, het schiereiland Ciovo of Primosten zijn nog mooie appartementen te vinden voor 250.000 euro. Naar Kroatische normen zit u voor die prijs trouwens in de bovenklasse.

Turkse Rivièra
U kunt het ook nog verder zoeken. Liefhebbers van de Griekse cultuur kunnen op de Griekse eilanden - Kreta bijvoorbeeld - nog koopjes doen. Hetzelfde geldt voor Turkije. 'Voor 250.000 euro hebt u aan de Turkse Rivièra zelfs een goed gelegen penthouse of een appartement met drie slaapkamers', meldt Shamyra Zwambag van Al-Active Vastgoed, dat al achttien jaar op de Turkse markt actief is. Ook daar varieert de prijs naargelang de locatie. Zo zijn appartementen in Antalya en Bodrum iets duurder dan in Alanya. In Side is het aanbod beperkt.

'In Turkije betaalt u bovenop de aankoopsom ongeveer 5 procent om de eigendomstitel te verwerven, ongeacht of het gaat om een nieuwbouw dan wel een bestaand appartement', zegt Shamyra Zwambag. Cruciaal in Turkije is het zogenaamde ISKAN-attest, een bewijs dat het gebouw is opgetrokken conform de wet en een garantie dat de bouwheer geen schulden meer heeft. Zonder dat attest loopt u het risico dat de schuldeisers van de verkoper uw tweede verblijf in beslag nemen en koopt u mogelijk dus een kat in een zak. 'Laat u in Turkije vooral niet op sleeptouw nemen door obers wier oom nog een appartement te koop heeft en die vervolgens, na inning van het voorschot, met de noorderzon verdwijnen', waarschuwt Zwambag.

De potentiële huuropbrengsten hangen ook hier af van de ligging, de standing en de voorzieningen in het appartementscomplex. In het hoogseizoen mag u rekenen op een huuropbrengst van gemiddeld 500 euro per week voor een goed gelegen en ruim appartement. Buiten het topseizoen valt de huuropbrengst terug tot 400 euro per week. 'Maar de kans op leegstand is in de winter minder groot, zeker in complexen met een binnenzwembad', aldus Zwambag. 'In Alanya valt trouwens het hele jaar door wel wat te beleven.'

Tip: In Portugal zijn koopjes te vinden aan de westkust, bijvoorbeeld in Carvoeiro, in Lagos of Portimao, met zijn vele golfbanen. Ook aan de meer ongerepte oostkust van de Algarve, in de regio rond Tavira, kunt u een goede slag slaan.

Bron:
De Tijd


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag