6 februari 2017

Kopen of bouwen in overstromingsgevoelig gebied kan goedkoper uitvallen. Maar het brengt ook problemen met zich mee. Schat de risico’s goed in en neem de juiste voorzorgsmaatregelen.

In Vlaanderen liggen naar schatting 211.000 woningen en 29.000 bouwpercelen in ‘overstromingsgevoelig gebied’. Erg precies is die term niet. Daarom werkt de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) in haar kaarten met vier kleurzones. Lichtblauw betekent ‘mogelijk overstromingsgevoelig’ en geeft gebieden aan die alleen bij extreme weersomstandigheden of dijkbreuken overstromen. Iets donkerder blauw verwijst naar ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’, zones die recentelijk onder water zijn gelopen of waarvan modellen aantonen dat ze om de 100 jaar of frequenter overstromen.

Het donkerste blauw is weggelegd voor de risicozones voor overstroming. Die heeft de federale regering afgebakend in het kader van de natuurrampenverzekering en zijn niet te verwarren met gewoon ‘overstromingsgevoelig gebied’. Bouwen in zo’n risicozone is niet meer mogelijk. Wie er een huis koopt, moet rekening houden met een duurdere brandverzekering.

De kans dat u een kat in een zak koopt, zou laag moeten zijn. Ook voor gewoon overstromingsgevoelig gebied geldt een informatieplicht. Zowel de eigenaar als de vastgoedmakelaar of notaris is verplicht te melden dat het pand of de grond in kwestie in een dergelijk gebied ligt. Vastgoedadvertenties moeten in dat geval voorzien zijn van een symbool (zie afbeelding). Aan de hand van de Watertoets-en overstromingskaarten kunt u bovendien zelf nagaan of uw aankoop zich in risicogebied bevindt.

Helemaal waterdicht zijn die kaarten evenwel niet. De watertoets is een onderzoek naar de schadelijke effecten op het watersysteem. Het advies moet verplicht worden afgeleverd bij alle projecten die een stedenbouwkundige of milieuvergunning nodig hebben. Het is de verlener van die vergunning, in de meeste gevallen de gemeente, die het advies aanvraagt. Niet alleen voor de bouw van een woning, maar ook voor verkavelingsaanvragen, grote infrastructuurwerken, ruimtelijke structuurplannen of uitvoeringsplannen, ruilverkaveling, landinrichting of natuurinrichting.

‘Ontdekken we mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem, dan stellen we voorwaarden, zoals water bufferen, op palen bouwen of de vloer leggen op een overstromingsvrije hoogte’, zegt Katrien Smet van de VMM. ‘Maar het advies is niet bindend. Het klopt dat sommige negatieve adviezen worden genegeerd.’ Wat met mijn brandverzekering?

De kostprijs van een brandverzekering kan een belangrijk argument tegen een woning in overstromingsgevoelig gebied zijn. In principe dekt de verzekering waterschade door overstromingen – vanwege de verplichte dekking tegen natuurrampen. Maar als uw huis zich in een risicozone voor overstroming bevindt, kan de verzekeringsmaatschappij een hogere premie vragen. Verzekeraars bepalen zelf wat ze extra vragen, op basis van hun inschatting van het risico. Voor nieuwe woningen in risicogebied zullen maatschappijen in de meeste gevallen een verzekering weigeren. Zelfs als u niet in een afgebakende risicozone woont, kan de verzekeraar de ligging van uw huis als risicovol beschouwen en een hogere premie vragen. Let op dat hij daarbij de wettelijke maximumtarieven van het Tariferingsbureau niet overschrijdt.

Kritiek
Metingen wijzen op een toename van wateroverlast na hevige regenval. Een gevolg van klimaatverandering, hogere bevolkingsdichtheid, waterlopen die snel reageren en riolen die overbelast geraken. ‘Na elke overstroming maken we een nieuwe inventarisatie en passen we de kaart aan’, zegt Smet. Maar dan nog is er kritiek op het systeem, vooral bij vastgoedmakelaars. ‘De beschikbaarheid van informatie is op zich goed voor de koper, maar het schrikt veel mensen onnodig af’.

Het etiket ‘overstromingsgevoelig’ heeft een zware impact op de verkoopprijs van een woning, meer nog dan bij een bouwgrond. ‘Er zijn wijken in onze regio die de afgelopen tien jaar zeven keer zijn overstroomd, waar de waterkeerlijn op de muur te zien is en de stookolieketels op een sokkel staan van 50 cm. Die huizen worden onder hun waarde verkocht.’ Maar vaak zijn er plaatsen waar de gemeente al werk heeft gemaakt van oplossingen en die toch nog blauw op de kaart blijven. ‘Als het risico inschatbaar is, kunnen durvers in zo’n geval een koopje doen. Zeker als het om bouwgrond gaat. Je past je bouw gewoon aan’.

Tips
- Maak gebruik van de informatieplicht voor eigenaars, notarissen en makelaars aan kandidaat-kopers en huurders (langer dan negen jaar).
- Notarissen zijn verplicht om in de verkoopakte te vermelden of een woning in overstromingsgevoelig gebied ligt.
- Controleer waar uw woning/grond ligt op de Watertoets-kaarten van de VMM.
- Praat met buren, lokaal bestuur en brandweer om de informatie op de kaarten aan de werkelijkheid te toetsen.
- Som alle extra kosten op (hogere brandverzekeringspremie, extra funderingskosten, paalbouw, preventiemaatregelen zoals sokkels, schotten of verhoogde vloeren,...) en vergelijk met een basisscenario.

Kopers blijken evenwel niet happig om het risico op wateroverlast voor lief te nemen. Zelfs als dat een stuk in de prijs scheelt. ‘In de meeste gevallen moeten we mensen over de streep trekken’. ‘Dat doen we bijvoorbeeld door bij de brandweer na te vragen wanneer de jongste interventie heeft plaatsgevonden. Maar ook bij de buren of het lokaal bestuur navragen kan helpen.’

Overstromingsveilig bouwen
Het is perfect mogelijk dat uw woning buiten een overstromingsgevoelig gebied valt en toch onderloopt bij een hevige stortbui. Een paar voorzorgsmaatregelen kunnen u heel wat ellende besparen - voor wie gaat bouwen heeft de VMM zelfs een hele brochure met adviezen uitgewerkt.
- Bouw op kolommen of palen, zo biedt u het water een vluchtweg.
- Bouw een overstroombare kruipkelder.
- Bouw de vloer van de benedenverdieping 30 cm boven de hoogste gekende overstromingshoogte.
- Garandeer altijd waterafvoer. Desnoods via een pomp.
- Installeer terugslagkleppen op de regenwater- en afvalwaterafvoer.
- Geen ondergrondse garages of stookolietanks.
- Zorg voor waterdichte deksels van hemelwaterputten.
- Door de zwakkere ondergrond zullen funderingen altijd duurder uitvallen. Laat het prijsverschil berekenen door de architect of de aannemer.
- Bouw hoog genoeg. Doordat het gebouw geen overstromingsruimte inneemt, kan het water weg naar onbebouwd gebied en blijven andere bebouwde gebieden gevrijwaard van wateroverlast. Paalbouw vindt steeds meer ingang. Het politiekantoor van Brakel is op palen gebouwd.

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag