Overstromingsgevoelig vastgoed: buitenkans of onnodig risico?

Kopen of bouwen in overstromingsgevoelig gebied kan goedkoper uitvallen. Maar het brengt ook problemen met zich mee. Schat de risico’s goed in en neem de juiste voorzorgsmaatregelen.
In Vlaanderen liggen naar schatting 211.000 woningen en 29.000 bouwpercelen in ‘overstromingsgevoelig gebied’.
Erg precies is die term niet. Daarom werkt de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) in haar kaarten met vier kleurzones.

Lichtblauw betekent ‘mogelijk overstromingsgevoelig’ en geeft gebieden aan die alleen bij extreme weersomstandigheden of dijkbreuken overstromen.

Iets donkerder blauw verwijst naar ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’, zones die recentelijk onder water zijn gelopen of waarvan modellen aantonen dat ze om de 100 jaar of frequenter overstromen.

Het donkerste blauw is weggelegd voor de risicozones voor overstroming. Die heeft de federale regering afgebakend in het kader van de natuurrampenverzekering en zijn niet te verwarren met gewoon ‘overstromingsgevoelig gebied’. Bouwen in zo’n risicozone is niet meer mogelijk. Wie er een huis koopt, moet rekening houden met een duurdere brandverzekering.

De kans dat u een kat in een zak koopt, zou laag moeten zijn. Ook voor gewoon overstromingsgevoelig gebied geldt een informatieplicht. Zowel de eigenaar als de vastgoedmakelaar of notaris is verplicht te melden dat het pand of de grond in kwestie in een dergelijk gebied ligt. Vastgoedadvertenties moeten in dat geval voorzien zijn van een symbool. Aan de hand van de Watertoets-en overstromingskaarten kunt u bovendien zelf nagaan of uw aankoop zich in risicogebied bevindt.

Helemaal waterdicht zijn die kaarten evenwel niet. De watertoets is een onderzoek naar de schadelijke effecten op het watersysteem. Het advies moet verplicht worden afgeleverd bij alle projecten die een stedenbouwkundige of milieuvergunning nodig hebben. Het is de verlener van die vergunning, in de meeste gevallen de gemeente, die het advies aanvraagt. Niet alleen voor de bouw van een woning, maar ook voor verkavelingsaanvragen, grote infrastructuurwerken, ruimtelijke structuurplannen of uitvoeringsplannen, ruilverkaveling, landinrichting of natuurinrichting.

‘Ontdekken we mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem, dan stellen we voorwaarden, zoals water bufferen, op palen bouwen of de vloer leggen op een overstromingsvrije hoogte’. Maar het advies is niet bindend.

Katrien Smet - VMM

Wat met mijn brandverzekering?

De kostprijs van een brandverzekering kan een belangrijk argument tegen een woning in overstromingsgevoelig gebied zijn. In principe dekt de verzekering waterschade door overstromingen – vanwege de verplichte dekking tegen natuurrampen. Maar als uw huis zich in een risicozone voor overstroming bevindt, kan de verzekeringsmaatschappij een hogere premie vragen. Verzekeraars bepalen zelf wat ze extra vragen, op basis van hun inschatting van het risico. Voor nieuwe woningen in risicogebied zullen maatschappijen in de meeste gevallen een verzekering weigeren. Zelfs als u niet in een afgebakende risicozone woont, kan de verzekeraar de ligging van uw huis als risicovol beschouwen en een hogere premie vragen. Let op dat hij daarbij de wettelijke maximumtarieven van het Tariferingsbureau niet overschrijdt.

Kritiek

Metingen wijzen op een 
toename van wateroverlast na hevige regenval. Een gevolg van klimaatverandering, hogere bevolkingsdichtheid, waterlopen die snel reageren en riolen die overbelast geraken. ‘Na elke overstroming maken we een nieuwe inventarisatie en passen we de kaart aan’, zegt Smet. Maar dan nog is er kritiek op het systeem, vooral bij vastgoedmakelaars. ‘De beschikbaarheid van informatie is op zich goed voor de koper, maar het schrikt veel mensen onnodig af’.

Het etiket ‘overstromingsgevoelig’ heeft een zware impact op de verkoopprijs van een woning, meer nog dan bij een bouwgrond. ‘Er zijn wijken in onze regio die de afgelopen tien jaar zeven keer zijn overstroomd, waar de waterkeerlijn op de muur te zien is en de stookolieketels op een sokkel staan van 50 cm. Die huizen worden onder hun waarde verkocht.’ Maar vaak zijn er plaatsen waar de gemeente al werk heeft gemaakt van oplossingen en die toch nog blauw op de kaart blijven. ‘Als het risico inschatbaar is, kunnen durvers in zo’n geval een koopje doen. Zeker als het om bouwgrond gaat. Je past je bouw gewoon aan’.

Tips

  • Maak gebruik van de informatieplicht voor eigenaars, notarissen en makelaars aan kandidaat-kopers en huurders (langer dan negen jaar).
  • Notarissen zijn verplicht om in de verkoopakte te vermelden of een woning in overstromingsgevoelig gebied ligt.
  • Controleer waar uw woning/grond ligt op de Watertoets-kaarten van de VMM.
  • Praat met buren, lokaal bestuur en brandweer om de informatie op de kaarten aan de werkelijkheid te toetsen.
  • Som alle extra kosten op (hogere brandverzekeringspremie, extra funderingskosten, paalbouw, preventiemaatregelen zoals sokkels, schotten of verhoogde vloeren,...) en vergelijk met een basisscenario. 
Kopers blijken evenwel niet happig om het risico op wateroverlast voor lief te nemen. Zelfs als dat een stuk in de prijs scheelt. ‘In de meeste gevallen moeten we mensen over de streep trekken’. ‘Dat doen we bijvoorbeeld door bij de brandweer na te vragen wanneer de jongste interventie heeft plaatsgevonden. Maar ook bij de buren of het lokaal bestuur navragen kan helpen.’

Overstromingsveilig bouwen

Het is perfect mogelijk dat uw woning buiten een overstromingsgevoelig gebied valt en toch onderloopt bij een hevige stortbui. Een paar voorzorgsmaatregelen kunnen u heel wat ellende besparen - voor wie gaat bouwen heeft de VMM zelfs een hele brochure met adviezen uitgewerkt.

  •  Bouw op kolommen of palen, zo biedt u het water een vluchtweg.
  •  Bouw een overstroombare kruipkelder.
  •  Bouw de vloer van de benedenverdieping 30 cm boven de hoogste gekende overstromingshoogte.
  •  Garandeer altijd waterafvoer. Desnoods via een pomp.
  •  Installeer terugslagkleppen op de regenwater- en afvalwaterafvoer.
  •  Geen ondergrondse garages of stookolietanks.
  •  Zorg voor waterdichte deksels van hemelwaterputten.
  •  Door de zwakkere ondergrond zullen funderingen altijd duurder uitvallen. Laat het prijsverschil berekenen door de architect of de aannemer.
  •  Bouw hoog genoeg. Doordat het gebouw geen overstromingsruimte inneemt, kan het water weg naar onbebouwd gebied en blijven andere bebouwde gebieden gevrijwaard van wateroverlast. Paalbouw vindt steeds meer ingang. Het politiekantoor van Brakel is op palen gebouwd. 
Bron
Netto

Gerelateerde artikels

Welke nieuwe woonvorm past het best bij jou?

We springen steeds creatiever om met onze manier van wonen. Uit noodzaak, uit overtuiging of gewoon omdat we wel eens wat anders willen. Maar wat zijn nu de belangrijkste en opmerkelijkste nieuwe woonvormen? Hier lees je alles over cohousing, flexwonen, hamsterhuren en nog veel meer.
Lees meer

8 vragen die je je moet stellen alvorens je volgende huis te kopen!

Zoek je het huis van je dromen. Dan moet je koopjes kunnen herkennen en weten wat je financieringsmogelijkheden zijn. Dit zijn de 8 vragen die je jezelf moet stellen om je ideale huis te vinden.
Lees meer

Wanneer ben je te oud om te lenen voor een huis?

Ook op latere leeftijd wil je misschien wel een hypothecaire lening aangaan voor het bouwen of verbouwen van een woning of voor de aankoop van een tweede verblijf. Maar zijn er leeftijdsgrenzen waarmee je rekening moet houden en waarboven je geen lening meer krijgt?
Lees meer

Hoe breng je een geldig bod uit?

Ben je op je droomwoning gebotst? Dan breng je maar beter zo snel mogelijk een schriftelijk bod uit. Je wil je droomwoning niet missen, toch? Zeker nu, beslissen heel wat kopers sneller dan ooit, dus treuzel niet. Hoe je een geldig bod uitbrengt? Wij zetten even een aantal zaken voor je op een rijtje.



Lees meer
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
Contacteer ons