3 juni 2014

Bouwpromotoren moeten voortaan op renovatieprojecten 21 procent btw aanrekenen. Die plicht zal de prijs van volledig vernieuwde appartementen aanzienlijk opdrijven.

In de grote steden herontwikkelen bouwpromotoren tal van projecten tot residentieel vastgoed. Daarbij worden bijvoorbeeld oude kantoorgebouwen of fabriekspanden omgevormd tot een appartementsblok. Of worden verouderde appartementsgebouwen drastisch gerenoveerd of zelfs volledig afgebroken en heropgebouwd. Het nieuwe standpunt van de fiscus blijkt uit een beslissing van de centrale btw-diensten, die op 27 mei werd gepubliceerd. Gesplitst aankoopcontract

De volledig vernieuwde appartementen werden tot nu toe gecommercialiseerd tegen het gunstige btw-tarief van 6 procent, in de plaats van de gebruikelijke 21 procent voor nieuwbouw. Om de koper maximaal te laten profiteren van dat verlaagde btw-tarief voor de afbraak en heropbouw en/of de renovatie van woningen werd het aankoopcontract opgesplitst. Enerzijds is er een contract voor de aankoop van een deel van het oude gebouw en anderzijds wordt de koper verzocht om een aannemingscontract te sluiten. Het aannemingscontract geniet een verlaagd btw-tarief terwijl de aankoop van het oude gedeelte onderworpen is aan het evenredig registratierecht.

‘Maar die werkwijze wordt door de fiscus doorprikt’, zegt Danny Stas, advocaat bij Laga. ‘Een dergelijke commercialisatie wordt voortaan beschouwd als een verkoop op plan, waardoor 21 procent btw op het geheel moet betaald worden.’ Twee werkwijzen

De fiscus heeft de twee gebruikelijke werkwijzen van de bouwpromotoren bij verkoop van oude gebouwen gevolgd door afbraak en/of renovatie onderzocht. In een eerste werkwijze sluit de koper met één medecontractant een contract af voor de aankoop van een oud gebouw én een aannemingscontract om dat gebouw af te breken en opnieuw te bouwen of te renoveren. Volgens de fiscus moet dat gezien worden als de levering van een nieuw gebouw. Op de verkoopprijs – inclusief de grond – moet voortaan 21 procent btw aangerekend worden.

In een alternatief scenario wordt gewerkt met twee afzonderlijke contracten met twee verschillende entiteiten: enerzijds de grondeigenaar en anderzijds de aannemer. Voor zover beide overeenkomsten in werkelijkheid met elkaar ondeelbaar verbonden zijn, zal het geheel volgens het nieuwe standpunt integraal aan 21 procent btw onderworpen zijn of zal minstens over het deel van de aannemingswerken 21 procent btw verschuldigd zijn. Geen terugvordering

‘Ondanks het feit dat de beslissing duidelijk afwijkt van de jarenlange administratieve praktijk geldt het nieuwe standpunt ook naar het verleden toe’, zegt Danny Stas. ‘Dit betekent dat de fiscale administratie navorderingen zou kunnen verrichten op alle verkopen sinds 2011. Gelukkig is er een versoepeling voorzien. Die maakt dat projecten waarvoor de fiscus eerder zijn formele of stilzwijgende toestemming gaf, blijven genieten van het 6 procenttarief.’

Wie al een dergelijk gerenoveerd appartement heeft gekocht, kan dus op beide oren slapen en hoeft geen extra btw-rekening te vrezen. Wie zijn handtekening nog moet zetten, kan niet langer genieten van de gunstregeling en zal 21 procent btw moeten betalen.

‘Het nieuwe standpunt zet de marges van de projectontwikkelaars ontegensprekelijk onder druk, waardoor ze minder snel geneigd zullen zijn oude panden en krotten te ontwikkelen én verhoogt sowieso de kost voor de kopers’, aldus Stas.

Bron:
Netto


Twitter Facebook Google-plus

VERKOOP AAN SLECHTS 1%! VRAAG NU JE SCHATTING!

Wist je dat je bij Oximo verkoopt voor slechts 1%? Geen verkoop = geen kosten! Denk je eraan je woning of grond te verkopen, maar zou je graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal hiervoor vrijblijvend bij je langskomen.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag