28 oktober 2014

‘Twee jaar geleden wist het gros van de kandidaat-kopers niet eens wat de woonbonus was, nu wil iedereen hem nog snel te pakken krijgen.’ Makelaars, bankbedienden en notarissen draaien overuren om iedereen die wil kopen, lenen of herfinancieren voort te helpen. Nochtans is haast niet voor iedereen geboden.

Een stormloop is een groot woord - je koopt dan ook geen huis als was het een designertruitje bij H&M - maar dat veel kandidaat-kopers van woningen een versnelling hoger zijn geschakeld om nog volop te genieten van de woonbonus, kunnen we zonder overdrijving stellen. En bankkantoren spreken van ‘een overrompeling’: de lage rentestanden geven klanten een duwtje om over een nieuw of herzien woonkrediet te gaan onderhandelen. Met een verschil in het oude en het nieuwe rentetarief van ongeveer 1 procentpunt, soms zelfs nog minder, is dan ook al een mooie winst te halen.

Eerder deze week maakte Febelfin, de koepel van de banksector, nog cijfers bekend die het beeld bevestigden: het aantal aangevraagde kredieten lag in september jongstleden liefst 85 procent hoger dan in september vorig jaar. En ook het aantal verstrekte kredieten begon al te stijgen: 11 procent meer dan in september 2011 (er zitten meestal twee tot vier maanden tussen de aanvraag en het moment dat het geld daadwerkelijk verstrekt wordt). Het bericht kwam een paar dagen na dat van de Federatie van Notarissen, die in september 13 procent meer onderhandse koopovereenkomsten (‘compromis’) registreerden dan een jaar eerder.

Bij nader toezien is de stijging veel hoger in Vlaanderen dan in Brussel en Wallonië, blijkt uit cijfers van de Centrale voor krediet aan particulieren (CKP). In Vlaanderen werden in september 31.340 kredietdossiers (toegezegd door de bank, daarom niet verstrekt) geteld door de CKP, samen goed voor ruim 3 miljard euro, tegen 14.127 dossiers voor 1,4 miljard in september 2013.

In Wallonië ging het van 6.413 naar 9.322 nieuwe kredietaanvragen in september. In beide landsgedeelten speelt de lage rente, maar in Vlaanderen kwam daar de boodschap over de woonbonus bovenop.

Stilaan raken de banken dan ook wat achterop. Een eerste berekening krijgt u snel, maar op een uitgewerkte offerte is het steeds vaker twee à drie weken wachten.

Of we het nu een stormloop, een verhoogde dynamiek of een overrompeling noemen, is al die haast wel nodig? Ja, want de woonbonus verdwijnt voor nieuwe leningen

Wie al besloten had naar een woning uit te kijken, heeft er inderdaad goed aan gedaan vaart te zetten achter de uitvoering van die plannen. Nu doorzetten met huizen kijken en knopen doorhakken scheelt voor heel de looptijd van de lening een slok op de borrel op het gezinsbudget. Eind juli kondigde de Vlaamse regering immers aan dat de woonbonus - de verhoogde aftrek van kapitaalaflossingen en intresten in de personenbelasting - verdwijnt.

In de bestaande regeling kan maximaal 3.040 euro per persoon worden afgetrokken. Vanaf 1 januari is dat nog maximaal 2.280 euro per jaar, en na tien jaar valt het terug tot 1.520 euro per jaar. Daarnaast wordt het voordeel anders berekend: in de huidige regeling hangt dit af van het inkomen en kan het oplopen tot 50 procent. In de nieuwe regeling wordt het een vast percentage van 40 procent. Het fiscale voordeel zal dus niet helemaal weg zijn, maar het wordt een pak minder (zie cijfervoorbeelden in tabel hieronder).

De regeling wijzigt op 1 januari, maar dat betekent niet dat u nog twee maanden de tijd hebt om uw handtekening te zetten onder een koopovereenkomst. Als datum geldt die van de authentieke leningsakte bij de notaris. Dat bevestigde Annemie Turtelboom, Vlaams minister van Begroting en Financiën, begin oktober nadat enkele parlementsleden een overgangssysteem hadden bepleit waarbij bijvoorbeeld de datum van de onderhandse akte zou gelden. Turtelboom was niet te vermurwen: iedereen is sinds juli op de hoogte, de cijfers tonen dat de boodschap wel degelijk aangekomen is bij de kandidaat-kopers, en uitstel zou een meeruitgave voor de overheid van 16 à 17 miljoen euro betekenen. Geen uitstel dus.

Als alle diensten meewerken kan een probleemloos dossier wel eens in goed een maand al tot een akte leiden, maar het is realistischer om rekening te houden met zeker twee maanden voor een snelle afhandeling. En de notarissen draaien nu al overuren om alle lopende procedures voor eind dit jaar af te werken. ‘We verwachten dan ook dat de kooprush nu stilaan stilvalt’, zegt Sybille Colin van de makelaarsketen Century21.

Moet u zich de haren uit het hoofd trekken als u uw droomhuis niet zo snel gevonden hebt? Allicht niet. Door de toeloop van de voorbije weken zijn de prijzen licht gestegen. De Confederatie voor Immobiliënberoepen merkt sinds eind augustus een stijging van de prijzen van woonhuizen met ongeveer 2 procent tegenover het tweede kwartaal - voor appartementen blijven de prijzen stabiel. ‘Er is meer interesse voor hetzelfde aanbod, waardoor er minder ruimte is om te onderhandelen’, zegt CIB-woordvoerder Dajo Hermans, ‘door de wetenschap dat er veel gegadigden zijn en de tijdsdruk van de woonbonus.’

Dat volgend jaar de prijzen van de weeromstuit in mekaar klappen, wordt niet verwacht, maar wel dat er een kleine correctie komt. ‘Onze studiedienst stelt voorzichtig dat de prijzen begin volgend jaar mogelijk met 3 à 4 procent dalen, maar dat is louter een prognose’, benadrukt Hermans. Ook Colin denkt dat ‘de kleine versnelling van een paar maanden gecompenseerd zal worden met een kleine vertraging, met een kort effect op de prijzen’.

‘De onderliggende trends - lage rente, groeiend aantal gezinnen, lichte inkomensgroei bij de gezinnen - zijn van aard om de prijzen volgend jaar te doen stijgen’, stelde Johan Van Gompel, econoom van KBC, recentelijk nog, ‘maar op korte termijn kan de bijsturing van de bonus wel een negatief effect hebben. Hoe sterk en hoe langdurig, dat valt niet te voorspellen.’ Nee, want de rente blijft wellicht nog een hele tijd laag

Al heeft niemand een glazen bol, de consensus is toch dat de lage rente nog een tijd aanhoudt.

Al enkele maanden breekt de langetermijnrente het ene diepterecord na het andere en telkens lijken we ervan overtuigd dat het echt niet lager kan. In mei van dit jaar ging de Belgische rente op 10 jaar onder de drempel van 2 procent. Deze week flirtte de lange rente met de grens van 1 procent. De daling sijpelt ook druppelsgewijs door in de tarieven van de hypothecaire leningen, leren cijfers van het onderzoeksbureau Immotheker. De rente voor een lening op 20 jaar met vaste rentevoet daalde sinds mei van gemiddeld 3,6 naar 3,1 procent.

Wie zich dus in mei dit jaar haastte om te herfinancieren had achteraf bekeken wellicht beter gewacht. De cruciale vraag is dan ook of de rente ook nu nog lager kan. Geen enkele bank durft dat te beweren, maar over één zaak zijn ze het wel eens: de marktrentes zien ze de komende maanden en zelfs jaren niet meteen stijgen. Anders gezegd, grote haast om te herfinancieren lijkt niet nodig. ‘We verwachten dat de rentes nog lange tijd blijven schommelen rond de huidige waardes aangezien de economie ook blijft aanmodderen’, luidt het bij Argenta. BNP Paribas Fortis is het eens: ‘Er zijn momenteel geen aanwijzingen dat de rente op korte termijn gaat stijgen. De vooruitzichten voor de komende twee jaar zijn eerder stabiel.’

KBC wijst er wel op dat de prijszetting van het rentetarief bij woonkredieten beïnvloed wordt door verschillende componenten, waarvan de rente-evolutie er één is. Volgens de bank zijn er ook factoren die een opwaartse druk kunnen uitoefenen. ‘Enerzijds is er de toenemende reglementering die de overheid en Nationale Bank de financiële instellingen oplegt, met mogelijk een impact op de rente. Anderzijds is de economische en financiële context van belang, en de evolutie van de vastgoedsector zelf’, luidt het. Nee, want bij een herfinanciering behoudt u de woonbonus

Bij een herfinanciering hoeft u zich bovendien geen zorgen te maken over de bijsturing van de woonbonus. Zelfs niet als u van bank verandert, waarbij dus uw oude hypotheek geschrapt wordt en een nieuwe wordt ingeschreven, wat ook een akte bij de notaris vergt. Ook daarover was minister Turtelboom naar aanleiding van de vragen in het parlement duidelijk. De woonbonus blijft gelden, maar enkel op wat nog af te betalen viel van het oude woonkrediet, niet op een som die u eventueel bijleent.

Het lijkt overigens nogal mee te vallen met het aantal kredietnemers dat naar een andere bank overstapt om een beter rentetarief in de wacht te slepen. De banken beamen dat er meer herfinancieringen zijn. Bij BNP Paribas Fortis zijn ze nu bijvoorbeeld goed voor 20 procent van alle woonkredietdossiers, tegen 18 procent vorig jaar: dus een iets groter aandeel van een stijgend volume. Belfius ziet vier keer meer herfinancieringen in de voorbije maanden in vergelijking met vorig jaar, voornamelijk door klanten die in de jongste vijf jaar een krediet hadden afgesloten. En bij Argenta is het aantal interne herfinancieringen (zonder dat klant van bank verandert) in september vertienvoudigd tegenover het begin van 2014.

Daarbij halen de banken wel nieuwe klanten binnen, maar in verhouding niet meer dan anders. En het aantal kredieten dat vervroegd wordt terugbetaald, stijgt ook niet opvallend. ‘De overgrote meerderheid van onze woonkredietnemers kiezen voor een interne herfinanciering’, stelt Belfius.

Bron: Netto


Twitter Facebook Google-plus

VRAAG NU UW SCHATTING!

Denkt u eraan uw woning of grond te verkopen, maar zou u graag eerst een idee hebben van de waarde? Vul dan het contactformulier in en onze vastgoedexpert zal vrijblijvend bij u langskomen voor een uitgebreide waardebepaling.

Contacteer mij voor schatting

Vragen?

Indien je een vraag hebt, klik dan op onderstaande knop. Dan kan je een formulier invullen waarna wij spoedig contact met je opnemen.

Stel je vraag